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LES RÉPARATIONS LOCATIVES

le 28/11/2017  |  Immobilier

La fin du bail génère un important contentieux dont les réparations locatives et remise en état sont l'enjeu. Or, il ne s'agit pas d'une fatalité ; en connaître les conditions d'exigibilité et les causes d'exclusion permettrait d'éviter des litiges toujours longs et couteux.

Les réparations locatives sont des dommages et intérêts.

S'agissant d'une indemnité, l'exigibilité des réparations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution effective des travaux ni à l'avance de leur coût parle bailleur. Le principe est constant depuis un arrêt de la Cour de cassation du 3 avril 20011 .Peu importe que le bailleur utilise ou non les sommes versées pour effectuer les travaux de réparations, car il ne s'agit pas d'un remboursement de dépenses mais de dommages et intérêts.

Les réparations locatives ne sont dues qu'au départ du preneur; c'est en effet la sanction de l'inexécution de l'obligation d'entretien qui lui incombe pendant le cours du bail. Les réparations locatives relèvent ainsi du régime de la responsabilité contractuelle de droit commun qui suppose que soit démontrée la réunion de trois éléments : -une faute, -un préjudice -un lien de causalité.

1 Une faute présumée

L'existence de dégradations par rapport à l'état des lieux d'entrée suffit à caractériser la faute du preneur, qui a l'obligation de rendre la chose louée dans l'état dans lequel il l'a reçue (C. civ., art. 1730) et d'effectuer, pendant le cours du bail, l'entretien locatif qui lui incombe. C'est la conséquence de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1732 du Code civil pour les détériorations survenues pendant la jouissance du preneur 2. Le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute » (C. civ., art. 1732). L'état des lieux d'entrée est donc décisif puisqu'il permettra au [...]

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