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Les outils pour une politique foncière efficace

Enquête réalisée par Nathalie Coulaud |  le 22/06/2012  |  BâtimentCollectivités localesFrance entièreTechnique

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Planification urbaine -

Le manque de logements disponibles dans de nombreuses parties du territoire propulse le foncier au premier rang des préoccupations des collectivités locales. Quatre experts donnent leurs conseils pour bien maîtriser cet enjeu.

Dans des zones où la demande immobilière est forte, les collectivités locales sont confrontées à un dilemme : ouvrir des terrains à l’urbanisation, notamment pour loger de nouveaux ménages et, dans le même temps, veiller à ne pas trop consommer de terrains vierges, respecter les zones de protection (loi montagne, loi littoral), prendre en compte les risques naturels (inondations). Sans compter qu’ouvrir des terrains à l’urbanisation coûte cher en équipements publics, VRD, transports et parfois en acquisition, d’où leur hésitation.

Cette politique a une conséquence : le manque de foncier disponible, dénoncé dans un livre blanc remis au gouvernement en septembre 2007 par le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) et la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FPI). Pour construire les 500 000 logements par an, considérés comme nécessaires par des experts comme le Crédit foncier ou la Fédération française du bâtiment, il faut des terrains. Et cela d’autant plus que les Français souhaitent majoritairement vivre en maison individuelle (voir notre sondage publié en décembre 2010 dans « Le Moniteur » n° 5584, page 16). « Tout le monde a trop tendance à considérer les terres agricoles comme des réservoirs à l’urbanisation, prévient Emmanuel Hyest, président de la Fédération nationale des Safer (sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural). Pourtant, les conserver est indispensable à l’alimentation de notre pays. » Ainsi, 86 000 ha sont consommés chaque année en France (source Agreste, 2010), soit l’équivalent d’un département moyen (610 000 ha) qui disparaît tous les sept ans. Le foncier est donc un enjeu d’avenir pour le pays. Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sont les décideurs dans ce domaine puisque ce sont eux qui disposent du pouvoir d’ouvrir des terrains à l’urbanisation et de réglementer ce qui s’y construit par le biais des documents d’urbanisme.

Penser sur le long terme

Afin d’être à la hauteur de cet enjeu, Caroline Gerber, directrice de l’Association des études foncières (Adef), estime que les collectivités doivent avoir une vision à long terme de leur territoire, à dix ou vingt ans. En outre, il n’est désormais plus possible de réfléchir à une échelle communale : les habitants vivent à l’échelle d’un bassin de vie. Les stratégies des collectivités doivent donc se décider à l’échelle de l’agglomération ou même parfois au niveau départemental voire régional pour optimiser la consommation de foncier.
Pour mener à bien ces stratégies, elles disposent de nombreux outils : les documents d’urbanisme (schémas de cohérence territoriale, plans locaux d’urbanisme) leur permettent de définir l’utilisation des terrains, les observatoires fonciers d’affiner leur connaissance du foncier de leurs territoires, les permis d’aménager, droit de préemption ou zones d’aménagement de contrôler l’urbanisation. Enfin, les établissements publics fonciers (EPF) peuvent acheter et dépolluer des terrains pour le compte de ces collectivités. Quatre experts détaillent la bonne façon de se servir de ces outils.

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PHOTO - 651744.BR.jpg - © ph. guignard/air-images

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