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LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR ET DU PRENEUR EN MATIÈRE DE TRAVAUX

le 24/10/2017  |  Immobilier

Avant de signer un bail, bailleur et preneur doivent se poser la même question : le local est-il adapté à l'activité projetée ?

De cette vérification primordiale dépendent en effet des obligations importantes pour chacune des parties en matière de travaux d'adaptation.

1 Obligation de délivrance du bailleur et travaux de mise en conformité

Le bailleur a pour principale obligation de donner au preneur un local en état de servir à l'usage pour lequel il est loué, c'est-à-dire un local adapté à l'activité contractuellement autorisée, et de le maintenir ainsi pendant la durée du bail. C'est l'obligation de délivrance qui est prévue par l'article 1719 du Code civil et complétée par celle d'assurer les réparations nécessaires à l'utilisation du local loué prévue par l'article 1720 du même code.

De son côté, le preneur doit assurer les réparations locatives ou de menu entretien définies à l'article 1754 du Code civil suivant une énonciation minimaliste et désuète (« réparations à faire aux âtres, contrecœurs, chambranles et tablettes des cheminées » ou encore au « recrépiment du bas des murailles »), qui relève davantage de la poésie que des enjeux pratiques actuels.

Aux termes de cette répartition légale du Code civil, le preneur est tenu des réparations et de l'entretien courants des locaux, alors que le bailleur doit assumer tout le reste.

En exécution de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire des locaux conformes à la réglementation et donc de supporter les travaux qu'il serait nécessaire d'exécuter pour les rendre conformes aux normes applicables en fonction de l'activité autorisée au bail.

Il est toutefois admis que le bailleur transfère conventionnellement cette charge de mises aux normes au preneur.

Cette faculté largement pratiquée dans les baux types investisseurs est toutefois strictement contrôlée par la jurisprudence qui veille à ce que le bailleur ne puisse pas, par le biais de ces clauses de transfert, se décharger totalement de son obligation de délivrance.

A - Travaux de mise en conformité effectués par le bailleur

1) L'obligation du bailleur Selon une jurisprudence ancienne, les travaux de mise en conformité à la réglementation incombent par principe au bailleur, sauf si le bail comporte une clause expresse en transférant la charge au preneur 1 . Ce principe s'applique aux travaux de mise en conformité avec la réglementation quelle qu'elle soit (sécurité incendie, accessibilité aux personnes à mobilité réduite, hygiène, conformité électrique, etc.) dès lors que ceux-ci sont inhérents à l'activité prévue au bail. Le bailleur n'a pas en effet à effectuer des travaux pour une utilisation particulière que ferait le locataire du local mais non prévue contractuellement.

L'obligation de délivrance du bailleur trouve une limite lorsque les locaux étaient conformes à l'entrée dans les lieux du preneur et que des travaux de mise en conformité sont devenus nécessaires en raison de l'évolution de son exploitation. Dans cette hypothèse, les travaux de mise en conformité sont à la charge du preneur (Cass. 3 e civ. 1er février 2012, n° 10-28.558. - CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 17 décembre 2014, n° 14/01031) 2 . Par ailleurs, le bailleur est exonéré de son obligation de délivrance lorsque les travaux de mise en conformité sont la conséquence (exclusive) e civ. 30 octobre 2013, n° 12-25.798).

Mais lorsqu'il autorise un « changement d'activité et en même temps la réalisation par le preneur des travaux d'adaptation nécessaires », le bailleur s'expose à ce que de nouvelles normes de sécurité deviennent applicables dont il sera débiteur, au titre de son obligation de délivrance (Cass. 3 e civ. 16 septembre 2008, Sté Lorga C/ La Poste).

L'obligation de délivrance du bailleur étant essentielle, la jurisprudence peut faire primer la défaillance du bailleur, même si elle se cumule avec celle du locataire (Cass. 3e civ. 8 avril 2014, n° 13-10.605).

2) Les activités du preneur

L'obligation de délivrance qui incombe au bailleur concerne toutes les activités autorisées au bail, non pas les seules activités réellement exploitées par le preneur, peu important que le preneur n'exploite pas effectivement l'activité autorisée 3.

La prudence est donc requise lors de la signature des baux.La clause de destination du bail doit être rédigée avec soin. Trop largement définie, elle peut, à défaut de clause transférant au preneur les travaux d'adaptation des locaux aux activités autorisées, exposer le bailleur à assumer la responsabilité et le coût de travaux d'adaptation des locaux consécutifs à un choix de gestion du locataire.

À titre d'exemple, un bailleur a été condamné à réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité prescrits par la commission de sécurité pour l'exploitation d'un hôtel alors que le bail avait été consenti pour l'activité de « café, restaurant et chambres pour voyageurs », la cour ayant considéré que l'activité « chambres pour voyageurs » relève de l'activité d'hôtel de tourisme 4.

Il reste qu'en présence d'un bail tous commerces, il est généralement considéré que le bailleur n'est pas tenu de réaliser les travaux d'adaptation ou de mise en conformité inhérents à l'activité précise que le preneur entend exercer en vertu de la clause pluri-commerces dont il bénéficie. Il peut en être différemment des travaux nécessités par une réglementation applicable à tous les locaux recevant du public, quelle que soit l'activité envisagée, le bailleur ne pouvant être déchargé de son obligation en l'absence d›une clause contractuelle précise.

Les articles 1719, 1720 et 1754 du Code civil n'étant pas d'ordre public, les baux organisent généralement le transfert des travaux de mise en conformité sur le preneur. Les clauses organisant ce transfert sont valables mais strictement contrôlées par la jurisprudence.

B - Le transfert des travaux de mise en conformité au preneur

Pour faire peser sur le preneur la charge des travaux de mise en conformité, la clause du bail l'organisant doit être expresse et claire 5.

Les tribunaux interprètent strictement les clauses de transfert en considérant que la dérogation n'est efficace que pour l'obligation précise à laquelle elle se réfère expressément. Ainsi, le bail doit contenir une clause visant expressément les « travaux prescrits par l'administration » pour que leur charge soit transférée au locataire 6.

L'obligation de délivrance du bailleur étant fondamentale, les tribunaux empêchent le bailleur de s'affranchir totalement de son obligation de délivrance par le biais d'une clause de transfert des travaux de mise en conformité.

Parfois, la jurisprudence neutralise l'efficacité même de la clause de transfert lorsqu'elle considère qu'elle conduit en définitive à priver le preneur de la chose louée, en raison de l'impossibilité matérielle ou juridique dans laquelle il se trouve d'exécuter l'obligation de mise en conformité mise à sa charge 7.

Une clause du bail faisant renoncer le preneur à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1720 8. La jurisprudence rendue au visa de l'article 1719 du Code civil avait ainsi déjà fait application du principe de neutralisation posé par le nouvel article 1170 du même 9 entrée octobre 2016, selon lequel « Toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

C - Travaux de mise en conformité et charge commune de l'immeuble Le principe est le même : le bailleur ne peut refacturer au preneur sa quote-part de charges relatives à des travaux de mises aux normes que si le bail le prévoit expressément.

La loi du 18 juin 2014 dite loi "Pinl" 10 et son décret ont toutefois réorganisé l'équilibre des obligations respectives des parties en matière de charges et limité la possibilité pour le bailleur de refacturer au preneur le coût de travaux de mise en conformité.

Le nouvel article R. 145-35 du Code de commerce dispose en effet que :

« Ne peuvent être imputés au locataire: […] 2e Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations [de l'article 606 du Code civil] ».

En application de ces dispositions qui sont d'ordre public, le bailleur ne peut donc plus refacturer au preneur des charges consistant en des travaux de mise en conformité dès lors qu'ils [...]

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