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Les non-conformités ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination

le 27/06/2014  |  GirondeRéglementation

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Malfaçons -

Arrêt du 6 mai 2014 Cour de cassation Cass. 3° civ. du 6 mai 2014, n° 13-10. 338, « Mme B c/ la MAF »-

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la MAF du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Temsol Périgord, ADTP, Smac Acieroïd, Etablissements Guilherme frères, Chanet, M. X..., M. Y..., M. Z... et M. A... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 31 octobre 2012), qu'à l'occasion de la construction d'une maison d'habitation, Mme B... a confié à M. C..., assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF), une mission complète de maîtrise d'oeuvre ; que se plaignant de désordres et de non-conformités, Mme B... a sollicité, après expertises, la démolition de l'ouvrage et la condamnation in solidum de M. C... et de la MAF en indemnisation ;

Attendu que Mme B... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de démolition-reconstruction de l'ouvrage, alors, selon le moyen :

1°/ que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut forcer l'autre à l'exécution lorsque celle-ci est possible ; qu'en refusant l'exécution forcée du contrat entre Mme B... et M. C... alors qu'elle était possible, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;

2°/ que la contradiction de motif équivaut à une absence de motif, qu'en énonçant d'abord que M. C... était « tenu de respecter les prescriptions du permis de construire et de les faire respecter par les entreprises », tout en retenant, ensuite, que « le permis de construire, document administratif, ne permet pas de déterminer les obligations contractuelles qui ont lié les parties », la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'existence des non-conformités n'empêchait pas Mme B... de jouir de son immeuble et ne rendait pas la construction inhabitable et qu'il n'existait pas un empêchement irrémédiable à la construction du garage à l'emplacement prévu et à l'enfouissement des façades, la cour d'appel a pu en déduire, sans contradiction de motifs, que la demande de démolition et de reconstruction n'était pas justifiée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal de la MAF, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que la MAF fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec M. C..., à payer à Mme B... la somme de 95 882, 16 euros, incluant celle contestée de 75 000 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions déposées devant le tribunal, Mme B... a reconnu que l'architecte M. C... s'était substitué à elle en signant lui-même le permis de construire et en passant les marchés avec les entreprises, ce qu'elle n'avait pas accepté ; que le simple fait que Mme B... n'ait pas soutenu cette argumentation en appel ne lui permet pas, en l'absence de preuve d'une erreur de fait de sa part, de la contester ; qu'en décidant néanmoins, pour retenir que la MAF devait sa garantie, que Mme B... ne soutenait plus que M. C... ne lui a pas fait signer la demande de permis de construire et les marchés de travaux et qu'il a enfreint les conditions d'exercice de la profession d'architecte, la cour d'appel a violé l'article 1356 du code civil ;

2°/ que l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; que Mme B... a reconnu que M. C... s'était substitué à elle en signant le permis de construire et en passant les marchés avec les entreprises, faits qui caractérisent notamment une violation de l'article 36 du code des devoirs des architectes ; qu'en décidant néanmoins que la MAF ne démontrait pas que M. C... n'avait pas respecté les devoirs de sa profession, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1356 du code civil ;

Maisattendu qu'ayant relevé que Mme B... ne soutenait plus que M. C... ne lui avait pas fait signer la demande de permis de construire et les marchés de travaux ni qu'il avait enfreint les conditions d'exercice de la profession d'architecte, et retenu que la MAF ne démontrait pas que celui-ci n'avait pas respecté les devoirs de sa profession, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu l'existence d'un aveu judiciaire, a pu en déduire que la MAF devait sa garantie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal de la MAF, pris en sa troisième branche et le premier moyen du pourvoi incident de M. C…, réunis :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner in solidum la MAF et M. C... à payer à Mme B... la somme de 95 882, 16 euros, incluant celle contestée de 75 000 euros, l'arrêt retient que l'indemnité de 75 000 euros pourrait être utilisée pour procéder à la construction du garage initialement prévu et à l'enfouissement des façades ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la MAF et M. C... soutenaient que la somme de 75 000 euros correspondait à des prestations portant notamment sur le garage et l'enterrement des façades abandonnées avec l'accord de Mme B..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le second moyen du pourvoi incident de M. C… :

Vu l'article 1792-6 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la réception judiciaire de l'ouvrage, l'arrêt retient qu'à défaut d'obtention du certificat d'urbanisme délivré par la mairie et d'exécution des travaux de régularisation de la situation, une réception des travaux est prématurée ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que l'existence des non-conformités n'empêchait pas Mme B... de jouir de son immeuble même s'il n'était pas conforme aux prévisions contractuelles et que le non-respect des prescriptions du permis de construire n'empêchait pas la construction d'être habitable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs :

Casse et annule, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum M. C... et la MAF à payer à Mme B... la somme de 95 882,16 euros et en ce qu'il déboute M. C... de sa demande de réception judiciaire des travaux, l'arrêt rendu le 31 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les -renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne la MAF et Mme B... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze.

Moyens annexes au présent arrêt.

Moyen produit au pourvoi principal n° F 13-10. 338 par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la Mutuelle des architectes français.

Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Mutuelle des architectes francais, in solidum avec Monsieur C..., à payer à Madame B... la somme de 95. 882, 16 € , incluant celle de 75.000 € , outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Aux motifs que « la Mutuelle des architectes français fait valoir, pour refuser sa garantie à M. C..., que celui-ci, en agissant en qualité de mandataire de Mme B... comme un " contractant général ", a enfreint les conditions d'exercice de la profession d'architecte et les devoirs de l'architecte tels qu'ils résultent de la réglementation de la profession et qu'ainsi, aucune garantie ne lui est due au titre des demandes présentées par Mme B... résultant de la non-conformité de l'ouvrage à un permis de construire qu'elle n'a pas demandé et des marchés de travaux qu'elle n'a pas acceptés, en violation des dispositions de l'article 36 du code des devoirs des architectes. Elle lui oppose les termes de l'article 1er des conditions générales du contrat souscrit le 11 avril 2001 par lui pour l'assurance de sa responsabilité professionnelle, qui stipule que " le présent contrat a pour objet de garantir le sociétaire contre les conséquences pécuniaires des responsabilités... spécifiques de sa profession indiquée aux conditions particulières, qu'il encourt dans l'exercice de celle-ci, conformément à la législation et à la réglementation en vigueur... ".

Cependant, aujourd'hui, Mme B... ne soutient plus que M. C... ne lui a pas fait signer la demande de permis de construire et les marchés de travaux et qu'il a enfreint les conditions d'exercice de la profession d'architecte. Et la Mutuelle des architectes français ne démontre pas que M. C... n'a pas respecté les devoirs de sa profession. Dès lors, le moyen de non-garantie qu'elle invoque ne peut être retenu. Elle lui doit donc sa garantie » (arrêt p. 12, 1er & 2) ;

Et que pour indemniser Mme B... « de son préjudice résultant de la non-conformité conceptuelle, le tribunal a retenu la somme, proposée par l'expert, de 882, 16 euros pour le coût des travaux de mise en conformité, soit le traitement des façades et le paysagement de la parcelle, en estimant que cette évaluation était en harmonie avec les conditions économiques environnantes du moment ; M. C..., qui a suggéré cette évaluation, ne la conteste pas. Pour l'indemniser de son préjudice résultant de la non-conformité dimensionnelle, il a ajouté à la première somme celle de 75 000 euros, en précisant qu'elle pourrait l'utiliser pour procéder à la construction du garage initialement prévu et/ ou pour procéder à l'enfouissement des façades, comme il aurait dû être. M. C... objecte que cette seconde indemnisation correspond au financement des parties de la construction qui n'ont pu être érigées parce que les possibilités financières de Mme B... ne le permettaient pas.

Mme B... fait valoir que la première indemnisation n'a pas été fixée contradictoirement avant le dépôt du rapport de l'expert et, sur le total des deux indemnisations allouées, que le tribunal, en l'indemnisant à cette hauteur, a occulté le caractère contractuel du permis de construire qui a omis de prendre en considération les difficultés techniques d'une éventuelle mise en conformité. Cependant, le permis de construire, document administratif, ne permet pas de déterminer les obligations contractuelles qui ont lié les parties. Et le tribunal a pu, comme la cour aujourd'hui, déterminer le montant de l'indemnisation au vu des constatations de l'expert.

Sur ce point, la cour, confirmant le jugement, condamne in solidum M. C... et la compagnie Mutuelle des architectes français à payer à Mme B... pour la non-conformité conceptuelle (travaux de traitement des façades et du paysagement de la parcelle) la somme de 20. 882, 16 euros et pour la non-conformité dimensionnelle (construction du garage et enterrement des façades) celle de 75 000 euros » (arrêt p. 16, 1er à 3) ;

Alors que, d'une part, l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions déposées devant le tribunal (p. 8, 9 & 13), Mme B... a reconnu que l'architecte M. C... s'était substitué à elle en signant lui-même le permis de construire et en passant les marchés avec les entreprises, ce qu'elle n'avait pas accepté ; que le simple fait que Mme B... n'ait pas soutenu cette argumentation en appel ne lui permet pas, en l'absence de preuve d'une erreur de fait de sa part, de la contester ; qu'en décidant néanmoins, pour retenir que la Mutuelle des architectes francais devait sa garantie, que Mme B... ne soutenait plus que M. C... ne lui a pas fait signer la demande de permis de construire et les marchés de travaux et qu'il a enfreint les conditions d'exercice de la profession d'architecte, la cour d'appel a violé l'article 1356 du Code civil ;

Alors que, d'autre part, l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; que Mme B... a reconnu que M. C... s'était substitué à elle en signant le permis de construire et en passant les marchés avec les entreprises, faits qui caractérisent notamment une violation de l'article 36 du code des devoirs des architectes ; qu'en décidant néanmoins que la Mutuelle des architectes français ne démontrait pas que M. C... n'avait pas respecté les devoirs de sa profession, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1356 du Code civil ;

Alors qu'enfin, dans ses conclusions d'appel, la Mutuelle des architectes français a soutenu que le montant de l'indemnité de 75. 000 € accordée à Mme B... correspondait à des prestations abandonnées avec son accord, telles que la construction du garage et l'enterrement des façades, et que la Cour d'appel ne pouvait mettre à sa charge le financement de parties d'ouvrage auxquelles Mme B... avait renoncé ; qu'en confirmant le jugement ayant condamné l'architecte et son assureur au paiement de cette somme, sans répondre au moyen soutenant qu'elle correspondait à des prestations abandonnées par Mme B..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident n° F 13-10. 338 par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour M. C….

Premier moyen de cassation

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. C... et la compagnie Mutuelle des architectes français à payer à Mme B..., pour la non-conformité dimensionnelle de l'ouvrage, la somme de 75. 000 € ;

aux motifs propres que « sa demande de démolition-reconstruction étant rejetée, Mme B... est recevable à demander indemnisation pour les non-conformités reconnues et non contestées ; que pour l'indemniser de son préjudice résultant de la non-conformité conceptuelle, le tribunal a retenu la somme, proposée par l'expert, de 20 882, 16 euros pour le coût des travaux de mise en conformité, soit le traitement des façades et le paysagement de la parcelle, en estimant que cette évaluation était en harmonie avec les conditions économiques environnantes du moment ; que M. C..., qui a suggéré cette évaluation, ne la conteste pas ; que pour l'indemniser de son préjudice résultant de la non-conformité dimensionnelle, il a ajouté à la première somme celle de 75 000 euros, en précisant qu'elle pourrait l'utiliser pour procéder à la construction du garage initialement prévu et/ ou pour procéder à l'enfouissement des façades, comme il aurait dû être. ; que M. C... objecte que cette seconde indemnisation correspond au financement des parties de la construction qui n'ont pu être érigées parce que les possibilités financières de Mme B... ne le permettaient pas ; que Mme B... fait valoir que la première indemnisation n'a pas été fixée contradictoirement avant le dépôt du rapport de l'expert et, sur le total des deux indemnisations allouées, que le tribunal, en l'indemnisant à cette hauteur, a occulté le caractère contractuel du permis de construire qui a omis de prendre en considération les difficultés techniques d'une éventuelle mise en conformité ; que cependant, le permis de construire, document administratif, ne permet pas de déterminer les obligations contractuelles qui ont lié les parties ; que le tribunal a pu, comme la cour aujourd'hui, déterminer le montant de l'indemnisation au vu des constatations de l'expert ; que, sur ce point, la cour confirmant le jugement, condamne in solidum M. C... et la compagnie Mutuelle des architectes français à payer à Mme B... pour la non-conformité conceptuelle (travaux de traitement des façades et du paysagement de la parcelle) la somme de 20 882, 16 euros et pour la non-conformité dimensionnelle (construction du garage et enterrement des façades) celle de 75 000 euros » ; et aux motifs adoptés que « l'indemnisation de la non-conformité dimensiorrnelle, réelle et avérée, il convient d'allouer à Mme B... une somme de 75 000 € à titre de dommages et intérêts à la charge de M. C..., cette somme pouvant être utilisée par le maître d'ouvrage pour procéder à la construction du garage initialement prévu et/ ou pour procéder à l'enterrement des façades qui auraient dû l'être » ;

alors que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que M. C... faisait expressément valoir que l'indemnité de 75. 000 euros accordée à Mme B... correspondait à des prestations abandonnées avec son accord et portant notamment sur le garage et l'enterrement des façades (concl. d'appel p. 9-10) ; qu'en se bornant à confirmer le jugement condamnant M. C... sans répondre au moyen développé sur l'abandon de ces prestations par Mme B..., la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

Second moyen de cassation

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de réception des travaux de M. C... ;

aux motifs propres que « M. C... sollicite le prononcé de la réception judiciaire des travaux avec mention des réserves portées au procès-verbal signé le 22 décembre 2003 en expliquant qu'à défaut de démolition ordonnée, il n'est pas nécessaire d'attendre l'exécution des travaux de reprise de ces désordres pour procéder au prononcé de cette réception judiciaire et que les non-conformités relevées par Mme B..., qui ne constituent pas des réserves, ne doivent pas être portées dans ce procès-verbal de réception ; qu'en revanche, Mme B..., qui avait refusé de signer le 22 décembre 2003 les procès-verbaux de réception avec réserves, s'oppose au prononcé d'une réception judiciaire qui ne mentionnerait pas les non-conformités ci-dessus relevées ; que quoi qu'il en soit de la mention de ces non-conformités, le tribunal a justement retenu qu'à défaut d'obtention du certificat d'urbanisme délivré par la mairie et d'exécution des travaux de régularisation de la situation, une réception des travaux était actuellement prématurée. Dès lors, toute demande de réception judiciaire doit être écartée ».

et aux motifs adoptés que « Les désordres retenus ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et les non-conformités retenues ne causent aucun dommage au sens des dispositions de l'article 1792 du Code Civil, de sorte que ces dernières ne peuvent trouver application en l'espèce ; qu'il en résulte que seule la responsabilité contractuelle de droit commun peut être invoquée en l'absence de réception de l'ouvrage ; qu'à cet égard, compte tenu du fait que la mairie a pour l'instant refusé la délivrance du certificat d'urbanisme, et dans l'attente de la réalisation des travaux qui permettront éventuellement une régularisation de la situation, le Tribunal ne peut prononcer la réception judiciaire des travaux ; que la demande de M. C... en ce sens sera donc rejetée » ;

alors que l'achèvement de l'ouvrage n'est pas une condition de la réception ; qu'en effet, la réception judiciaire doit être fixée au moment où l'ouvrage est en état d'être reçu ; que tel est le cas lorsque l'ouvrage est habitable ; qu'au cas particulier, après avoir constaté que l'immeuble était habitable et que les documents administratifs sollicités par Mme B... n'ont aucun caractère contractuel, la Cour a pourtant retenu qu'à défaut d'obtention du certificat d'urbanisme délivré par la mairie et d'exécution des travaux de régularisation de l'ouvrage, la réception des travaux était exclue ; qu'en se prononçant ainsi, après avoir constaté que les travaux de régularisation devaient être mineures et que l'immeuble était habitable, la Cour a violé l'article 1792 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi n° C 13-13. 624 par la SCP Levis, avocat aux Conseils, pour Mme B….

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif d'avoir rejeté la demande de démolition puis reconstruction de l'ouvrage en retenant que seuls des dommages et intérêts pouvaient réparer le préjudice de Madame B... du fait de la non--conformité de la construction ;

Aux motifs propres qu'« il convenait d'apprécier la situation administrative de la construction litigieuse en considération de toutes les indications rapportées par l'expert et en tenant compte de la position de la direction départementale de l'équipement qui, dans sa lettre du 24 mars 2009, a écrit que, si un nouveau permis de construire est déposé prévoyant un traitement des façades (par exemple par une vêture bois) et le paysagement de la parcelle, la construction pourrait être régularisée au titre du code de l'urbanisme.

Dès lors, l'expert n'est pas allé au-delà de sa mission en se référant à l'avant-projet sommaire de M. C... du mois d'avril 2009 et en communiquant et annexant à son rapport la lettre adressée en réponse par le directeur départemental de l'équipement. Et le tribunal pouvait envisager la possibilité de délivrance d'un nouveau permis de construire pour apprécier la demande de démolition--reconstruction.

Au surplus, malgré l'existence de non-conformités non régularisable au plan administratif, il n'existe aucune obligation administrative de démolir » ;

Et aux motifs que « le tribunal a justement retenu que l'existence des non-conformités ne justifiait pas la demande de démolition de l'ouvrage présentée par Mme B... et que le préjudice en résultant pour elle ne devait pas être réparé par la démolition et la reconstruction de l'ouvrage, mais par l'allocation de dommages et intérêts » ;

Alors, d'une part, que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut forcer l'autre à l'exécution lorsque celle-ci est possible ; qu'en refusant l'exécution forcée du contrat entre Madame B... et Monsieur C... alors qu'elle était possible, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;

Alors, d'autre part, que la contradiction de motif équivaut à une absence de motif, qu'en énonçant d'abord que Monsieur C... était « tenu de respecter les prescriptions du permis de construire et de les faire respecter par les entreprises » (arrêt attaqué p. 11, pénultième ), tout en retenant, ensuite, que « le permis de construire, document administratif, ne permet pas de déterminer les obligations contractuelles qui ont lié les parties » (arrêt attaqué p. 16, 2), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.

COMMENTAIRE

Un architecte est investi d'une mission complète de maîtrise d'œuvre pour l'édification d'une maison d'habitation. Se plaignant de désordres et de non-conformités alors que la construction est inachevée, le maître d'ouvrage sollicite, après expertises, sur le fondement des articles 1134 et 1184 du Code civil, la démolition de l'ouvrage et sa reconstruction conforme à ce qui était contractuellement prévu. Il estimait qu'aucune reprise n'était possible.

Pour la Cour de cassation, le maître d'ouvrage ne peut pas demander la démolition et la reconstruction de l'ouvrage inachevé. L'existence des non-conformités n'empêchait pas le maître d'ouvrage de jouir de son immeuble. En outre, il n'existait aucune obligation administrative de démolir. Des dommages-intérêts sont alloués pour l'indemnisation des préjudices imputables au maître d'œuvre.

La démolition-reconstruction à la charge du constructeur défaillant est une sanction lourde, ordonnée avec mesure par les juges. Si la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut forcer l'autre à s'exécuter, encore faut-il que soit établie l'impossibilité manifeste d'user de l'ouvrage impropre à sa destination ou que sa démolition ait été ordonnée par les autorités administratives à la suite d'une violation du droit des tiers.

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