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Les honoraires du maître d’œuvre peuvent être assortis d’une condition

le 25/10/2013

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Construction -

Arrêt du 9 juillet 2013 Cour de cassation Cass. 3° civ. du 9 juillet 2013, n° 12-17489, « M. X c/ consorts Z »

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu l’arrêt ­suivant :

Donne acte à M. X… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. Y… ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 novembre 2011), que le 4 avril 1984, les consorts Z… ont confié à M. X… une mission de maîtrise d’œuvre en vue de la réalisation d’un immeuble à usage d’habitation ; que le permis de construire accordé le 28 juin 1984 a été annulé, sur le recours d’un tiers, par décision du 24 février 1986 ; que le 25 avril 2006, M. X… a assigné les consorts Z… en paiement d’honoraires ;

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1°) que le terme diffère de la condition en ce qu’il ne suspend point l’engagement dont il retarde seulement l’exécution ; qu’en l’espèce, le contrat d’architecte prévoyait que le versement des honoraires de l’architecte pourrait n’intervenir qu’après une précommercialisation et le lancement des travaux de construction ; qu’il n’était pas prévu que les honoraires ne seraient dus que si la précommercialisation et le lancement des travaux de construction intervenait ; que seule la date de paiement des honoraires était ainsi différée, de sorte que l’engagement de payer les honoraires de M. X… était affecté d’un terme incertain et non d’une condition ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1185 du code civil ;

2°) que, d’autre part M. X… a fait valoir, dans ses conclusions d’appel, qu’il avait été convenu entre les parties qu’en cas d’abandon de l’opération, le paiement de ses honoraires restait dû, d’où il suivait que le versement de ses honoraires n’était nullement conditionnel, seul leur paiement étant susceptible d’être reporté ; qu’en se bornant à affirmer que l’engagement concernant le paiement des honoraires de M. X… avait été passé sous condition suspensive du démarrage de l’opération de la construction, sans prendre en considération les éléments de fait de nature à établir que selon la volonté des parties, le versement des honoraires n’était pas conditionnel, ni répondre aux conclusions d’appel sur ce point, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant relevé que le contrat de maîtrise d’œuvre stipulait que « le versement des honoraires pourra n’intervenir qu’après une précommercialisation et le lancement des travaux de construction » et que l’absence de réalisation de l’opération résultait de l’annulation du permis de construire obtenu et de la modification du plan d’occupation des sols, la cour d’appel qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a pu retenir que le paiement des honoraires était soumis à la condition du lancement effectif de l’opération suivant les résultats de la précommercialisation et qu’en raison de l’impossibilité de réalisation de cette condition la demande en paiement de ces honoraires ne pouvait être accueillie ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X… à payer 3 000 euros aux consorts Z… ; rejette la demande M. X… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.

Moyen annexe au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X…

Le moyen de cassation fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur X… de sa demande de condamnation des Consorts Z… au paiement de la somme de 40.444,37 €, outre intérêts, au titre de ses honoraires d’architecte,

Aux motifs que « les parties s’opposent sur l’analyse de la condition dont dépend le paiement des honoraires de Roland X… incluse dans le contrat d’architecte.

Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera à un temps fixé, cette dernière condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, s’il n’y a pas de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Dans le cadre de l’opération concernant la réalisation d’un ensemble d’habitations, Alain Y… mandataire des consorts Z… a suivant courrier du 29 décembre 1983 informé Roland X… que ses mandants avaient décidé de lui confier une mission de maîtrise d’œuvre complète qui était notamment subordonnée à son acceptation que ses honoraires ne soient réglés qu’au lancement effectif de l’opération suivant les résultats de la pré-commercialisation.

Cette condition déterminante de la volonté des Consorts Z… a été acceptée par Roland X… dans le cadre du contrat de maîtrise d’œuvre signé le 4 avril 1984, qui stipule expressément que : « Par dérogation aux dispositions courantes, la convention prévoit que le versement des honoraires pourra n’intervenir qu’après une précommercialisation et le lancement des travaux de construction. Les honoraires seront donc majorés, selon les échéances des étapes, des intérêts calculés selon l’article 3.6.2 du présent contrat (A ce jour le taux des obligations cautionnées est de 12,50 % d’où un intérêt à appliquer de 15,50 %) ».

Il est établi que suite à ­l’annulation du permis de construire l’opération n’a pas été réalisée.

La condition stipulée par les parties n’a pas été arrêtée à une date fixe, dès lors elle est censée défaillie en ce qu’il est devenu certain que le lancement des travaux et la pré-commercialisation n’arrivera pas.

Roland X… ne peut s’opposer à la condition suspensive en prétendant qu’elle a un caractère potestatif en ce que l’impossibilité de réaliser l’opération ne résulte pas de la volonté des Consorts Z… mais d’une cause extérieure caractérisée par l’action des tiers demandeur à l’annulation du permis de construire et la modification du POS » (arrêt p. 4 & 5) ;

et aux motifs réputés adoptés des premiers juges selon lesquels « aux termes de l’article 1181 du code civil, l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties ; dans le premier cas, l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement ; dans le second cas, l’obligation a son effet du jour où elle a été contractée » ;

L’article 1182 prévoit que lorsque l’obligation a été contractée sous une condition suspensive, la chose qui fait la matière de la convention demeure aux risques du débiteur qui ne s’est obligé de la livrer que dans le cas de l’événement de la condition ;

En l’espèce, l’acte liant les parties en date du 4 avril 1984 contient la mention suivante :

« Par dérogation aux dispositions courantes, la convention prévoit que le versement des honoraires pourra n’intervenir qu’après une pré-commercialisation et le lancement des travaux de construction » ;

Ces dispositions constituent une clause suspensive qui prévoit que le paiement des honoraires n’interviendra que si la précommercialisation et le lancement des travaux de construction ont lieu ; par conséquent la condition suspensive prévue au contrat du 4 avril 1984 ne s’est jamais réalisée et aucun honoraire n’est dû à l’architecte ;

Cette analyse a d’ailleurs motivé le versement par la mairie de Fréjus, responsable de l’erreur ayant abouti à l’annulation du permis de construire, de dommages-intérêts à l’architecte pour ses honoraires perdus du fait de ladite annulation » (jugement p. 5) ;

Alors que, d’une part, le terme diffère de la condition en ce qu’il ne suspend point l’engagement dont il retarde seulement l’exécution ; qu’en l’espèce, le contrat d’architecte prévoyait que le versement des honoraires de l’architecte pourrait n’intervenir qu’après une précommercialisation et le lancement des travaux de construction ; qu’il n’était pas prévu que les honoraires ne seraient dus que si la pré-commercialisation et le lancement des travaux de construction intervenait ; que seule la date de paiement des honoraires était ainsi différée, de sorte que l’engagement de payer les honoraires de M. X… était affecté d’un terme incertain et non d’une condition ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1185 du code civil ;

Alors que, d’autre part Monsieur X… a fait valoir, dans ses conclusions d’appel, qu’il avait été convenu entre les parties qu’en cas d’abandon de l’opération, le paiement de ses honoraires restait dû, d’où il suivait que le versement de ses honoraires n’était nullement conditionnel, seul leur paiement étant susceptible d’être reporté ; qu’en se bornant à affirmer que l’engagement concernant le paiement des honoraires de Monsieur X… avait été passé sous condition suspensive du démarrage de l’opération de la construction, sans prendre en considération les éléments de fait de nature à établir que selon la volonté des parties, le versement des honoraires n’était pas conditionnel, ni répondre aux conclusions d’appel sur ce point, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

Commentaire

Un maître d’œuvre, sollicité par un client pour la réalisation d’un immeuble, avait établi un dossier de permis de construire. D’abord accordée, l’autorisation avait ensuite été annulée. Le client avait alors refusé de régler les honoraires réclamés par le maître d’œuvre. Il se fondait sur une clause du contrat stipulant que ce versement était subordonné à une condition suspensive : le lancement des travaux, devenu impossible avec l’annulation du permis. Le maître d’œuvre invoquait, quant à lui, « le travail fait ».

La Cour de cassation donne raison au client, relevant que le contrat subordonnait le paiement des honoraires à la « pré-commercialisation » de l’ouvrage et au lancement des travaux. L’annulation du permis rendant impossibles ces opérations, les honoraires n’étaient pas dus.

À noter que le maître d’œuvre n’a pas droit aux honoraires lorsque le défaut d’exécution lui est imputable : c’est le cas lorsque le permis de construire est refusé (Cass. 3° civ., 24 mars 2009, n° 07-19834). L’annulation du permis, si elle procède de sa faute, devrait produire le même effet. En l’espèce, l’arrêt s’en tient toutefois aux termes du contrat, qui contenait une condition suspensive.

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