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Les Français en rêvent toujours

le 10/10/1997  |  Maison individuelleLogementFrance entièreImmobilier

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-Un Français sur cinq veut acheter ou faire construire une maison individuelle. -Les projets de travaux font une formidable remontée... et les budgets suivent.

Le succès de la maison individuelle ne se dément pas : un Français sur cinq interrogé par IPSOS pour « Le Moniteur » et « Maison individuelle Magazine » a l'intention d'en faire construire ou d'en acheter une dans les deux ou trois ans qui viennent. La souhaitent-ils neuve ou ancienne ? Entre les deux, leur coeur balance équitablement et la maison ancienne reste très prisée, surtout en Ile-de-France. Chez les locataires, le pourcentage de candidats potentiels double quasiment. Mais le rêve d'une maison neuve est particulièrement tenace chez les ouvriers, alors que les cadres penchent plutôt pour le charme d'un appartement dans l'ancien...

En fait, on retrouve chez les aspirants propriétaires toutes les caractéristiques du consommateur actuel : un budget serré, une maturité dans la démarche et l'exigence sur les prestations servies. Car s'ils rêvent d'une maison, les Français n'en oublient pas pour autant de compter. Il est extrêmement frappant de constater que la première personne qu'ils vont voir pour « valider » leur projet est... leur banquier. Une précaution utile : les Adil (Agences départementales d'information sur le logement) constatent que plus d'un cinquième des projets qui leur sont soumis sont jugés irréalisables par leurs conseillers. Cette proportion varie beaucoup selon le profil social des ménages puisqu'il passe de 9 % pour les candidatures relativement aisées à près de 40 % pour les plus modestes (revenus inférieurs à 7 500 francs pour une personne isolée et à 10 000 francs pour un couple).

Ce réalisme s'explique par la modicité des budgets moyens qui oscillent entre 500 000 francs pour l'acquisition d'une maison neuve et 680 000 francs pour celle d'un appartement ancien. Autant dire que le marché est aujourd'hui clairement positionné sur un créneau populaire.

Une lecture plus fine des chiffres par catégories socio-professionnelles montre que le budget maximum est loin du million de francs, à 931 472 francs dans les familles dont le chef de famille est un artisan, un commerçant ou un chef d'entreprise..., même s'il est plus du double de l'enveloppe la plus basse (celle des ouvriers à 453 341 francs).

Le rôle clé de l'épargne logement

Autre preuve de la lucidité des candidats à l'accession : l'importance de leur apport personnel, preuve que les projets ont été mûris et préparés... On retrouvait cette démarche dans une étude récente de Caron Marketing (« Le Moniteur » du 19 septembre, p. 25) qui évaluait la part de l'apport personnel à un quart du budget de construction d'une maison individuelle. La place de l'épargne logement reste extrêmement solide, un facteur que le gouvernement devrait prendre en compte au moment où il taxe ses revenus. Elle occupe d'ailleurs chez les ouvriers rigoureusement la même place que chez l'ensemble des Français (39,4 %). Des ouvriers qui compensent par le prêt à taux zéro la faiblesse relative de leur apport personnel.

Lucides et réalistes, ces acheteurs se montrent extrêmement exigeants sur la prestation des professionnels. Compétence et qualité du travail viennent en tête de leur demande, talonnées par le rapport qualité/prix et, plus loin, le respect des délais ou leur santé financière. La notoriété nationale ou régionale, le bouche à oreille et même la fidélité à un une personne qui a déjà travaillé pour vous viennent bien plus loin... En clair, rien n'est acquis pour les professionnels qui doivent faire leurs preuves tous les jours.

Ce sondage confirme les analyses des professionnels, deux ans après le lancement du prêt à 0 % dont tout le monde s'accorde à reconnaître qu'il a porté la reprise de la maison individuelle. Même si l'effet de rattrapage des premiers mois s'estompe, ce produit devrait, selon le SGFGAS (1), continuer sur une trajectoire de 120 à 125 000 unités en 1997 (dont 100 000 dans le neuf) contre 145 000 en 1996. Pour sa part, l'UNCMI (1) table sur près de 127 000 maisons individuelles « pures » mises en chantier cette année et 28 000 environ en groupé. Malgré leur remontée, ces chiffres ne permettent pas de retrouver la production de 1990, dernière année d'avant la crise... Dès lors, on peut s'interroger sur le tour de vis donné par le Trésor (voir encadré) et sur l'avenir du produit, non financé au delà de 1998.

Des travaux plus conséquents

La CAPEB (1) le dit et le sondage le confirme : les travaux repartent. 38 % des personnes interrogées ont l'intention de faire des travaux « dans les deux ou trois ans » à venir. En quatre ans, la donne a radicalement changé, signe que le moral des Français s'est amélioré : quand on les interrogeait à l'automne 1993 sur leur intention « dans les deux ans » à venir, ils n'étaient que 21 % à répondre favorablement.

L'évolution du budget prévu est encore plus spectaculaire : il est multiplié par 4,5... passant de 16 000 francs à 70 000 francs... Peinture et décoration, aménagement d'une cuisine et isolation intérieure pour les locataires et ravalement, sanitaire et changement de fenêtre pour les propriétaires font partie des priorités. Les travaux de chauffage viennent loin derrière.

Encore faut-il remarquer que notre sondage a été réalisé avant que soit annoncé le coup de pouce fiscal prévu pendant trois ans (1998-2000) par le gouvernement. Outre son objectif de relance, la nouvelle aide fiscale du gouvernement vise à débusquer le travail au noir. C'est plus qu'utile : le sondage montre que 41 % des travaux échappent aux professionnels, un rapport qui monte à 58 % chez les locataires...

Les hommes de l'art récupèrent moins du tiers du marché total. Mais dans ce pourcentage, les artisans et entrepreneurs du bâtiment se taillent la part du lion. Eclaboussés par de multiples litiges, les « cuisinistes » ont quelques soucis à se faire. Les architectes sont aussi écartés de ce gâteau, pour de toutes autres raisons. Dans le domaine des travaux, on retrouve pourtant, chez les clients, la même aspiration à la qualité que celle qui se manifestait lors d'une acquisition, loin devant toutes les autres préoccupations.

(1) SGFGAS : Société de gestion du Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété ; UNCMI : Union nationale des constructeurs de maisons individuelles ; CAPEB : Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment.

GRAPHIQUE : LOGEMENTS DECLARES COMMENCES (1990-1997)

LE RETOUR DE LA MAISON.

Lancé à l'automne 1995, le prêt à 0 % a relancé la maison individuelle en diffus : particulièrement sensible en 1996, cet effet tend à s'estomper en 1997. Et le niveau de 1990 n'est pas encore retrouvé.

TABLEAU : Avez-vous l'intention, dans les deux ou trois ans à venir... ?

La France compte 54 % de propriétaires. Néanmoins, elle recèle un fort potentiel d'accédants (24 % des personnes interrogées), notamment chez les locataires qui sont 38 % à désirer acheter leur logement... de préférence une maison individuelle. Mais les ménages sont encore plus nombreux à prévoir de faire des travaux, notamment les propriétaires.

Regain de faveur de l'accession

24 % des personnes interrogées se déclarent prêtes à acheter, soit un appartement, soit une maison dans les deux ou trois ans qui viennent, sans que l'on sache s'il s'agit ou non d'une résidence principale.

A l'automne 1993, lorsqu'on leur demandait s'ils envisageaient ou non d'acheter une résidence principale dans les cinq années à venir, elles n'étaient que 18 % à répondre par l'affirmative, dont 9 % pour les propriétaires (13 % aujourd'hui) et 26 % pour les locataires (38 % désormais). En 1990, le pourcentage d'acquéreurs potentiels se limitait à 15 %.

Le prêt à taux zéro dans le collimateur du Trésor

Comme il l'a fait dans le passé pour feu le PAP, le Trésor commence à « recaler » le prêt à 0 %. Premier tour de vis : le budget 1998 prévoit de le limiter aux primo-accédants. Cette mesure pourrait prendre effet dès sa publication au Journal officiel. Deuxième mesure : le taux de marge des banques est abaissé de 0,3 %, la ramenant à 1 % pour les réseaux ordinaires et 1,3 % pour les « sociaux ». Cette mesure s'appliquerait aux subventions versées au 1er janvier et donc aux prêts conclus avant. Troisième disposition : la durée du différé (17 ans) est réduite de deux ans et des rectifications seraient apportées aux périodes de remboursement intermédiaires.

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