Les enjeux fiscaux de l'obsolescence et la réversibilité de l'immeuble

Christine Daric, Avocat associée, Franklin | le 29/11/2018 | Fiscalité

Lutter contre l'obsolescence et favoriser la réversibilité pourrait prendre la forme d'une incitation fiscale. Or à ce jour, les mécanismes d'imposition ne sont pas favorables à ce type de projet. Le propriétaire se trouve pénalisé. Il doit faire face à un immeuble vacant, engager des dépenses de travaux importantes, et subir une baisse de valeur qui peut se transformer paradoxalement en imposition.

Qu'elle soit économique, territoriale, réglementaire, technique, sociologique ou architecturale, l'obsolescence conduit bien souvent les opérateurs économiques à anticiper les dépenses liées aux travaux, rendus indispensables pour adapter des locaux ou remplacer certaines immobilisations et à constater la baisse de valeur de leur portefeuille immobilier. La question du provisionnement de ces dépenses ou de cette baisse de valeur et de son impact sur la situation financière de l'entreprise se pose. Les conséquences fiscales peuvent parfois aboutir à une double sanction de l'entreprise. Son actif a perdu de sa valeur et il doit financer sa rénovation. La déductibilité des provisions en matière d'obsolescence n'est pas toujours évidente. Ainsi, les provisions pour travaux ne sont pas déductibles du résultat fiscal si les travaux concernés se traduisent par une augmentation de la valeur de l'actif. Elles ne sont pas non plus déductibles s'il n'y a pas une programmation détaillée des travaux à entreprendre avec une estimation précise, ce qui peut être problématique en présence d'un parc immobilier. S'agissant des provisions pour dépréciation d'immeubles, leur déductibilité est plafonnée à la moins-value latente nette sur l'ensemble du portefeuille, c'est-à-dire à la baisse de valeur calculée après compensation entre les plus-values et moins-values existants sur tous les immeubles, lorsque la société détient plusieurs actifs immobiliers. Cette règle interdit de constater une baisse de valeur sur un immeuble obsolète s'il existe des plus-values latentes sur les autres immeubles, ce qui sur le plan économique n'a pas vraiment de sens.

La règle d'imputation des déficits a, également, un effet particulièrement pervers en matière de provisionnement. En effet, l'imputation d'un déficit antérieur sur le bénéfice constaté au titre d'un exercice est plafonnée. Ce plafond est de 1 M€ majoré d'un [...]

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