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Les diagnostics immobiliers se multiplient

SANDRA ROUMI |  le 20/07/2001  |  Réglementation techniqueRéglementation thermiqueBâtimentEnvironnementRénovation

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Amiante, plomb dans les peintures, termites constituent des risques pour lesquels des certificats sont obligatoires. Mais d'autres types de diagnostics apparaissent : légionellose, logement décent, pollution des sols, radon, plomb dans l'eau...

La sécurité sanitaire des bâtiments est, en définitive, une préoccupation relativement récente. Le premier décret relatif à l'amiante n'a été, en effet, publié qu'en 1996. Depuis cette date, les propriétaires ont l'obligation de rechercher la présence de flocages, de calorifugeages et de faux plafonds susceptibles de contenir de l'amiante dans tous les immeubles bâtis et de produire un certificat attestant son absence dans les parties privatives. Il en va de même pour les parties communes qui doivent être également inspectées par le syndic.

Depuis la loi de juillet 1998 destinée à lutter contre le saturnisme, la recherche de plomb est également obligatoire pour un propriétaire dans le cadre d'une transaction immobilière. Pour vendre son bien, il doit produire un état des risques d'accessibilité au plomb valable un an qui sera annexé à l'acte de vente. A deux conditions : son bien doit être situé dans un immeuble construit avant 1948 et dans une zone classée à risque par arrêté préfectoral.

Carnet d'entretien

Autre risque sanitaire traqué par les pouvoirs publics : les insectes xylophages. Depuis le 3 juillet 2000, un propriétaire doit également fournir, au moment de la vente, un état parasitaire datant de moins de trois mois. Comme pour le plomb, cette disposition ne concerne que les zones définies par arrêté préfectoral.

La législation française devrait être, dans les prochaines années, fortement renforcée. Ainsi, pour la légionellose, un rapport récent du Bureau Veritas préconise de rendre obligatoires le suivi et l'entretien des installations d'eau et d'aération des bâtiments recevant du public. Par ailleurs, la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) devrait préciser, prochainement, la notion de « logement décent » et favoriser un diagnostic technique pour certains bâtiments. La loi sur l'eau programmée pour 2003 devrait également apporter son lot d'obligations. Sans parler des risques liés au plomb, au radon, aux sols pollués...

Une explosion des diagnostics

Depuis 1996, on assiste, en matière de risques sanitaires, à une inflation de la réglementation. Aucun label officiel ne certifie, aujourd'hui, la qualité sanitaire des bâtiments. Logique, dans ces conditions, que le marché des diagnostics ait littéralement explosé. Experts indépendants, bureaux de contrôle, cabinets généralistes et même administrateurs de biens : ils sont nombreux à surfer sur ce marché. « En 2001, nous avons réalisé 63 000 diagnostics, soit une hausse de 21 % par rapport à 2000 », indique le cabinet d'experts franchisés Alizé. Disposant de 57 appareils à fluorescence X, ce réseau s'est, en particulier, fait une spécialité dans les états d'accessibilité au plomb.

Le coût de telles prestations, à la charge du propriétaire, n'est pas neutre. « Pour un appartement inférieur à 100 m2, le diagnostic amiante-termites-plomb-légionelle revient entre 457 et 610 euros », remarque Claude Lignon, directeur de l'agence parisienne du Bureau Veritas. Les cabinets d'administration de biens tels que Foncia ou Laforêt proposent, également, des forfaits tout compris pour des prix de l'ordre de 610 à 686 euros (de 4 000 à 4 500 francs).

Demain, la liste risque encore de s'allonger pour un propriétaire. Certains vont même plus loin que le diagnostic technique imposé par le législateur. C'est le cas du Bureau Veritas qui, outre les diagnostics techniques « classiques », propose également à ses clients une prestation baptisée « Veripierre ». Combinant diagnostic et assurance, Veripierre permet, pour tous les appartements de plus de dix ans, d'assurer la solidité du gros oeuvre, le fonctionnement des installations... Une assurance pouvant être prolongée jusqu'à cinq ans.

PHOTO : La multiplication des contraintes législatives et réglementaires débouchera inévitablement, à terme, sur un contrôle technique obligatoire, analogue à celui en vigueur pour les voitures.

Une diminution des charges de chauffage

Pour Bernard Prodhomme, directeur général de Thermotique, « un diagnostic thermique pertinent doit pouvoir être doublé d'une aide pour l'action ». C'est ainsi que la société a mis sur pied, dans le cadre d'un partenariat avec la foncière Gecina, un contrat de résultats pour son ensemble immobilier du square Henry-Paté/rue de Rémusat (XVIe, à Paris). Son objectif ? Rénover les installations de production de chaleur par une transformation du fioul à la Compagnie parisienne de chauffage urbain, en garantissant aux locataires une diminution des charges permettant une revalorisation des loyers dont le montant s'était dégradé par le blocage des prix. A l'issue de cette opération, la consommation utile garantie a été diminuée de plus de 10 % par rapport aux consommations antérieures. Par ailleurs, la réhabilitation du bâtiment via un revêtement de façade en pierre et la pose d'un double vitrage a conduit à des économies de 25 %.

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