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Les dérogations, nouvelles clefs pour construire davantage

Karelle DIOT, avocat à la Cour, et Axelle VIANNAY, avocat à la Cour, cabinet Corten. |  le 15/11/2013  |  TechniqueBâtimentEtat

Permis de construire -

Le gouvernement a voulu accélérer la construction de logements sans attendre l’adoption définitive de la future loi Alur. Depuis le 5 octobre, les demandes de permis de construire peuvent comporter, sous conditions, des dérogations aux règles d’urbanisme et de construction.

L’ordonnance du 3 octobre 2013 et son décret d’application du même jour, entrés en vigueur le 5 octobre, visent à faciliter la construction de logements. Ils permettent au maire de délivrer des permis de construire dérogeant à certaines règles d’urbanisme et, après décision du préfet, à certaines règles de construction. Les nouveaux articles L. 123-5-1 du Code de l’urbanisme et L. 111-4-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) s’intègrent dans un projet plus global initié par le projet de loi Alur, adopté en première lecture, destiné notamment à réguler le marché immobilier.

DÉROGATIONS AUX RÈGLES D’URBANISME

Application géographique limitée

La possibilité de déroger à certaines règles d’urbanisme, instituée par l’article L. 123-5-1 C. urb., est applicable dans les seules communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (liste fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l’article 232 du Code général des impôts) ; et dans les communes de 15 000 habitants en forte croissance démographique pour lesquelles le parc de logements existant justifie un effort de production de logements locatifs sociaux (liste fixée par le décret n° 2013-671 du 24 juillet 2013).

Objectif de mixité sociale

L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire doit « tenir compte de la nature du projet et de la zone d’implantation dans un objectif de mixité sociale ». Cet objectif est l’une des conditions de légalité de la dérogation. Il conviendra donc de définir l’échelle géographique de la zone d’implantation : non une zone au sens du PLU, ni sans doute un espace prédéfini, mais un périmètre pertinent compte tenu des circonstances locales.

Quatre hypothèses

Les règles auxquelles il peut être dérogé sont les règles de gabarit, de densité et de création d’aires de stationnement.
- Une première dérogation aux règles de gabarit et de densité (L. 123-5-1 1° C. urb.) est prévue « pour autoriser une construction [...]

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