Les copropriétés, un marché à conquérir

NATHALIE COULAUD |  le 13/11/2012  |  ImmobilierParis

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La plupart des immeubles en copropriété nécessitent des travaux. Alors que se tient l’un des deux salons de la copropriété les 14 et 15 novembre à Paris, ce marché potentiel intéresse les entreprises, notamment en période creuse. Mais son accès est compliqué par un déficit de financement.

Outre les travaux à effectuer périodiquement comme les ravalements, l’inévitable réfection des cages d’escaliers et des toitures, les copropriétés poursuivent la mise aux normes des ascenseurs (2e tranche en 2013 et dernière en 2018). « Beaucoup d’immeubles doivent refaire les armoires électriques ou moderniser les contrôles d’accès », ajoute Patrick Bourdeaux, gérant de la société d’électricité Pat-Elec 78. A ces travaux récurrents s’ajoutent les objectifs énergétiques de la loi Grenelle. Les copropriétés sont d’autant plus incitées à isoler que le coût du chauffage collectif, et donc des charges, a bondi ces dernières années.

Rénovation énergétique

En dépit de leur prise de conscience de la nécessité de réaliser des travaux, les copropriétaires peinent à s’acquitter des charges courantes et rechignent à voter les travaux en assemblée générale.
Alors que deux salons de la copropriété auront bientôt lieu, comme chaque année, à Paris (1), l’Observatoire prospectif de la rénovation énergétique des logements en copropriété du Bipe estime que le coût de la rénovation énergétique bloque 72 % des propriétaires bailleurs ainsi que 54 % des propriétaires occupants.

Dans ce domaine, les intéressantes propositions faites par le sénateur Dominique Braye en janvier sont, pour l’instant, restées lettre morte et le législateur n’a pas donné le coup de pouce nécessaire. En effet, les copropriétés ne peuvent pas accéder à un certain nombre d’aides. Ainsi en va-t-il pour l’éco-prêt à taux zéro (20 000 euros) afin de réaliser un bouquet de travaux. « Nous essayons de concrétiser ce dispositif prévu par le Grenelle mais pour l’instant le gouvernement semble l’enterrer », regrette Bruno Dhont, directeur de l’Association des responsables de copropriété (ARC).

La loi voulait aussi faciliter le changement des huisseries en leur accordant le statut d’élément « d’intérêt collectif » mais les arrêtés d’application sont toujours en attente. Même chose pour le diagnostic de performance énergétique collectif obligatoire (moins de 50 lots) et pour l’audit énergétique (plus de 50 lots) qui doivent préconiser des travaux et dont les modalités ne sont pas connues. Autre possibilité : conclure un contrat de performance énergétique, mais la démarche reste embryonnaire. L’émergence du marché de la copropriété va donc dépendre des prochaines orientations du gouvernement et de la capacité des copropriétaires à se constituer des cagnottes, en votant par exemple un fonds pluriannuel de travaux.

Fonctionnement complexe

En dépit de cette situation tendue, « les entreprises sérieuses refusent des chantiers et évitent de faire de la publicité », nuance Pascal Lévy, gérant d’une entreprise de ravalement (voir ci-contre). Pour réussir, les entreprises doivent d’abord s’adapter à la complexité du fonctionnement des copropriétés. En effet, coexistent le syndic, élu par l’assemblée générale des copropriétaires, mandataire des copropriétaires, et le conseil syndical, constitué de copropriétaires élus pour contrôler et assister le syndic. Enfin, l’assemblée générale des copropriétaires vote les travaux à effectuer dans l’immeuble une fois par an.
« Les entreprises ont tendance à prendre d’abord contact avec le syndic alors qu’il est parfois plus efficace de rencontrer le conseil syndical », pense Jean-Loup Taïeb, architecte. Sans oublier que les délais de décision en copropriété sont souvent très longs : plusieurs mois peuvent s’écouler entre un premier contact et le vote en assemblée générale.
Enfin, il faut apprendre à mener un chantier en site occupé et à planifier les travaux en conséquence. La copropriété est décidément un marché qui se mérite !

Les copropriétés en chiffres

8,5 millions de logements sont en copropriété (27,3 % du parc), occupés, pour près de la moitié, par leurs propriétaires
62% des copropriétés comptent moins de 10 logements
30% des copropriétés sont situées en région parisienne
78% des immeubles ont été bâtis avant la réglementation thermique de 1974
40 à 70 milliards d’euros de travaux sur dix ans sont nécessaires dans les copropriétés bâties entre 1950 et 1980

(source : Rapport Braye, janvier 2012)

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