Les constructeurs de maisons prêts à prêter
Sophie Vincelot | le 04/05/2018 | Conjoncture, Logement, Essonne, Seine-et-Marne, Val-d'Oise
Pour pallier le recentrage du PTZ, des constructeurs s'associent aux banques pour développer d'autres offres de financement.
L'avenir semble incertain pour les constructeurs de maisons individuelles. Alors que le marché a repris des couleurs en 2016 (133 600 ventes) et 2017 (135 000), le remodelage des aides à l'accession pourrait mettre un sérieux coup de frein à cette progression. Selon la fédération des constructeurs et aménageurs de la FFB (LCA-FFB), la suppression de l'APL accession et les conditions plus restrictives du prêt à taux zéro (PTZ) - qui ne représente plus que 20 % du coût total de l'acquisition d'un logement neuf dans les villes moyennes et les zones rurales (B2 et C) - feraient baisser les réservations de 8 à 10 % en 2018 (lire ci-dessous).
Prêts bonifiés et « faux PTZ ». Face à cette situation, le président de la fédération, Patrick Vandromme, a pris les devants. Avec sa société Maisons France Confort (MFC), et en partenariat avec le Crédit foncier, il a lancé une nouvelle offre de financement. Baptisé « 1 % prêt accession », ce prêt est bonifié par le constructeur pour ramener son taux à 1 % dans la limite de 80 000 €. « Même s'il est ouvert à tous les clients, il aide en particulier ceux qui auront moins de PTZ en 2018, c'est-à-dire les primo-accédants », avance Steve Beaudel, directeur commercial groupe chez MFC. Avec cette opération, le leader de la construction de maisons individuelles entend solvabiliser 300 clients en 2018. « Cela complète les offres que nous proposons déjà », estime Fabienne Amblard-Larolphie, directrice adjointe du développement au Crédit foncier, qui prévoit de nouer des partenariats avec d'autres constructeurs. « Si les clients ne tiennent pas à contracter avec le Crédit foncier, nous leur proposons une offre similaire auprès de la Sofiap, une filiale de la Socrif, qui bonifie des prêts auprès de grands groupes », continue Steve Beaudel.
Ailleurs, « certaines banques régionales mettent en place de “ faux PTZ ” », observe Cécile Roquelaure, directrice communication et études chez le courtier Empruntis. Le Crédit agricole Ile-de-France propose ainsi depuis 2017 une offre « primo- accédants » pour tous ceux qui ne sont pas éligibles au PTZ. « Dans la version précédente du PTZ, les plafonds de revenus trop bas excluaient beaucoup de Franciliens », explicite Romain Hamard, responsable communication clients de l'établissement. A l'origine temporaire, l'offre « primo-accédants » a été reconduite en 2018 suite au recentrage du PTZ, qui a touché la Seine-et-Marne, les Yvelines, l'Essonne et le Val-d'Oise. La somme prêtée ne peut excéder 10 % du coût de l'opération, avec un plafond de 30 000 €.
Crédit sur trente-cinq ans. Les banques continuent par ailleurs d'augmenter les durées d'emprunt. Comme le note une étude de l'institut Xerfi pour le courtier Cafpi publiée en avril 2018, la durée moyenne des prêts est passée de quinze à vingt ans entre 1970 et le milieu des années 2000. Une tendance confirmée par l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Après s'être réduite entre 2012 et 2013, cette durée s'est de nouveau allongée : depuis janvier 2014, elle s'est accrue de 15 mois, passant à 219 mois (soit 18,25 années). Certaines banques vont jusqu'à proposer des offres inédites, comme le Crédit foncier et communal d'Alsace et de Lorraine qui « offre un crédit sur trente-cinq ans. Même si c'est le seul établissement pour l'instant, d'autres pourraient suivre », anticipe Philippe Taboret, directeur adjoint de Cafpi. Une stratégie confortée par la remontée lente des taux…
Les constructeurs de maisons individuelles s'inquiètent. Sur un an, les ventes en secteur diffus ont chuté de 20,9 % en janvier et de 12,4 % en février 2018. Ce recul important confirme les craintes des Constructeurs et aménageurs de la FFB (LCA-FFB).
« Ces mauvais résultats font suite aux fortes baisses des ventes de novembre et décembre 2017 », observe Dominique Duperret, délégué général de LCA-FFB.
En cause : deux phénomènes combinés.
« En 2017, nous avons déjà connu un ralentissement du marché. A cela s'est ajouté le recentrage des aides à l'accession, avec la baisse de la quotité du prêt à taux zéro de 40 % à 20 % sur les zones détendues et la suppression de l'APL accession, poursuit Dominique Duperret. Les ventes ont plongé car notre clientèle phare, les primo-accédants, a été touchée de plein fouet par cette refonte. » Les régions les plus affectées sont la Normandie (- 35 % de ventes entre décembre et février 2018 par rapport à la même période l'année précédente) et le Centre-Val de Loire (- 32 %). « Des territoires essentiellement ruraux qui concentrent les constructeurs de maisons », analyse Christian de Bénazé, directeur général de Compagnie Immobilière Méditerranée et Cimmi. Pour boucler les budgets de leurs clients, les professionnels doivent donc retravailler leurs projets, comme l'explique Marc Loys, gérant de la société Maisons Elian et président de LCA-FFB Bretagne. « Nous réduisons les surfaces de construction. Sur un T4, cela représente 5 m² en moins. »
Pas de hausse brutale pour les taux de crédit immobilier. Ils continuent même d'afficher un niveau exceptionnellement bas. La preuve : en mars 2018, toutes durées confondues, les taux atteignent en moyenne 1,49 %, selon le dernier Observatoire du Crédit Logement/CSA.
Après une légère hausse amorcée en août 2017, ils se stabilisent depuis le début de l'année, faisant prédire aux courtiers en crédits immobiliers une excellente année 2018 pour les emprunteurs. « Les conditions de prêts sont remarquables, avec des taux sur vingt ans entre 1,20 % et 1,70 % », observe Cécile Roquelaure, directrice communication et études chez le courtier Empruntis.
A l'origine de cette stabilité : la concurrence toujours très importante entre les établissements bancaires, qui ont maintenu des objectifs de production élevés pour l'année en cours. « Certaines banques sont en retard de 20 % par rapport à leurs objectifs du premier trimestre », assure Cécile Roquelaure.
Malgré ces conditions favorables, une partie de la clientèle reste exclue. « Ces taux bas ne suffisent pas à compenser la hausse des prix et le recentrage des aides, signale l'économiste Michel Mouillart. Une partie des primo-accédants est désormais exclue de l'accession à la propriété. » Pour stimuler ceux qui peuvent encore emprunter, les taux de crédit n'augmenteront donc que très légèrement sur la fin de l'année 2018, atterrissant entre 1,65 % et 1,70 %, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
