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Les constructeurs de maisons lorgnent le social

Sophie Vincelot |  le 13/04/2018  |  ConjonctureImmobilierLogementTechniqueBâtiment

Face à la crise du logement individuel, des opérateurs construisent des HLM. Ce qui nécessite de se structurer et de prendre en compte de nouvelles obligations.

Alors que les ventes de maisons individuelles devraient baisser de 8 à 10 % en 2018, pour s'établir entre 120 000 et 125 000 unités, selon le syndicat des constructeurs et aménageurs de la FFB (LCA-FFB), les professionnels s'engouffrent dans le secteur HLM en proposant de l'individuel et du petit collectif. « La tendance s'observe depuis deux ans, même s'il est encore difficile d'évaluer son impact », résume Patrick Vandromme, président de LCA-FFB.

Pour travailler avec des bailleurs sociaux, les constructeurs de maisons individuelles (CMIstes) montent des filiales dotées d'une équipe entièrement dédiée à la promotion. « Les constructeurs ne sont pas équipés pour piloter un gros volume de chantiers en même temps », explique Dominique Mazgaj, directeur du développement chez BDL Promotion, une filiale du constructeur BDL. En conséquence, ces jeunes promoteurs recherchent des prestataires solidement structurés.

Intégrer les normes accessibilité. Les CMIstes doivent également prendre en compte des normes supplémentaires comme la réglementation en matière d'accessibilité, qui ne s'applique pas toujours à l'individuel. Ils doivent aussi assurer les finitions. « Lorsqu'un CMIste travaille pour le compte d'un particulier, ce dernier préfère en général prendre en charge les travaux de revêtement des sols ou de peinture », expose Franck Petit, directeur Habitat neuf au sein du réseau Procivis, fédération de 53 sociétés anonymes d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété. Un sujet particulièrement délicat pour les constructeurs, les finitions composant les principales réserves lors de la livraison d'un HLM (lire ci-dessous).

Ayant une logique de gestion de long terme, les organismes HLM exigent également de penser des logements qui réclament le moins d'entretien possible. « Le coût de fonctionnement doit se situer autour de 50 € par mois, en incluant l'eau chaude et l'électricité », calcule Pascal Navaud, président du réseau La Maison abordable. De ce point de vue, l'individuel présente des atouts. « Contrairement à un immeuble collectif, pas besoin d'installer un ascenseur, ou des digicodes à l'entrée », souligne Marine Daniel-Chosson, directrice de Bourg Habitat, office public de l'habitat (OPH) de Bourg-en-Bresse.

La culture client, un point fort. La maison peut aussi intéresser les organismes qui cherchent à développer la vente HLM, une fois le patrimoine amorti. « Nous enregistrons de nombreuses demandes pour ce type d'habitat, notamment dans les zones détendues », confirme Marine Daniel-Chosson.

L'autre carte à jouer concerne la bonne maîtrise de la relation client, car les bailleurs sociaux restent sensibles à la satisfaction de leurs locataires. « Parce qu'ils ont l'habitude d'être directement en lien avec les particuliers et de leur rendre compte régulièrement, les CMIstes gèrent très bien le suivi des travaux », estime Thomas Michaud, directeur des affaires immobilières de Dynacité, bailleur social en Rhône-Alpes. Seul ombre au tableau : avec la baisse des APL supportée par les bailleurs sociaux (800 M€ en 2018), ces derniers lèvent le pied sur le développement de leur parc. « Nous avons dû différer une partie de notre programmation », confirme Thomas Michaud. De quoi embouteiller cette nouvelle voie de diversification ?

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La délicate étape de la finition

Parmi les 17 réserves faites en moyenne lors de la livraison d'un HLM, 63 % concernent des travaux de finition, selon une étude publiée en 2015 par la start-up FinalCad, spécialisée dans l'édition de logiciels de suivi de chantiers. La peinture arrive en première place (36 %), suivie de la plomberie (15 %), de la menuiserie intérieure (12 %), puis de l'électricité, de la menuiserie extérieure, des sols, des cloisons, de l'étanchéité (entre 1 % et 9 %).

Toutefois, l'étude relève que les logements destinés aux bailleurs sociaux pâtissent de deux fois moins de réserves de chantier que ceux bâtis pour les particuliers et les investisseurs.

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