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Les compromis et les renoncements d'Elan
De nombreuses manifestations ont eu lieu tout au long des débats. Ici, des membres du collectif Défense profession architecte. - © BRUNO LEVESQUE / IP3

Les compromis et les renoncements d'Elan

La rédaction |  le 28/09/2018  |  AccessibilitéFrance entièreLogement socialLoi ElanHLM

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Après six mois de débats, députés et sénateurs se sont accordés sur la loi Logement. Focus sur les mesures à retenir.

« Nous avons travaillé jusqu'à la dernière minute », lâche un député en sortant de la commission mixte paritaire (CMP), réunie le 19 septembre, autour du projet de loi Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan). Un effort qui a permis aux parlementaires de trouver un terrain d'entente. Voici les principales mesures à retenir.

La réforme HLM bouclée

Tout compte fait, la loi Elan n'aura pas ébranlé la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU), qui impose aux maires la construction de HLM. Les objectifs restent fixés à 2025 (et pas à 2031, voire 2040, comme le voulaient les sénateurs). Toutefois, de nouvelles typologies de logements sont intégrées dans le décompte, comme les habitations en accession sociale à la propriété (mais seulement durant cinq ans) ou celles faisant l'objet d'un bail réel solidaire.

Les bailleurs sociaux devront finalement se regrouper d'ici à 2021 s'ils gèrent moins de 12 000 logements (et pas

15 000 comme l'espéraient les députés) ou s'ils affichent un chiffre d'affaires inférieur à 40 M€. Ils pourront appartenir à la fois à un groupe ou à une société anonyme de coopération (SAC). Notons que les organismes qui interviennent seuls dans un département, et les entités qui ont consacré les trois dernières années d'activité à l'accession sociale à la propriété privée et qui ont construit ou acquis plus de 600 logements durant les six dernières années échappent à cette obligation.

Côté finances, les prêts entre bailleurs sociaux sont facilités. Dans les villes carencées, 50 % des recettes issues de la vente d'un HLM seront fléchées sur le territoire où l'habitation a été cédée pour financer de nouveaux programmes, des travaux, etc. Et dans les communes qui ont atteint leur quota SRU, l'avis du maire n'est plus obligatoire pour pouvoir mettre en vente un HLM.

Loi MOP : des exceptions sur mesure

Plusieurs dérogations en matière de commande publique sont prévues afin d'apporter de la souplesse aux bailleurs sociaux. Ainsi, ces derniers peuvent librement - ou presque -recourir à la conception-réalisation pour les marchés portant sur des logements locatifs aidés. Cette entorse à la loi relative à la maîtrise d'ouvrage publique (MOP) est cependant limitée aux constructions neuves surperformant la réglementation environnementale. Objectif : inciter les acteurs à avoir des projets plus vertueux. De plus, les organismes HLM et les SEM de logements sociaux sont exemptés de lancer un concours d'architecture pour leurs marchés de maîtrise d'œuvre portant sur des ouvrages de bâtiment.

Davantage de déceptions du côté des aménageurs : les ouvrages de bâtiment réalisés par le concessionnaire d'une opération d'aménagement, pour le compte de la collectivité, n'échapperont pas aux contraintes de la loi MOP comme le prévoyait le texte initial.

Le maire reste dans la boucle des GOU

Côté urbanisme, les contrats de projet partenarial d'aménagement (PPA) et les grandes opérations d'urbanisme (GOU), sont bel et bien inscrits dans le titre Ier de la loi. Le PPA est un contrat par lequel les collectivités, l'Etat et ses établissements publics s'accordent sur un programme d'aménagement ainsi que sur les moyens pour le réaliser. Des GOU pourront être créées dans le cadre de ces contrats. Objectif : faciliter l'exécution des opérations d'aménagement, notamment en transférant la délivrance des autorisations d'urbanisme et la réalisation d'équipements publics entre les mains de l'intercommunalité.

Les députés ont finalement accepté l'avis conforme des maires pour la création des GOU.

Les recours abusifs mieux encadrés

Le texte intensifie la lutte contre les recours abusifs. De manière générale, le requérant devra justifier de son intérêt à agir pour tout recours contre les décisions relatives à l'utilisation et l'occupation du sol (et plus uniquement les permis de construire, d'aménager et de démolir). Par ailleurs, la loi interdit aux associations requérantes de proposer une transaction financière en échange de leur désistement. Notons également que le Sénat a eu gain de cause sur la disposition qui protège des poursuites pénales les constructeurs de bonne foi victimes d'une annulation de permis.

La loi Littoral assouplie

La CMP confirme bien l'élargissement des possibilités de construction en zone littorale, au bénéfice des cultures marines ou de l'implantation d'ouvrages de production d'énergies renouvelables sur les petites îles. Il sera également possible de recourir à la procédure de modification simplifiée des documents d'urbanisme pour combler les « dents creuses ».

Le déploiement de la fibre facilité

La loi répond à plusieurs attentes du secteur des infrastructures numériques. Comme c'est déjà le cas pour le réseau électrique, il sera possible d'enterrer les câbles en zone littorale. Par ailleurs, si cela gêne les travaux, l'élagage des arbres et arbustes pourra être imposé. L'accès aux parties communes des immeubles sera également facilité. Enfin, les sanctions sont renforcées afin que les opérateurs et l'ensemble des acteurs respectent leurs engagements, notamment concernant le calendrier de déploiement du très haut débit.

Le carnet numérique enfin créé

Après bien des rebondissements, le carnet numérique du bâtiment figure finalement dans le texte, qui prévoit de « créer pour tout logement un carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien. » Il vise à « connaître l'état du logement et du bâtiment, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, le fonctionnement de leurs équipements et accompagner l'amélioration progressive de leur performance environnementale. » Ce document deviendra obligatoire en 2020 pour toute construction neuve et à compter de 2025, pour les logements et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation.

La rénovation dans le tertiaire encadrée

Après l'échec du décret tertiaire, la loi Elan revient à la charge. Les bâtiments tertiaires doivent réduire leur niveau de consommation d'énergie finale d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010. Un aménagement est prévu pour les bâtiments mis en service à partir de 2011. Les catégories d'immeubles soumis à l'obligation seront déterminées par un décret en Conseil d'Etat, qui définira également les modalités de mise en place d'une plate-forme informatique permettant de recueillir et de mettre à disposition de manière anonymisée les données de consommation. Propriétaires et preneurs à bail définiront ensemble les actions à déployer.

Ces autres mesures à connaître…

Les programmes neufs ne comporteront plus que 20 % de logements accessibles (100 % auparavant). Le reste sera « évolutif », une notion à déterminer par décret. Le gouvernement est aussi autorisé à légiférer par ordonnance sur plusieurs points, comme la réforme du droit de la copropriété ou le régime applicable au contrat de construction de maison individuelle, afin d'adapter la cadence des paiements en cas de recours à la préfabrication.

A noter encore, la loi Elan exclut de l'assurance construction obligatoire les dommages aux « existants ». Ambition : contrecarrer la jurisprudence initiée en 2017, qui a étendu considérablement le champ de la responsabilité décennale. Un autre article s'attaque à la sinistralité liée au retrait-gonflement des argiles. Dans les zones exposées, il oblige le propriétaire à réaliser une étude géotechnique avant de vendre un terrain constructible ou de bâtir un immeuble.

De « conforme », et donc contraignant, l'avis des architectes des bâtiments de France passera à « simple » en ce qui concerne les dossiers de lutte contre l'habitat insalubre ou d'installations d'antennes-relais. Lors d'une demande de permis d'aménager pour la création d'un lotissement, le projet architectural, paysager et environnemental (Pape) pourra désormais être élaboré par un paysagiste-concepteur, tel que ce statut a été défini par la loi Biodiversité de 2016.

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Pour Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, l’adoption du projet de loi est « l’aboutissement d’un intense travail de coconstruction entre le gouvernement et le parlement ». - © ALEXIS SCIARD / IP3

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