En direct

« Les classes moyennes, grandes oubliées de la loi Elan »

Propos recueillis par Barbara Kiraly et Fabien Renou |  le 27/04/2018  |  ImmobilierLogementTechniqueBâtimentParis

Alors que le texte arrive à l'Assemblée, la FPI défend le Pinel, le logement intermédiaire et la mixité au niveau du quartier. Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Trop chers, ne profitant qu'aux ménages aisés, addictifs pour les promoteurs… Les dispositifs de type Pinel ont été pilonnés par la Cour des comptes. Que lui répondez-vous ?

Je partage son constat sur la faiblesse du pilotage de suivi et de contrôle du dispositif, à cause d'une insuffisance de données produites par les services fiscaux. Mais son analyse est très discutable et les recommandations trop partielles.

Les Sages laissent entendre que les plafonds de loyers [pour bénéficier des dispositifs fiscaux, NDLR] sont structurellement plus élevés que les loyers de marchés. C'est une assertion excessive et non documentée. Le gouvernement a fixé les plafonds de loyers du dispositif Pinel 20 % en dessous des loyers de marchés. Toutefois, il peut arriver que, dans certaines communes de certaines zones [B2 notamment, NDLR], les loyers aient besoin d'être réajustés. Mais il ne s'agit pas d'un écart structurel. Par ailleurs, la Cour estime qu'un logement Pinel coûte deux à trois fois plus cher aux finances publiques qu'un HLM. Or, elle n'explique pas son mode de calcul et elle fait référence à des coûts bruts, qui ne tiennent pas compte des recettes fiscales dégagées par le Pinel, en particulier la TVA et l'impôt sur les sociétés. Je tiens à rappeler que les promoteurs ont vendu 60 000 logements sous ce régime en 2017, dont plus de 80 % en Ile-de-France et dans les métropoles régionales les plus dynamiques.

Mais faute de rentabilité, le Pinel reste marginal à Paris et en petite couronne, où les besoins sont criants…

Dans ce territoire, les prix sont en énorme tension. Le dispositif Pinel a peut-être besoin d'être remodelé au niveau des plafonds de loyers et de la limite des 300 000 euros [seuil maximal de calcul de la base de la réduction d'impôt, NDLR]. Or, ces questions ne sont pas abordées dans le rapport de la Cour des comptes. Cette dernière préconise une sortie progressive et sécurisée. Mais on ne peut pas condamner un dispositif parce qu'il doit être recalibré dans certaines zones !

Pourtant, le Pinel en zone B2 a vocation à s'éteindre, et la FPI a négocié sa sortie progressive.

Nous avons subi ce retrait des zones B2 et nous avons uniquement négocié la sortie la moins brutale possible.

Le gouvernement a prévu que les opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 puissent continuer à bénéficier du dispositif Pinel à condition que les logements soient acquis dans les douze mois. Or, après avoir déposé un permis, la durée d'instruction du dossier peut être très longue. Beaucoup de logements seront réservés durant ce délai, mais les actes n'auront pas le temps d'être signés avant le 31 décembre 2018. Nous proposerons, dans le cadre de la loi de finances pour 2019, d'allonger ce délai.

A quelles conditions les promoteurs pourraient-ils se passer des dispositifs de type Pinel ?

Ces dispositifs visent à compenser des dysfonctionnements du marché locatif qu'en trente ans personne n'a réussi à traiter : une rentabilité faible, un désintérêt des investisseurs institutionnels, etc. Aussi, nous ne pouvons envisager sereinement ce cas de figure qu'à deux conditions : revoir complètement la fiscalité de l'immobilier locatif et traiter la problématique du logement cher.

N'est-ce pas l'objectif du projet de loi Elan ?

Avec ce projet de loi, le gouvernement compte mettre à la disposition des acteurs des outils permettant d'accélérer la production immobilière et d'aménagement grâce, notamment, à la sécurisation, à la simplification et à la digitalisation des procédures. In fine, ces mesures permettront de faire baisser les prix de sortie des logements. Je l'accueille donc avec enthousiasme, mais je dénombre plusieurs lacunes. Les grandes oubliées de ce projet de loi sont les classes moyennes. Les ménages candidats à l'accession sont les seuls à s'acquitter d'un taux de TVA à 20 %, puisqu'il est à 10 % pour les bailleurs sociaux et les investisseurs institutionnels. Ils supportent également le coût des normes et de la mixité sociale dans les programmes immobiliers neufs… Je propose donc de sortir le logement intermédiaire du nombre de résidences principales servant de base pour calculer le taux de 25 % de HLM obligatoires dans les communes. Les maires qui autoriseraient la construction de logements intermédiaires ne seraient pas pénalisés : le taux de HLM ne bougerait pas.

Le projet de loi Elan parle peu de mixité sociale et de la contribution des promoteurs à la construction de HLM. Car pour rattraper leur retard en la matière, certains élus élaborent des programmes locaux de l'habitat (PLH) qui prévoient 30 %, voire 50 %, de HLM à produire dans les programmes privés neufs. Or ces servitudes de mixité sociale soulèvent des difficultés pratiques. Je milite donc pour leur assouplissement et pour qu'elles soient pensées à l'échelle du quartier, et non plus de l'immeuble.

Qui construirait les HLM liés à cette mixité au quartier ?

Ces programmes seraient le fruit de la mutualisation des besoins en logement social généré par les petites opérations de 20 à 30 logements. Organismes de logement social et promoteurs immobiliers pourraient produire ensemble ces opérations, à travers des sociétés communes. Ou alors, un promoteur pourrait construire un programme immobilier et confier sa gestion à un bailleur social.

Enfin, ils pourraient être réalisés par les bailleurs sociaux, en maîtrise d'ouvrage directe.

Les ventes en bloc, aux bailleurs sociaux notamment, ont augmenté de plus de 30 % en 2017. Avec la réforme des HLM, craignez-vous une baisse des réservations ?

Sur le terrain, les plus gros opérateurs continuent d'acquérir des logements en Vefa, les autres sont bloqués. Nous évoluons dans un marché à deux vitesses qui doit être réunifié sans tarder. Le protocole signé le 4 avril entre les organismes HLM et le gouvernement doit être opérationnel dans les plus brefs délais, et le regroupement des bailleurs sociaux doit être rapide, comme le prévoit la loi Elan. D'ailleurs, la date limite de 2021 me semble un peu tardive, car les organismes doivent retrouver leur capacité d'achat le plus vite possible.

En parallèle, la vente aux ménages n'a progressé que de 1,1 % en 2017. Comment enrayer la tendance ?

Les promoteurs ont été conçus pour produire du logement privé, c'est dans notre ADN. Mais nous avons atteint des prix de sortie qui ne permettent plus d'augmenter les volumes de ventes. C'est le prix de l'innovation et de la mixité.

Faire baisser le prix du foncier est un doux rêve, à moins de tout administrer… Le but ultime de la loi Elan doit être de créer de la valeur et d'être au service de prix accessibles.

En parallèle, les promoteurs immobiliers doivent faire évoluer le logement pour qu'il corresponde aux attentes des Français. Je pense par exemple au télétravail, aux enjeux liés à la logistique urbaine, à la garde d'enfants, etc. Et cela passera par l'évolution de la programmation et de la conception pour remettre l'usage au cœur du programme immobilier.

PHOTO - 12667_772866_k2_k1_1830077.jpg
PHOTO - 12667_772866_k2_k1_1830077.jpg
PHOTO - 12667_772866_k3_k1_1830078.jpg
PHOTO - 12667_772866_k3_k1_1830078.jpg

Commentaires

« Les classes moyennes, grandes oubliées de la loi Elan »

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur

Code pratique du patrimoine et de l’intervention sur le bâti existant

Code pratique du patrimoine et de l’intervention sur le bâti existant

Livre

Prix : 75.00 €

Auteur : Éditions du Moniteur

Voir

AMC N°270 - SPÉCIAL INTÉRIEURS 2018

AMC N°270 - SPÉCIAL INTÉRIEURS 2018

Presse - Vente au n°

Prix : 29.00 €

Voir

Opérations Immobilières n°106 - Loi ELAN

Opérations Immobilières n°106 - Loi ELAN

Presse - Vente au n°

Prix : 37.00 €

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur
Les cookies assurent le bon fonctionnement de nos sites et services. En utilisant ces derniers, vous acceptez l’utilisation des cookiesOKEn savoir plusX