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Les charges locatives en matière de baux commerciaux

Par Claire Castela et Christophe Denizot, avocats, Lefèvre Pelletier & associés, Avocats |  le 24/11/2008  |  ImmobilierRéglementationDroit immobilierProfessionnels

Gestion et professions - 20 QUESTIONS SUR -

La clause afférente aux charges locatives est l'une des plus importantes du contrat de bail commercial. Elle contribue à la définition de l'équilibre économique du contrat et se situe au cœur des négociations lors de la conclusion du bail. La règle en la matière reste la liberté contractuelle, qui permet au bailleur de transférer au preneur l'ensemble des dépenses relatives aux locaux loués et à l'immeuble. Pour éviter déconvenues et contentieux, l'efficacité de ces clauses de transfert est subordonnée à leur rédaction, qui doit être suffisamment précise. Sélection de 20 questions pour faire le point.

1 Existe-il une définition des charges locatives ?

Aucune disposition légale ne définit les charges récupérables en matière de bail commercial. Les charges sont des dépenses engagées par le bailleur et qu'il entend refacturer au locataire. Il peut s'agir de coûts assumés par le bailleur pour permettre au preneur l'exercice de son activité (chauffage, climatisation, eau, électricité, etc.) et de dépenses inhérentes à la propriété de l'immeuble loué (assurances de l'immeuble, impôts fonciers, travaux divers, etc.). Parmi les charges récupérables, on distingue les charges privatives, qui concernent le local loué, des charges afférentes aux parties à usage commun. Quand l'immeuble est loué à plusieurs locataires, il n'est pas rare que la gestion technique (c'est-à-dire la maintenance et l'entretien de l'immeuble), soit assumée par le bailleur ou son mandataire, y compris pour les parties louées à titre privatif. Dans ce cas, les charges récupérables intègrent des prestations qu'en principe le locataire assume directement (par ex. les contrats de maintenance des équipements techniques souscrits pour l'ensemble de l'immeuble). Le périmètre des charges locatives varie donc en fonction de chaque situation d'espèce, sur un plan tant pratique que juridique.

2 Comment rédiger les clauses de « charges récupérables » ?

La répartition des charges locatives est soumise à la volonté des parties. Dans la mesure où la définition des charges récupérables est purement contractuelle, elle doit faire l'objet d'une rédaction précise et soignée ; la dépense qui ne serait pas définie au bail comme remboursable par le preneur ne pourra lui être réclamée. Pour autant, cette précision nécessaire ne doit pas conduire à donner au bail une liste exhaustive des charges récupérables, qui pourrait être considérée comme limitative. Ainsi, la cour d'appel de Versailles a considéré que, malgré un loyer « net », la liste des charges données au bail était limitative (cour d'appel de Versailles, 12e ch. sect. 1, 15 janvier 1998, n° 9120/96). La Cour de cassation limite également les charges récupérables en considération de la liste prévue au contrat (Cour de cassation, 3e ch. civ., 18 novembre 1998, n° 96-19556). Il convient donc de privilégier une définition catégorielle des charges récupérables et de faire précéder toute énumération par l'adverbe « notamment » (cour d'appel de Paris, 16e ch. A, 3 mars 2004, n° 02/16427).

3 Qu'est-ce qu'une clause « loyer net de charges » ?

Cette clause - désormais usuelle dans les baux commerciaux - est destinée à organiser un transfert global des dépenses afférentes à l'immeuble et incombant au bailleur, à la charge du preneur. Elle s'est généralisée avec la « financiarisation » de l'immobilier, les investisseurs cherchant un revenu financier pur. La jurisprudence en limite toutefois la portée, en procédant à une interprétation restrictive. La clause de « loyer net » est ainsi considérée comme insuffisante à elle seule pour transférer au preneur des dépenses incombant au bailleur lorsqu'elle n'est pas complétée par une disposition précise prévoyant un transfert des charges exorbitantes du droit commun. Ainsi, la stipulation d'un loyer « net de charges » ne permet pas de transférer aux locataires des travaux de ravalement incombant au bailleur (cour d'appel de Paris, 16e ch. sect. A, 30 juin 2004, n° 02/09949) ou les honoraires de gérance de l'administrateur de l'immeuble (cour d'appel de Paris, 16e ch. sect. A, 22 juin 2005, n° 04/00705).

4 Comment s'interprètent les clauses de répartition des charges ?

La jurisprudence interprète de manière restrictive les clauses de transfert de charges au locataire en se fondant sur l'article 1162 du code civil, aux termes duquel « dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ». Ainsi, la clause prévoyant que le locataire doit s'acquitter de ses impôts personnels et mobiliers, de la taxe professionnelle et de tout nouvel impôt ou taxe relatif aux lieux loués ne saurait justifier la prise en charge par ce dernier de la taxe sur les bureaux qui incombe au bailleur (cour d'appel de Paris, 16e ch. sect. A, 21 novembre 1995, n° 93/27475). Une stipulation mettant à la charge du locataire « tous impôts, taxes municipales, prestations, charges et accessoires afférents à l'immeuble, présents et futurs, et même ceux généralement supportés par le propriétaire » ne saurait permettre de lui facturer les honoraires de gestion de l'immeuble (cour d'appel de Versailles, 12e ch. sect. 1, 3 avril 1997, n° 5576/94).

5 Quelles sont les limites à la liberté contractuelle ?

Le principe de la liberté contractuelle n'est pas absolu et trouve ses limites dans le droit commun des contrats. Ainsi, la jurisprudence a annulé un bail commercial :

- pour erreur sur la substance, le locataire s'étant mépris, au regard des documents transmis, sur le montant réel des charges facturées (Cour de cassation, 3e ch. civ., 13 juin 2001, n° 99-18676) ;

- pour dol, le locataire ayant été délibérément trompé par le bailleur sur l'importance des charges par la remise avant la signature du contrat d'une estimation prévisionnelle sous-évaluée, les charges réelles étant deux fois plus importantes (Cour de cassation, 3e ch. civ., 29 janvier 2002, n° 00-17201).

L'abus de droit est parfois invoqué par les locataires pour tenter de s'exonérer du paiement de certaines charges. La preuve de l'abus est cependant difficile à rapporter : dans une espèce où le bail prévoyait que le règlement intérieur, qui devait être établi postérieurement à la signature de l'acte, préciserait la base de répartition des charges, le locataire refusa de s'y conformer en invoquant l'abus de droit. Sa demande fut rejetée, les juges considérant que les conditions dans lesquelles le règlement avait été établi ne révélaient pas d'abus (Cour de cassation, 3e ch. civ., 24 novembre 2004, n° 03-14430).

6 Qui supporte les charges afférentes à l'entretien et aux travaux de l'immeuble ?

Les travaux d'entretien et de réparations afférents à l'immeuble dont dépendent les locaux loués constituent [...]

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