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Les changements d'usage des locaux d'habitation
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Les changements d'usage des locaux d'habitation

Par Guillaume Daudré, notaire assistant, Allez & Associés (Paris), chargé d'enseignement à l'université de Poitiers |  le 22/10/2009  |  ConjonctureImmobilierRéglementationDroit immobilierTechnique

Gestion et professions - 15 QUESTIONS SUR -

Réputée obscure et désuète, la réglementation des changements d'usage a été profondément réformée par l'ordonnance du 8 juin 2005. Ses innovations ont été saluées par l'ensemble des professionnels. En 2008, la loi de modernisation de l'économie a franchi une nouvelle étape avec la décentralisation du contrôle de l'usage, permettant notamment à la ville de Paris de définir de nouvelles règles, applicables depuis le 1 er  avril 2009.

1 Quelle est la différence entre la destination et l'usage d'un immeuble ?

En droit de l'urbanisme, la destination de l'immeuble correspond à ce pourquoi il a été conçu, réalisé, transformé. Au sens de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation (CCH), l'usage de l'immeuble correspond à l'utilisation qui en est faite. Il existe neuf catégories de destination :

- habitation,

- hébergement hôtelier,

- bureau,

- commerce,

- artisanat,

- industrie,

- exploitation agricole ou forestière,

- entrepôt,

- services publics ou d'intérêt collectif.

Le passage de l'une à l'autre de ces destinations, avec ou sans travaux, nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable. Il existe deux catégories d'usage : l'usage d'habitation et tous les autres usages qui ne sont pas d'habitation. La transformation d'un logement, avec ou sans travaux, en local à usage autre que d'habitation requiert une autorisation spécifique. Tout changement de destination n'est pas un changement d'usage : par exemple, la transformation d'un hôtel en commerce constitue un changement de destination et non un changement d'usage. Tout changement d'usage n'entraîne pas un changement de destination : ainsi, la transformation d'un logement nu en logement meublé loué à titre de résidence secondaire constitue un changement d'usage et non un changement de destination.

2 Quels sont les objectifs du contrôle de l'usage des locaux d'habitation ?

Le contrôle de l'usage a été instauré au lendemain de la Seconde Guerre mondiale pour remédier, avec d'autres mesures, à la pénurie de logements qui sévissait alors. Son objectif était double : préserver le parc des logements existants et augmenter leur nombre à l'occasion des changements d'affectation des autres locaux. Avec le temps, la crise a perdu de son ampleur. De manière réaliste, l'ordonnance du 8 juin 2005 recentre le contrôle de l'usage sur la seule protection des locaux d'habitation, en tenant compte notamment des objectifs de mixité sociale. La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 poursuit un autre objectif : elle libéralise l'usage mixte des logements, avec la volonté de maintenir la diversité commerciale des centres villes.

3 Quels sont les apports de la réforme du 8 juin 2005 ?

La réglementation antérieure posait des difficultés d'application grandissantes depuis 1945. La commercialisation des immeubles tertiaires souffrait d'une certaine insécurité juridique. Sous la pression des professionnels, et après une gestation d'une quinzaine d'années, les pouvoirs publics ont profondément réformé le contrôle de l'usage avec l'ordonnance du 8 juin 2005. Signalons quatre innovations :

1. La réduction du champ d'application géographique : là où l'ancienne réglementation concernait les villes de plus de 10 000 habitants, l'ordonnance du 8 juin 2005 ne retient que la petite couronne parisienne et les villes de plus de 200 000 habitants.

2. La distinction entre locaux d'habitation, professionnels, commerciaux et administratifs est abandonnée par l'ordonnance qui distingue seulement deux catégories : les locaux d'habitation et les autres locaux.

3. La date de référence de l'usage est avancée de 1945 à 1970, date à laquelle un recensement général des occupations a été opéré et reste aujourd'hui accessible au public.

4. Le régime d'autorisation gagne en transparence avec des arrêtés préfectoraux, remplacés depuis le 1er avril 2009 par des règlements municipaux, fixant la règle du jeu.

Néanmoins, suite à ces simplifications, le certificat d'affectation instauré en 1994 a été supprimé par l'ordonnance de 2005.

4 Dans quelles villes le contrôle de l'usage est-il applicable ?

Le contrôle de l'usage est applicable dans les villes (et non les agglomérations) de plus de 200 000 habitants. À ce jour, onze villes ont atteint ce seuil démographique : Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg et Toulouse. La réglementation est également applicable dans toutes les communes des départements de la petite couronne : Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94), quel que soit leur nombre d'habitants. Le contrôle de l'usage peut être étendu à d'autres communes, sur tout ou partie de leur territoire, par arrêté [...]

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