En direct

Les bailleurs sociaux en pleine tourmente

Barbara Kiraly |  le 02/02/2018  |  ImmobilierLogementVaucluseFrance entièreEurope

HLM -

Avec la coupe de 800 M€ dans les APL et la hausse de la TVA sur le neuf, les organismes revoient leurs ambitions de construction et de rénovation à la baisse.

La bonne résolution des directeurs d'organismes de logements sociaux (OLS) pour 2018 ? Faire des économies. Et elles seront drastiques. Il faut dire que le budget voté par les parlementaires en décembre ne leur laisse pas vraiment de marge de manœuvre. La loi de finances pour 2018 (LF 2018) acte la baisse des APL (800 M€ cette année et en 2019, puis 1,5 Md € en 2020), couplée à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS), de façon à rendre la mesure indolore pour le ménage hébergé. Par ailleurs, le taux de TVA appliqué sur les programmes neufs est passé de 5,5 % à 10 % au 1er janvier 2018, même s'ils ont été financés ou agréés avant cette date. Côté pile, cette mesure génère au minimum 700 M€ de recettes fiscales supplémentaires selon le gouvernement. Côté face, elle renchérit le coût des opérations. Enfin, pour ne pas pénaliser les OLS qui hébergent le plus de ménages « APLisés », la LF 2018 prévoit de créer un fonds de péréquation entre organismes.

En passant de 5,5 à 10 %, la TVA devrait générer 700 M€ de recettes fiscales supplémentaires.

Des règles du jeu encore inconnues. Cette somme de mesures a pour première conséquence de décaler les dépenses à venir. « Alors que nous votons traditionnellement notre budget entre novembre et décembre, j'ai reporté le vote en mars », regrette Didier Manier, président de l'office public de l'habitat (OPH) Lille Métropole Habitat. Avec 63 % de locataires bénéficiaires des APL dans son parc, il estime que toutes les mesures actées par la LF 2018 grèveront son budget de 15,2 M€ cette année. Une estimation au doigt mouillé. Le président d'OPH n'est pas sûr de ses calculs… puisque tous les textes officiels n'ont pas encore été publiés au « Journal officiel » !

« Des arrêtés doivent fixer le plafond de ressources à prendre en compte dans le calcul de la RLS, déterminer son montant, et définir le niveau de péréquation entre les bailleurs sociaux », énumère Laurent Goyard, directeur général de la fédération nationale des OPH. Si les textes tardent à tomber, c'est parce que l'administration n'arrive pas à mettre en place la RLS. Sa rédaction dans la loi de finances crée un « effet de débordement, qui permet à un certain nombre de ménages de bénéficier d'une baisse de loyer alors qu'ils ne touchent pas l'APL », explique Frédéric Paul, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat (USH). Pour des raisons de constitutionnalité, la RLS ne peut pas s'appliquer uniquement aux bénéficiaires de l'APL mais aux ménages dont les revenus se situent sous un plafond, déterminé par la LF 2018, mais qu'un arrêté peut abaisser… Et l'enjeu est de taille. « Notre taux de locataires APLisés est de 45 % alors que 60 % d'entre eux pourraient bénéficier de la RLS, calcule Anne-Sophie Grave, directrice générale de 3F. Nous rencontrons régulièrement le ministère aux côtés de l'USH pour que l'écart n'excède pas 10 points. » Résultat : alors que les coupes budgétaires devaient entrer en vigueur au 1er février, elles sont décalées au 1er avril, mais avec un effet rétroactif…

Allonger sa dette auprès de la CDC dès mars. En parallèle, les mesures compensatoires promises par le gouvernement, comme le rallongement des prêts octroyés par la Caisse des dépôts (CDC), le développement de crédits à taux fixes, ou encore le lancement d'une deuxième vague de prêts de haut de bilan, tardent à arriver. « Lorsque l'on prend rendez-vous avec les représentants de la Caisse, ils n'ont rien à nous proposer », s'alarme Roger Menn, président d'Oise Habitat, dont la capacité d'autofinancement se réduira comme peau de chagrin d'ici à 2020 (1,5 M€ contre 6 M€ en 2017). D'autres bailleurs sociaux, qui veulent plaider leur cause auprès de la CDC, se plaignent de ne pas être reçus par les directions régionales. Interpellé, le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard s'est montré intransigeant lors des vœux d'Action Logement : « qu'ils m'alertent, car j'ai demandé à ce que la CDC rencontre tous les organismes durant le mois de janvier ». Du côté de la Caisse, on explique que l'on travaille « activement » à la mise en place des mesures. « La première d'entre elles, l'allongement d'une partie de la dette, sera déployée dès le mois de mars. L'ensemble du dispositif sur lequel nous travaillons avec les différentes parties prenantes sera opérationnel d'ici à l'été 2018. » Sur le terrain, les mesures de la LF 2018 bousculeront les habitudes. La hausse de la TVA « impactera la Vefa, nous en discuterons avec les promoteurs », prévient Anne-Sophie Grave, qui voit ses capacités d'autofinancement reculer d'une soixantaine de millions d'euros cette année. D'ici l'automne, 3F lancera un hackathon « qui pourrait associer nos partenaires promoteurs, aménageurs et nos locataires pour répondre au défi de produire des logements moins chers, explique la DG. Nous recherchons des idées concrètes, applicables immédiatement ».

Vente aux locataires. Pour boucler son budget, Didier Manier (Lille Métropole Habitat), prévoit de « diminuer les dépenses d'entretien courant de plus de 1 M€, du gros entretien d'environ 3 M€, des frais de fonctionnement de 1,6 M€, et des frais de personnel (salaires, non-remplacement des départs) de 2 M€ environ ». D'autres tenteront d'accélérer la vente aux locataires. « Réussir à doubler nos cessions pour atteindre 300 à 400 unités par an d'ici cinq ans nous permettrait de quasiment garder notre capacité de développement et d'assurer la maintenance nécessaire à nos immeubles », planifie Bruno Bataille, directeur général de la Samo et de NLCL, des filiales de SNI qui comptent 53 % de ménages touchant l'APL. Ça tombe bien, accélérer la vente HLM est l'autre grand chantier du gouvernement.

PHOTO - 11155_693491_k2_k1_1658971.jpg
PHOTO - 11155_693491_k2_k1_1658971.jpg
PHOTO - 11155_693491_k3_k1_1658973.jpg
PHOTO - 11155_693491_k3_k1_1658973.jpg
PHOTO - 11155_693491_k4_k1_1658976.jpg
PHOTO - 11155_693491_k4_k1_1658976.jpg
PHOTO - 11155_693491_k9_k1_1658990.jpg
PHOTO - 11155_693491_k9_k1_1658990.jpg
« Baisse du gros entretien en 2018, de la Vefa dès 2019 »

« A l'échelle des Hauts-de-France, la baisse des APL et la mise en place de la réduction de loyer de solidarité représente une perte de capacité d'autofinancement de 140 à 150 M€ pour l'ensemble des bailleurs sociaux. Beaucoup n'ont volontairement pas voté leur budget, et certains revoient à la baisse leur plan stratégique de patrimoine.

En 2018, les organismes mettront en œuvre les opérations de construction décidées antérieurement, ils réduiront probablement la voilure sur la maintenance et le gros entretien. Cette coupe budgétaire devrait avoir un impact sur la construction dès 2019, et cela pourrait toucher principalement la Vefa, car les bailleurs sociaux auront le souci de préserver leurs équipes de maîtrise d'ouvrage. »

Sylvie Ruin, directrice de l'Union régionale de l'Habitat des Hauts-de-France

« Nous avons gelé des opérations de construction »

« Nos capacités d'autofinancement se réduiront de 4,5 à 5 M€ sur un autofinancement total de 10,6 M€.

Pour boucler notre budget, nous misons sur la baisse de nos charges de fonctionnement. Nous avons aussi gelé une dizaine d'opérations de construction, de six à dix logements chacune, en maîtrise d'ouvrage directe et en Vefa. Pour l'instant, nous n'avons pas revu à la baisse nos objectifs de réhabilitation car nous accusons déjà un déficit d'entretien sur notre parc. Notre plan stratégique de patrimoine prévoit d'investir 100 M€ pour réhabiliter 2 600 logements à l'horizon 2024. Mais nous devrons peut-être l'adapter… »

Philippe Brunet Debaines, directeur général de Mistral Habitat (Vaucluse)

Le chamboule-tout des HLM

La foudre de Jupiter va continuer à s'abattre sur les organismes HLM. Fin 2017, lors des 24 Heures du bâtiment, Emmanuel Macron avait prévenu : « Il y a trop de bailleurs sociaux, il faut des regroupements, et les accompagner en deux ou trois ans. » Objectif : faire des économies d'échelle, même si les chiffres contredisent le gouvernement (voir ci-dessous). Et faire circuler le capital entre les organismes d'un même groupe pour réduire leur dépendance aux aides publiques. Affaiblis par leur défaite dans la bataille des APL, les bailleurs ne tentent plus le rapport de force mais proposent des solutions audibles par la majorité. « Deux doctrines semblent s'opposer : les OPH développent une logique coopérative alors que les entreprises sociales de l'habitat (ESH) se tournent vers le secteur privé et la dimension de groupe », analyse Christian Bande, associé du cabinet de conseil Grant Thornton.

Fusionner, tout simplement

Les rumeurs agitent le milieu : faut-il atteindre le seuil de 10 000, 15 000 ou 20 000 HLM gérés pour être à l'abri des fusions forcées ? Action Logement, l'ex-1 % Logement, actionnaire de 72 entreprises sociales de l'habitat, tire-t-il les ficelles ? « Nous ne donnons aucune directive à nos ESH », ne cesse de répéter Jacques Chanut, président de l'organisme paritaire. « Je suis défavorable à l'instauration de seuils, car dans les territoires, je n'imagine pas qu'un département [rural et peu peuplé, NDLR] se retrouve sans structure », tente de rassurer Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires. Mais sur le terrain, l'idée fait son chemin. « Je viens du secteur de l'industrie, je sais qu'il y a des effets de seuil. Nous attendons les premières études d'un cabinet spécialisé pour évaluer l'intérêt et les modalités d'un rapprochement », lance Philippe Brunet Debaines, DG de Mistral Habitat (9 700 HLM gérés), qui accélère le mouvement initié il y a dix-huit mois avec Grand Avignon Résidences (6 000 HLM).

Pour Valérie Fournier, présidente de la fédération des ESH, fixer un seuil en fonction du nombre de HLM gérés permettrait aux organismes de garder leur indépendance. « Sans seuil, le gouvernement proposera tout de même un système forçant les organismes à se regrouper autour d'une tête de pont, qui récupérera des compétences. »

Créer des communautés

La fédération des OPH milite pour la création de communautés des bailleurs sociaux, ouvertes à tous les types d'organismes. « Cette proposition s'inspire d'une disposition légale qui existe déjà : la société coopérative, à l'exemple d'Habitat Réuni », précise Laurent Goyard, DG de la fédération des OPH. Pour que cette solution coïncide avec les ambitions d'Emmanuel Macron pour le secteur, « nous demandons une modification du Code de la construction et de l'habitation et du Code monétaire et financier pour pouvoir faire circuler des capitaux au sein de la communauté ». Les compétences exercées par ces coopératives seraient multiples : création de fonds et possibilité de réaliser des avances de frais entre les membres, mise en œuvre d'une politique d'achat commune, mutualisation des moyens (RH, informatiques, etc. )

Développer les groupements d'intérêt économique

Certains misent sur le besoin d'indépendance des organismes HLM. « La Caisse des dépôts prépare une offre de services qui fera intervenir ses filiales, au premier rang desquelles la SNI, pour mutualiser des fonctions support que l'on pourrait proposer au sein d'une direction régionale pilotée par la CDC, explique Bruno Bataille, DG de la Samo et de NLCL (groupe SNI). Cette structure, de type GIE (groupement d'intérêt économique), serait ouverte aux OLS qui souhaiteraient y adhérer pour bénéficier de support de métiers (assistance à maîtrise d'ouvrage, bourse d'emploi, service d'information commun, etc. ) Evidemment, la dimension financière serait portée par la CDC. »

« Les HLM néerlandais développent les social bonds »

Comment les Européens considèrent-ils notre secteur HLM ?

Il reste un modèle par sa résilience à la crise et parce qu'il a joué un rôle contracyclique en rachetant des programmes immobiliers. Nous sommes le premier constructeur de logements abordables et le premier consommateur de fonds européens en rénovation thermique.

Quels sont les exemples à ne pas suivre ?

Après 2007, les modèles ont été remis en cause dans de nombreux pays, notamment au Royaume-Uni et en Allemagne.

Outre-Manche, le parc HLM était financé par le secteur bancaire, qui s'est retiré avec la crise. Depuis, le nombre de sans-abri dans le Grand Londres a explosé car les banques n'ont pas suffisamment relancé la production de HLM, a fortiori avec la réforme de l'APL locale. En Allemagne, les grands offices de Berlin ou Dresde avaient vendu leur parc à des fonds de pension internationaux opportunistes qui se sont retirés. Depuis, il n'y a pas de réponse efficace, et avec la crise des migrants, il y a une pénurie importante de HLM. L'Etat fédéral réagit à la demande avec une politique de « stop and go » et le nombre de sans-abri explose aussi. Des villes comme Munich ou Berlin lancent des programmes de logements abordables à défaut d'intervention de l'Etat.

Existe-t-il des financements plus durables ?

Entre 2009 et 2014, les organismes des Pays-Bas ont dû vendre près de 140 000 HLM pour s'acquitter de la taxe HLM de 1,5 Md€, et le nombre de constructions a plongé. Mais à l'inverse de la France, la ponction s'est accompagnée d'une hausse des loyers.

Aujourd'hui, les Hollandais développent des social bonds, des financements obligataires émis sur le marché financier, fondés sur l'impact social des organismes émetteurs.

Les banques du secteur, le fonds de garantie du pays et les bailleurs sociaux ont combiné les bénéfices d'une notation de risque triple A avec un nouvel avantage attribué aux investisseurs qui n'orientent plus seulement leurs investissements en fonction de la rentabilité espérée, mais prennent aussi en compte l'impact social de leurs placements.

Commentaires

Les bailleurs sociaux en pleine tourmente

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur

Code pratique du patrimoine et de l’intervention sur le bâti existant

Code pratique du patrimoine et de l’intervention sur le bâti existant

Livre

Prix : 75.00 €

Auteur : Éditions du Moniteur

Voir

AMC N°270 - SPÉCIAL INTÉRIEURS 2018

AMC N°270 - SPÉCIAL INTÉRIEURS 2018

Presse - Vente au n°

Prix : 29.00 €

Voir

Opérations Immobilières n°106 - Loi ELAN

Opérations Immobilières n°106 - Loi ELAN

Presse - Vente au n°

Prix : 37.00 €

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur
Les cookies assurent le bon fonctionnement de nos sites et services. En utilisant ces derniers, vous acceptez l’utilisation des cookiesOKEn savoir plusX