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Les bailleurs à l'aube d'un nouveau modèle

Barbara Kiraly, avec Dominique Ruffat et Sophie Vincelot |  le 04/05/2018  |  ImmobilierLogementTechniqueBâtimentRhône

Réforme HLM -

Restructurés de force, les organismes de logement social devront faire appel à de nouveaux financements.

Leur programmation en sera impactée.

La réforme du secteur HLM se fait à marche forcée. Le gouvernement a d'abord acté les coupes budgétaires dans la loi de finances pour 2018. Il obligera ensuite les organismes de logement social (OLS) à se regrouper dans le cadre du projet de loi Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique - dite « Elan » -(voir infographie p. 14), qui doit être présenté au Parlement à la fin mai. Ces deux textes ont une conséquence immédiate sur les bailleurs sociaux : pour que la baisse des APL (de 800 M€ en 2018) soit indolore pour leurs locataires, ils doivent appliquer la réduction de loyer de solidarité ou RLS (lire p. 13).

« Cela générera une perte d'au moins 820 M€ en 2018 pour le mouvement HLM, à laquelle il faut ajouter des surcoûts administratifs et informatiques encore non évalués, selon Dominique Hoorens, directeur des études économiques et financières de l'Union sociale pour l'habitat (USH). Nous devons également intégrer le gel des loyers, prévu par ailleurs, qui induit une perte de 200 M€ de recettes. L'augmentation de la TVA de 5,5 % à 10 % sur la production neuve occasionnera, elle, 700 M€ de dépenses supplémentaires. Enfin, la hausse de la cotisation versée par les bailleurs à la Caisse de garantie du logement locatif social et la hausse des taxes sur les plus-values tirées des ventes de HLM plomberont les budgets. La perte globale sera de l'ordre de 1,9 Md€ en 2018. » Et la facture ne risque pas de s'adoucir, la baisse des APL se prolongeant en 2019 (800 M€) et en 2020 (1,5 Md€).

Rassurer les collectivités locales. Asphyxiés, les OLS tirent la sonnette d'alarme et coupent le robinet à investissement (lire ci-dessous). « S'ils veulent maintenir le rythme de construction [150 000 unités par an, NDLR], ils devront augmenter le montant de fonds propres injectés dans les plans de financement des opérations et multiplier par trois le volume de vente », calcule Dominique Pageaud, associé du cabinet de conseil EY.

Pour maintenir le niveau de production, les fonds propres devront augmenter et la vente HLM aussi.

Pour soulager les opérateurs, la Caisse des dépôts (CDC) a dévoilé le 5 avril un plan de relance de 10 Mds €, composé de plusieurs enveloppes à taux fixes ou variables. Considérées comme des fonds propres, celles-ci permettront de financer la construction et la rénovation de logements, mais aussi le réaménagement de la dette contractée auprès de l'institution publique et l'ingénierie nécessaire au regroupement des OLS. Une bouffée d'oxygène suffisante ? « Cela reste de l'argent à rembourser, rappelle Cédric Van Styvendael, directeur général d'Est Métropole Habitat, qui gère 17 000 logements à l'est de Lyon. Le réaménagement de la dette me fera par exemple économiser 800 000 euros par an en annuités d'emprunt. Mais, comme il est rallongé, le coût du prêt augmente de 6 M€ à 7 M€. » Selon Jacques Wolfrom, président du comité exécutif du groupe Arcade, ce plan de relance aura la vertu de rassurer les collectivités locales sur la santé financière des bailleurs sociaux. « Ces six derniers mois ont bousculé les opérateurs HLM. Le plan de la CDC permet de rétablir la confiance. Car on sent bien que les collectivités locales, qui garantissent les prêts contractés par les bailleurs sociaux, se demandent si la garantie ne sera pas mise en jeu demain. » Certains estiment qu'en diversifiant ses produits, la CDC anticipe une tendance : à l'avenir, les bailleurs sociaux iront trouver des fonds sur les marchés financiers. « Les établissements bancaires traditionnels s'intéressent un peu plus au monde de l'habitat social, observe Dominique Pageaud. Ils leur proposent de passer par des agences de notation dans la perspective de lever des billets de trésorerie. » A l'avenir, les prêts à l'opération existeront toujours, mais ils seront complétés par d'autres crédits, directement fléchés vers les OLS pour renforcer leur bilan.

Demain, des logements plus petits ? Ces nouveaux modes de financement axés sur une logique de marché impacteront-ils la programmation ? Les avis diver gent. « Jusqu'à présent, lorsqu'un OLS demandait un prêt, il fallait que chaque opération s'équilibre pour que la CDC le lui octroie, rappelle Jean-Michel Royo, membre du directoire d'Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels. Or, une opération de taille moyenne un peu compliquée à boucler ne risque pas de déstructurer la séquence bilancielle du parc HLM géré par l'organisme. Ces prêts vont donc dans le bon sens, car ils permettront de financer des opérations plus compliquées que d'autres, dans des territoires plus tendus (et donc plus chers) ou à vocation très sociale, qui génèrent des recettes plus faibles. » On se dirigerait donc vers une logique d'équilibre à l'opérateur, et plus forcément à l'opération.

A contrario, Cédric Van Styvendael craint que cette logique de marché réduise la qualité des programmes livrés. « S'il faut augmenter la part de l'emprunt pour mener à bien nos opérations, les logements sociaux produits devront porter le coût du crédit, développe-t-il. Cela signifie qu'il faudra emprunter, construire, louer puis vendre à un prix qui permettra de récupérer de la ressource pour continuer à développer le parc. » Si elles sont vendues à des locataires HLM ou à des ménages modestes, ces habitations devront entrer dans le budget serré des candidats à l'accession. Les surfaces risquent donc d'être réduites.

Si la quotité de prêt de chaque opération augmente, les HLM devront être valorisables plus rapidement.

« En recourant fortement à la Vefa, on se rend compte que l'on produit déjà des cellules plus petites, car nous achetons des logements destinés initialement aux investisseurs, poursuit Cédric Van Styvendael. Lorsqu'on propose un espace salon, salle à manger et cuisine dans 19 m2, l'habitation ne correspond pas aux usages attendus par des familles. A l'avenir, nous risquons de dégrader la qualité des HLM et nous prendrons des risques sur leur valorisation. » Un point fait consensus : la vente de HLM augmentera. D'abord, parce que les objectifs du gouvernement en la matière sont plus ambitieux (40 000 ventes par an, contre moins de 10 000 aujourd'hui). Mais aussi parce que, avec la baisse des APL, les bailleurs sociaux devront trouver de nouvelles ressources. « Cela veut dire qu'il faut revoir l'implantation des parties communes et des espaces verts pour que les programmes puissent être facilement mis en copropriété », conseille Jacques Wolfrom. Un phénomène qu'il a lui-même anticipé. Depuis deux ans, 100 % des HLM livrés par Arcade sont aménagés de la sorte.

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Coupes à la pelle chez les bailleurs sociaux

Plombée par les mesures du budget 2018 (baisse des APL, hausse de la TVA, etc. ), l'activité des bailleurs sociaux ralentit. « Chez Partenord, nous perdrons 21 M€ de loyers cette année, sur un chiffre d'affaires estimé de 200 M€ », assène Max-André Pick, président de l'OPH du département du Nord. Pour tenter de rééquilibrer ses comptes, l'office rogne sur les travaux de maintenance et d'entretien, passant de 1 000 à 750 euros par logement et par an. D'autres réduisent fortement les constructions et réhabilitations. « Nous livrerons 180 logements plutôt que 500 et procéderons à 300 réhabilitations au lieu de 600 », confirme Christian Dupuy, président de Hauts-de-Seine Habitat.

Parmi les projets maintenus, beaucoup de bailleurs sociaux prioriseront les programmes développés dans le cadre de l'Anru 2. Face à ce rabotage financier, certains ont anticipé l'obligation de regroupement. « J'ai déjà proposé de rassembler l'OPH de l'Eurométropole de Strasbourg (CUS Habitat) et la SEM (Habitation moderne) afin de mieux répondre aux commandes de la collectivité sans avoir à vendre du logement social », dévoile Philippe Bies, président des deux entités.

Les coûts cachés de la RLS

Bataille de chiffres autour de la mise en place, par les bailleurs sociaux, de la réduction de loyer de solidarité (RLS). Alors que le gouvernement estime cette réduction à 800 M€ en 2018 (du même montant que la baisse des APL, donc), les organismes HLM sortent leur calculette. Et ils obtiennent une facture plus salée…

« La mise en place du dispositif implique l'achat d'un logiciel de comptabilité développé pour la Cnaf par des éditeurs agréés, la mise à jour mensuelle des données des ménages, la formation du personnel dédié en interne et le temps consacré à ces tâches, en plus du calcul et de l'établissement des quittances de loyers mentionnant le montant de la RLS », détaille Bernard Oliver, président de l'Association régionale des organismes HLM de Provence-Alpes-Côte d'Azur et Corse. Ce dernier estime la perte financière à 70 M€ soit, au total, un manque à gagner avoisinant 870 M€ en 2018.

Par la suite, une enveloppe complémentaire devra être dédiée à l'actualisation des systèmes et outils d'information (plates-formes d'échange de data en ligne entre Cnaf et bailleurs, courriers, etc. ). La complexité de cette mise en place incite la plupart des professionnels à reporter à fin décembre la publication de leur budget prévisionnel 2019, et l'Etat à revoir son échéancier.

La mesure, qui devait entrer en vigueur le 1er février 2018, serait pour ces raisons techniques et opérationnelles reportée à juin, voire septembre.

« Une fusion issue de vingt ans de collaboration »

« La coopération entre Maison du CIL et Logivam, deux entités du groupe Action Logement, date de vingt ans et s'est accélérée il y a dix ans. Elle porte notamment sur des fonctions supports, telles que l'informatique, les ressources humaines ou la vente de HLM. Le rapprochement aurait pu attendre quelques années, mais la loi de finances 2018 et la réforme du secteur ont accéléré le mouvement.

Après la fusion, cette nouvelle structure - qui attend encore son nom de baptême - gérera 35 000 logements et emploiera plus de 470 collaborateurs. Nous produirons 1 300 logements dès 2018 (contre 1 000 en moyenne chaque année) : 80 % seront situés dans les Hauts-de-France et 20 % dans le nord de l'Ile-de-France.

Enfin, nous conserverons le niveau de maintenance et de rénovation du parc (36 M€ investis par an).

Nous réaliserons des gains de productivité en digitalisant certaines missions et en utilisant systématiquement des technologies de pointe, comme le BIM. Il n'y aura ni licenciements ni mobilité forcée. Par exemple, nos équipes de maîtrise d'ouvrage resteront en place, car elles sont localisées par secteur de développement et demeurent complémentaires. La fusion sera actée à la fin du mois de juin, avec un effet rétroactif au 1er janvier. La gouvernance et la dirigeance seront connues à ce moment-là. »

Eric Efraim Balci, directeur général de Logivam

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