Christian Rolloy, président de Promogim - © © Promogim

"Les acheteurs sont exclus, attentistes ou inquiets", selon Christian Rolloy, président de Promogim

laurence francqueville |  le 12/07/2013  |  BâtimentTechnique

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A mi-année, le promoteur indépendant de logements Promogim évalue les perspectives de production de logements du secteur privé. Si celle de Promogim augmente, son président, Christian Rolloy, est relativement pessimiste sur le marché du neuf en général, le qualifiant « d’atone, asphyxié par l’interventionnisme et caractérisé par des acquéreurs exclus, attentistes ou inquiets ».

Le septième promoteur français a livré 2 864 logements et réalisé 674 millions de chiffre d’affaires l’an dernier  (contre 770 millions en 2011). Au premier semestre 2013, il a enregistré 1 710 réservations nettes, en hausse de 13,8% par rapport à la même période de 2012. Son président, Christian Rolloy, l’explique ainsi : « contrairement à la concurrence et dans un marché en baisse de 15%,  notre indépendance et nos fonds propres nous permettent de poursuivre notre politique de développement. Nous avons lancé davantage d’opérations ». Actuellement, 151 opérations sont en chantier, totalisant 8 780 logements. 3 390 unités devraient donc être livrées cette année.

Le groupe Promogim reste fidèle à sa devise :  «Un produit qui est bon pour la résidence principale est forcément bon pour l’investisseur ». Mais à l’instar des autres promoteurs, la structure de la clientèle a évolué ces derniers mois : les investisseurs ne représentent plus que 25% des acheteurs (contre 30,5% en 2012 et 64% au maximum en 2010). Et 40% des acheteurs d’une résidence principale contractent un PTZ+ (31% en 2012).

Contenir les coûts de construction

Le promoteur travaille sur l’entrée et le moyen de gamme. « Les opérations bien placées par rapport aux équipements publics, et notamment aux transports, se vendent toujours bien même en troisième couronne de la région parisienne», concède le président du groupe.

Dans un marché où les prix de vente ont augmenté de 16% depuis le quatrième trimestre 2008 (soit +4% en moyenne par an), le groupe Promogim a baissé ses prix de vente de 5% environ en province l’an dernier mais pas en région parisienne. « Pour contenir des coûts en hausse (fiscalité, normes, pénurie de foncier, multiplication des frais annexes…), nous travaillons beaucoup sur la conception, afin d’éliminer tous les éléments qui coûtent trop cher (décrochements…), mais aussi sur nos achats, grâce à l’analyse de valeur de nos prestations et à la signature de contrats cadres avec les industriels », explique le président du groupe.

Logement libre : un marché atone

Plus généralement, Christian Rolloy, interrogé sur le marché du logement et sur les initiatives du gouvernement pour construire plus de logements, relève plusieurs points :

-          « Le marché de la promotion libre en général est porté par les investisseurs, qui oscillent entre 44% (l’an dernier) et 64% (au meilleur du dispositif Scellier) de la clientèle totale. Or aujourd’hui, le dispositif Duflot ressemble un peu au Scellier mais avec des boulons qui ont été resserrés. L’appétence des investisseurs que nous interrogeons est peu importante pour l’instant. Seulement la moitié de nos clients investisseurs déclarent avoir l’intention de l’utiliser.

-          Le marché est de plus en plus segmenté et seules quelques grandes agglomérations restent dynamiques.

-          Quelques soient ses bonnes intentions, le projet de loi Alur présenté par la ministre du Logement le 26 juin va être perçu par les bailleurs privés comme le prélude à une nouvelle baisse de rentabilité déjà faible. A cela, il faudra ajouter la mise en place d’une réglementation complémentaire (sur les loyers) complexe et coûteuse à gérer ».

Il en conclut que l’activité de construction privée va donc reposer d’abord sur les acheteurs de résidences principales. Des acheteurs qui attendent des baisses de prix pour se décider. Il prévoit donc que les ventes de logements neufs en promotion vont encore baisser de 5 à 10% cette année. « Et alors que ce devrait être le moment d’acheter, compte tenu des taux bas et des prix stabilisés, cette tendance risque de perdurer en 2014 », regrette Christian Rolloy.

Suggestions pour relancer la production

Pour produire plus et moins cher, rien de fondamentalement nouveau du point de vue d’un promoteur, mais le président de Promogim suggère notamment de:

-          Modifier les PLU dans le sens d’une augmentation de la densité, avec plus d’étages et moins de parkings contre un strict encadrement des prix des terrains correspondants. « Pourquoi refuser les immeubles résidentiels de grande hauteur, pourquoi ne pas alléger les contraintes inutiles (comme les règles sur les parkings pour des opérations en R+3 en zone dense) pour construire un peu moins cher, pourquoi imposer des grands logements alors que la clientèle, de plus en plus, se porte sur des petites surfaces», s’interroge-t-il ? Et d’ajouter : « Il faut en finir avec ce double langage regrettable sur l’insuffisance de foncier : les politiques locales ne favorisent ni la production de foncier, ni la densité. PLU et POS sont très restrictifs depuis 15 ans ».

-          Faire remonter la délivrance des permis de construire à l’échelon administratif régional (préfet).

-          Lancer de grandes zones d’aménagement, génératrices de foncier bon marché comme en leur temps les villes nouvelles.

-          Ne pas imposer, directement ou indirectement, le financement des logements sociaux aux opérations de construction de logements libres mais en faisant financer leur coût par les collectivités ou l’Etat.

-          Arrêter d’empiler les normes et les réglementations et en assouplir certaines.

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