Logement

« Le zonage applicable au Pinel doit être élargi », Franck Vignaud, directeur des études du cabinet de conseils en investissement Théséis

Mots clés : Gestion immobilière

Une étude réalisée par le cabinet de conseils en investissement Théséis, en partenariat avec le courtier en crédits immobiliers Vousfinancer.com, propose d’augmenter à douze (contre cinq actuellement) les zones qui règlementent l’application du dispositif d’investissement locatif Pinel.

Le dispositif Pinel a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2017. La plupart des candidats à l’élection présidentielle s’accordent sur l’intérêt du maintien d’un tel outil. Théséis, cabinet de conseils en investissement, propose de l’améliorer.

 

Selon vous, le zonage applicable au dispositif Pinel serait trop restreint. Que proposez-vous ?

Franck Vignaud : Le dispositif d’investissement locatif Pinel est un bon dispositif, qui a fait ses preuves, mais qui est un peu dévoyé par l’aberration du zonage (les zones tendues à détendues : Abis, A, B1, B2 et C, qui fixent le montant de loyer applicable par les propriétaires investisseurs, ndlr). Quatre zones ne suffisent pas pour refléter l’amplitude et la diversité des loyers relevés. L’exemple le plus flagrant est la progressivité des loyers observée du centre d’une agglomération vers sa périphérie. Pour coller à la réalité du marché, il faudrait créer douze zones en fonction des loyers moyens observés sur le territoire (voir ci-dessous).

 

Selon votre répartition, une même ville pourrait se situer dans plusieurs zones. Ainsi, les montants de loyers applicables varieraient d’un quartier à l’autre. Ne craignez-vous pas de pousser à la création d’une usine à gaz ?

F.V. : Le coût du foncier diffère selon les arrondissements d’une même métropole et les promoteurs immobiliers adaptent leur projet immobilier en fonction de cette variable. Aujourd’hui, les professionnels ne se préoccupent que du prix de vente. Demain, ils pourraient également intégrer le niveau de loyer espéré pour affiner leur programmation. Ils devront réaliser un effort de pédagogie auprès des acquéreurs, mais faire croire à un acheteur qu’il pourra louer son logement au plafond prévu par le dispositif Pinel alors que ce n’est pas le cas, s’approche de la tromperie.

 

Dans votre logique, pour être totalement collé à la réalité du marché, le zonage devrait évoluer chaque année, en fonction de l’offre de logements sur un territoire…

F.V. : Effectivement, le zonage devrait évoluer chaque année. Pour autant, j’ai conscience que cette évolutivité ajouterait une variable difficile à maîtriser pour les promoteurs immobiliers qui gèrent des cycles de constructions plus longs.

 

Que pensez-vous de l’amendement de la loi de finances pour 2017, qui ouvre la possibilité aux préfets d’accorder un agrément aux villes de la zone C, afin que les programmes immobiliers développés sur leur territoire soient éligibles au Pinel ?

F.V. : Le message envoyé au secteur est négatif car il correspond aux égarements du Robien, où des programmes immobiliers étaient lancés dans des communes saturées. J’ai étudié les vingt plus grosses communes de la zone C, qui abritent entre 18 000 et 31 000 habitants. Dans ces territoires, le taux de vacance des logements est supérieur à 10% et les administrés sont plutôt des seniors, propriétaires de leur habitation. La profondeur du marché n’est pas démontrée.

Touetefois, une première commune pourrait obtenir l’agrément du préfet. Il s’agit de Vitré, en Ille-et-Vilaine (la cheffe de cabinet du maire a confirmé l’information, ndlr). Le dispositif Pinel court jusqu’au 31 décembre 2017. Je crains que d’ici la fin de l’année, aucun promoteur n’ait le temps de prospecter du foncier, de lancer un programme immobilier et de le commercialiser. A moins que cette disposition permette d’écouler le stock de logements invendus ? Si c’était le cas, ce serait le signe d’un marché détendu et les particuliers devraient faire attention avant d’investir.

 

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