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Le vendeur n’avait pas manqué à son obligation de délivrance du terrain

le 22/03/2013

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Sites pollués -

Arrêt du du 5 décembre 2012 Cour de cassation Cass. 3° civ. du 5 décembre 2012 , n° 11-20689, « SCI S au Carré c/ Mme A. »

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu l’arrêt ­suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 31 janvier 2011), que par acte authentique du 7 juillet 2006, la société civile immobilière S au carré (la SCI) a acquis de la société civile immobilière JLM (la société JLM), représentée par Mme A…, agissant ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de cette société, un château et des terres attenantes ; que le 7 février 2008, la SCI a assigné la société JLM représentée par Mme A… pour obtenir la diminution du prix de vente en raison de la présence sur la propriété d’une décharge polluante ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que, le 20 février 2006, Mme A… avait transmis à la SCI le procès-­verbal de description et d’estimation de l’immeuble mentionnant l’existence sur une parcelle de terrain d’un dépôt de gravats classés théoriquement en décharge classe 4, et retenu qu’il n’était pas démontré que Mme A…, qui n’avait pas assisté à la visite des lieux effectuée par la direction départementale de l’équipement, avait eu connaissance du procès-verbal dressé par ce service constatant une pollution et avait volontairement caché son existence, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions relatives au défaut d’information sur l’existence de cette procédure administrative que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’avoir rejeté sa demande fondée sur l’obligation de délivrance en raison de la présence d’une décharge comportant des matières polluantes, alors, selon le moyen, que, le manquement à l’obligation de délivrance est caractérisé dès lors que la chose livrée ne coïncide pas, quant à ses caractéristiques, avec ce qui a été promis dans le cadre des stipulations contractuelles ; qu’en l’espèce, l’acte du vente du 7 juillet 2006 ne faisait état que de terres agricoles ; qu’en admettant même que les constatations figurant au rapport de M. X…aient été un élément de la volonté commune des parties, il ne faisait en tout état de cause état que d’un dépôt de gravats n’impliquant pas que le sol soit dépollué ; qu’ayant constaté que le dépôt avait accueilli, non seulement des gravats, mais des matériaux polluants, obligeant le propriétaire à procéder à une dépollution du sol, les juges du fond ont par là-même caractérisé un défaut de conformité et qu’en refusant de retenir un tel défaut, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1604 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’acquéreur, qui avait pu constater lors de ses visites des lieux l’existence d’un dépôt de gravats sur une parcelle et avait été informé qu’il constituait une installation de classe 4 soumise à autorisation, avait accepté d’acheter l’immeuble incluant cette parcelle, et retenu que le caractère polluant de ces matériaux n’était pas connu des parties lors de la vente, la cour d’appel a pu en déduire que la présence de matériaux polluants sur l’immeuble ne constituait pas un manquement à l’obligation de ­délivrance ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ;

Condamne la société S au carré aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société S au carré à verser la somme de 2 500 euros à Mme A… ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société JLM ; rejette la demande de la société S au carré ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille douze.

Moyens annexes au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la SCI S au Carré.

Premier moyen de cassation

L’arrêt attaqué encourt la ­censure ;

En ce qu’il a refusé de condamner Maître A…, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI JLM à payer à la société S au carré une indemnité sur le fondement du dol ;

Aux motifs qu’« aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’il appartient à l’appelante de démontrer l’existence du dol dont elle fait état ; que pour ce faire, la SCI fait tout d’abord valoir que Maître A… a indiqué, dans l’acte authentique de vente, que l’immeuble était libre de toute location et occupation alors qu’elle savait pourtant que la propriété était occupée irrégulièrement par la société DLTP qui utilisait l’une des parcelles comme une décharge et qu’elle avait été informée que cette décharge avait été visitée par la DDE ; que l’appelante soutient que la volonté de dissimulation, par l’intimée, du contenu des gravats résulte ensuite de ce que l’acte authentique de vente ne contient pas de clause précisant que l’acquéreur devra supporter les risques juridiques et financiers résultant de la présence d’une décharge illégale ; que cependant le procès :- verbal de description et d’estimation établi par Monsieur X…qui a été transmis par Maître A… à l’acquéreur le 20 février 2006, soit très antérieurement à la vente, précise : " Il existe, sur une partie du terrain, un dépôt de gravats classés théoriquement en décharge classe 4. Mais nous n’avons pu obtenir aucun document sur la convention à l’origine de cette décharge ". ; que cette mention établit que l’acquéreur était, tout autant que Maître A…, informé de l’occupation de cette parcelle par un tiers qui y avait créé un dépôt qui aurait dû être classé et donc déclaré, et que l’absence de mention, dans l’acte authentique, de ce que l’acquéreur devrait supporter les risques résultant de la présence d’une décharge illégale n’est en conséquence pas probante de la mauvaise foi du mandataire liquidateur ; que le procès-­verbal susvisé précisait par ailleurs : " En ce qui concerne l’éventualité d’un quelconque type de pollution ou de contamination du sol nous ne pouvons en l’espèce affirmer les immeubles exempts de vices ", mention qui établit l’absence de contrôle, par Monsieur X…, du contenu des gravats mais, n’informe pas plus le mandataire liquidateur que l’acquéreur du caractère polluant du dépôt ; que le procès-verbal établi par la DDE le 21 décembre 2005 indique quant à lui que : " Les dépôts de matériaux stockés sur la parcelle ne figurant pas parmi ceux autorisés à l’article NC2 du règlement sont par voie de conséquence interdits. En outre ces dépôts sont composés de matériaux de démolition tels que enrobé bitumineux et béton armé. De ce fait, ils constituent des déchets polluants dont le stockage el le traitement sont strictement réglementés et ne peuvent s’effectuer que SUT des sites contrôles, aptes à les recevoir " ; que, cependant, il n’est pas démontré que Maître A…, qui n’a pas assisté à la visite de la décharge par la DDE, a reçu ce procès-verbal avant la vente et que l’appelante n’apporte en conséquence pas la preuve qui lui incombe de ce que l’intimée connaissait la pollution affectant l’une des parcelles vendues et la lui a volontairement cachée » (arrêt, p. 6-7) ;

Alors que, commet un dol par réticence, le vendeur qui cèle un élément pouvant affecter les caractéristiques de la chose offerte à la vente et de nature à affecter le consentement de l’acquéreur ; qu’en l’espèce, et si même l’acquéreur avait connaissance d’un dépôt de gravats, le liquidateur se devait de l’alerter quand bien même le procès-verbal ne lui aurait pas été notifié avant la vente sur l’existence d’une procédure administrative caractérisée par une lettre du Maire du 16 décembre 2005 alertant la direction départementale de l’équipement et, à la suite de cette saisine, par une intervention de la direction départementale de l’équipement elle-même sur les lieux avec convocation de l’ancien gérant de la SCI et du liquidateur, pour y relever des infractions (conclusions de la société SCI S au carré du 12 mai 2010, p. 13 à 17) ; qu’en s’abstenant de s’expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale, au regard de l’article 1116 du code civil.

Second moyen de cassation

L’arrêt attaqué encourt la ­censure ;

En ce qu’il a rejeté la demande de la société S au carré, fondée sur l’obligation de délivrance, et dirigée contre Me A…, ès qualités, à raison de la présence d’une décharge comportant non seulement des gravats, mais des matières polluantes ;

Aux motifs qu’« aux termes de l’article 1604 du code civil, le vendeur s’oblige à délivrer le bien décrit dans l’acte de vente ; que la SCI prétend qu’aux termes de l’article L 514-20 du code de l’environnement, lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur et de lui indiquer pour autant qu’il les connaisse, les dangers ou inconvénients importants qui résultent de cette exploitation et soutient qu’en ne l’informant pas convenablement du contenu de la décharge, Maître A… a failli à son obligation de délivrance ; mais que Maître A…, qui n’était pas informée des dangers ou inconvénients résultant de l’exploitation, ne pouvait en informer sa cocontractante ; que celle-ci avait pu constater lors ses visites des lieux, la présence sur l’une des parcelles vendues, d’un dépôt de gravats dont le rapport de Monsieur X…J’avait informé qu’il était une installation de classe 4 soumise à autorisation et a accepté d’acheter le domaine incluant cette parcelle ; que la propriété acquise lui a bien été délivrée et que la révélation, postérieurement à la vente ; de ce que le dépôt n’était pas uniquement constitué de gravats mais également de matériaux polluants ne pouvant pas être compactés mais devant être retirés avant que le sol ne soit dépollué pourrait éventuellement caractériser l’existence d’un vice caché mais ne constitue pas un défaut de délivrance » (arrêt, p. 7-8) ;

Alors que, le manquement à l’obligation de délivrance est caractérisé dès lors que la chose livrée ne coïncide pas, quant à ses caractéristiques, avec ce qui a été promis dans le cadre des stipulations contractuelles ; qu’en l’espèce, l’acte du vente du 7 juillet 2006 ne faisait état que de terres agricoles ; qu’en admettant même que les constatations figurant au rapport de M. X…aient été un élément de la volonté commune des parties, il ne faisait en tout état de cause état que d’un dépôt de gravats n’impliquant pas que le sol soit dépollué ; qu’ayant constaté que le dépôt avait accueilli, non seulement des gravats, mais des matériaux polluants, obligeant le propriétaire à procéder à une dépollution du sol, les juges du fond ont par là-même caractérisé un défaut de conformité et qu’en refusant de retenir un tel défaut, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1604 du code civil.

Commentaire

Une société civile immobilière a acquis des terrains sur lesquels avait été exploité un dépôt de gravats autorisé au titre des installations classées pour la protection de l’environnement. Après la découverte d’une pollution, l’acquéreur a assigné le vendeur en diminution du prix de vente, sur le fondement de l’obligation de délivrance. La cour d’appel a rejeté cette demande.

Pour la Cour de cassation, le caractère pollué du terrain vendu ne peut constituer un manquement à l’obligation de délivrance. La pollution du terrain par les matériaux déposés était ignorée par les parties lors de la vente et l’acquéreur avait connaissance de l’activité exploitée. Le bien remis à l’acquéreur était donc conforme à ce que le vendeur entendait remettre.

Aux termes de l’article 1604 du Code civil, le vendeur s’oblige à délivrer le bien décrit dans l’acte de vente. Le manquement à l’obligation de délivrance du vendeur est avéré par le fait que les caractéristiques du bien livré ne coïncident pas avec ce qui a été promis dans le cadre du contrat. En l’espèce, la direction départementale de l’équipement avait dressé un procès-verbal constatant une pollution du sol, mais ni le vendeur ni l’acquéreur n’en avait eu connaissance.

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