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Le réancrage social des HLM

FRANCOISE VAYSSE |  le 13/06/1997

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Sommaire du dossier

  1. Les usagers - Les jeunes: la nouvelle cible des HLM
  2. Les usagers - Les personnes agées: le nouveau concept de résidences en HLM
  3. Les usagers - Les démunis: quelle politique de logement ?
  4. Les nouveaux métiers - HLM: des emplois stratégiques
  5. Les zones tendues - Metz: l'Opac joue la technopole
  6. Les zones tendues - Pessac: à la recherche d'une cohérence
  7. Les zones tendues - Rodez: stratégie locale de développement
  8. Les zones tendues - Bourgoin-Jallieu: muscler le centre-ville
  9. Des missions de plus en plus diversifiées - L'accueil des populations spécifiques
  10. Des missions de plus en plus diversifiées - Les organismes d'HLM, acteurs urbains
  11. Des missions de plus en plus diversifiées - La réhabilitation: mission importante pour les organismes d'HLM
  12. Des missions de plus en plus diversifiées - La démarche qualité des organismes d'HLM
  13. Des missions de plus en plus diversifiées - L'activité immobilière des organismes d'HLM
  14. Offrir une gamme complète de services - Domotique: les locataires de l'Office de Pau sont satisfaits
  15. Offrir une gamme complète de services - Gestion de proximité: les ouvriers occupent les quartiers
  16. A la découverte du monde HLM - La marche forcée vers les services: garantir les prestations de base
  17. Offrir une gamme complète de services - Animation: un soutien aux projets des locataires
  18. Offrir une gamme complète de services - Insertion: de nouveaux gisements d'emplois
  19. Offrir une gamme complète de services - Suivi social: l'Opac de l'Ain recrute une conseillère
  20. Offrir une gamme complète de services - A la découverte du monde HLM
  21. A la découverte du monde HLM - 5 grandes familles
  22. Mission sociale des HLM - Les points de vue de Roger Quilliot,Yves Baise, Jacques Badet et Jacques Berké
  23. Mission sociale des HLM: les expériences - Insertion par l'économique
  24. Mission sociale des HLM - La grande peur du recentrage
  25. Mission sociale des HLM - Les chiffres du mouvement HLM: lente paralysie de l'accès au parc
  26. Mission sociale des HLM : les expériences - Logement des démunis
  27. Mission sociale des HLM: les expériences - Un bilan social voit le jour en Paca
  28. Mission sociale des HLM: les expériences - Gestion de l'habitat
  29. Quel ancrage social ?
  30. Le réancrage social des HLM
  31. Gestion locative : Boulogne-sur-mer : un exemple de démolition-reconstruction de maisons individuelles
  32. Gestion locative : La montée de la tension
  33. Gestion locative : La « réunion du mardi », baromètre social de la « Plaine du Lys »
  34. Patrimoine : Des logements neufs pour les démunis à Paris
  35. Attributions du label Qualitel HPE 3 étoiles
  36. Qualitel dans l'expectative
  37. Patrimoine : Le prix du PLA a progressé plus vite que l'inflation en région parisienne
  38. Patrimoine : La réhabilitation vulnérable
  39. Patrimoine : «L'état du patrimoine, premier facteur de préservation du lien social»
  40. Revirement sur la démolition
  41. Finances Comment faire face au coût du logement social ?
  42. Finances : Le très social est-il déficitaire ?
  43. Gestion locative Face à des occupants plus pauvres, la pratique évolue
  44. Patrimoine : La construction au ralenti
  45. SOMMAIRE DOSSIER HLM
  46. La dure loi de la demande
  47. Entretien LOUIS BESSON : « Différencier l'offre pour pouvoir proposer un logement à tous »
  48. Le congrès HLM de Marseille
  49. Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes
  50. Vandoeuvre Réhabilitation par tranches d'une cité
  51. Nantes Restructuration d'un pavillon vétuste
  52. Marseille Fondations sur micropieux, parkings en rez-de-chaussée
  53. Où créer des logements sociaux ?
  54. Des solutions techniques pour baisser les charges
  55. Qualité d'usage : comment optimiser les plans
  56. TVA sur la réhabilitation du locatif social
  57. Orly Construire à moins 25 % : pari gagné
  58. Renouvellement urbain Les organismes d' HLM condamnés à réussir
  59. Entretien DANIEL LEBEGUE « Nous sommes prêts à passer à la vitesse supérieure »
  60. Un « Monsieur ville » chez 3F
  61. DANIEL GRANDE, directeur du GIE Villes et Quartiers
  62. Patrimoine Une échelle de risques chez Efidis
  63. Refaire la ville : six exemples Malakoff Cité du Million : une démolition-reconstruction à taille humaine
  64. Refaire la ville : six exemples Marseille Trois bailleurs remodèlent la cité du « Plan d'Aou »
  65. Refaire la ville : six exemples Sartrouville La redécouverte des Indes
  66. Refaire la ville : six exemples Eure Gestion dynamique du patrimoine : l'Opac colle au marché
  67. Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »
  68. Refaire la ville : six exemples Meaux Un double pari : assainir les finances et sauver le patrimoine
  69. HLM Des solutions pour diminuer les charges
  70. EAU Une expérimentation sur les consommations
  71. CHAUFFAGE Isolation renforcée pour diminuer les coûts
  72. CHAUFFAGE Une photographie des charges des locataires
  73. COGENERATION Production de chaleur et d'électricité combinée
  74. Effectuer un audit de chaufferie
  75. L'apres-démolition
  76. Entretien avec Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat
  77. Les architectes créent de nouveaux liens entre ville et habitat
  78. Logement social 800 000 « passoires thermiques » à rénover
  79. Mobilisation des régions Des financements indispensables pour boucler les réhabilitations thermiques
  80. Mobilisation des organismes La baisse des charges des locataires justifie les efforts
  81. Alsace CUS Habitat recherche l'efficience économique
  82. Savoie Albertville, pionnier de l'éco-prêt
  83. Philippe Tilloux, directeur de Périgueux habitat « Il ne faut pas se contenter de raisonner en réduction des charges »
  84. Picardie Oise-Habitat démarre sans aide la modernisation de trois immeubles
  85. Aquitaine La performance énergétique, axe stratégique d'Agen Habitat
  86. Bretagne Isolation par l'extérieur pour Aiguillon Construction
  87. Bretagne Des panneaux photovoltaïques comme brise-soleil chez Habitat 35

-Le mouvement cherche à concilier logement des démunis et mixité. -L'ordre des priorités entre construction, réhabilitation et démolition se modifie.

Le 58e congrès des qui se tiendra du 17 au 20 juin à Lille, promettait d'être morose. A la veille de cette manifestation, de nombreux responsables se montraient interrogatifs, désabusés, voire franchement pessimistes sur l'avenir. La nomination de Louis Besson au secrétariat d'Etat au logement devrait leur remettre du baume au coeur.

Après avoir traversé une période extrêmement difficile avant les présidentielles, les HLM ont entretenu pendant deux ans des rapports exécrables avec leur précédent ministre de tutelle, tout en voyant leur image ternie par des affaires comme celle de l'Opac de Paris. Le tout sur fond de dissensions internes, l'Union étant plus que jamais soumise à des forces centrifuges. Plus fondamentalement, le mouvement vivait mal le virage majeur pris par la politique du logement et les conséquences du désengagement de l'Etat, au nom du respect des critères de Maastricht. Il redoutait de voir le parc social cantonné au logement des plus pauvres et une «ghettoïsation» rampante s'installer.

Le nouveau secrétaire d'Etat, qui milite depuis des années pour le logement des plus démunis et siégeait, depuis le début de l'année au comité directeur de l'UNFOHLM(1), devrait confirmer les HLM dans leur mission sociale. Mais, dès sa première intervention, il a souhaité «ouvrir le dialogue» avec le mouvement et s'est montré soucieux de la mixité dans le parc.

Les grandes tendances de fond concernant les locataires et le parc alimentent en effet l'inquiétude des organismes. La paupérisation des entrants, déjà effective, ne fait que s'accentuer sous l'effet de la crise économique et 60 % des attributions nouvelles vont à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds des PLATS.

Les locataires en place sont à leur tour victimes du même phénomène : un tiers des familles monoparentales vivent en HLM. Dans beaucoup de cités, un tiers des jeunes de 18-25 ans sont au chômage. « Nos logements sont occupés par des gens de condition modeste et très modeste qui subissent des handicaps économiques, culturels et sociaux », expliquait récemment Georges Mercadal, délégué général de l'Union.

La montée de la violence dans le parc

Résultat : alors qu'il y a dix ans 15 % du patrimoine HLM se trouvait dans les quartiers, on estime aujourd'hui à 30 % le parc situé en ZUS (zone urbaine sensible), et Georges Mercadal pronostique que l'on montera aux alentours de 50 % en 2000-2003.

Un clignotant inquiète tout particulièrement les dirigeants du mouvement : la montée de la violence. Michel Vivès, président du Groupe immobilier 3F, signale - et il n'est pas le seul - une croissance des agressions de gardiens. Une brochure a même été éditée cette année à l'intention du personnel de terrain, et le groupe met en place un « observatoire de la violence ». Luc Legras, directeur de l'Opac du Pas-de-Calais, a dénombré, l'an passé, 24 agressions sur le personnel. « Avant, c'était un phénomène épisodique. Et on ne s'en prenait pas aux femmes. Or, sur les 24 agressions, deux femmes étaient concernées », commente-t-il, laconique.

« Le social dur d'aujourd'hui est différent de celui qu'on a connu auparavant. Tout s'est dégradé d'une manière incroyable », analyse le délégué général de l'Union. « Au début des années 90, on regagnait du terrain sur la question de la violence. On est en train d'en reperdre. Aujourd'hui, nous nous heurtons à la violence des préados, et nous sommes frappés par l'immédiateté des exigences », renchérit Paul-Louis Marty, directeur général de l'Opac du Val-de-Marne.

Dans ce contexte, la réforme des attributions a été ressentie comme un moindre mal, et le mouvement se propose de l'appliquer malgré l'interruption du travail parlementaire. Le gouvernement d'Alain Juppé a demandé au mouvement de réserver, en 1997, 50 000 logements pour les personnes démunies sortant de logements d'urgence et d'insertion. Jacques Berké, président de la Fédération nationale des SA d'HLM, estime pour sa part que cet objectif est déjà dépassé dans les faits, tandis que Paul-Louis Marty s'inquiète : « 50 000 ménages ultramodestes, ce n'est rien sur 3,5 millions de logements. Mais, si la situation perdurait encore dix ans, cela ferait 500 000 personnes... »

La grande question qui se pose touche à l'intégration des nouveaux venus, paupérisés, au sein de populations elles-mêmes aux prises avec des problèmes. « A long terme, les conséquences sont très difficiles à prévoir. Si l'ascenseur social reste durablement en panne, on aura une situation très préoccupante. Dans certains endroits, cela va être la catastrophe », s'inquiète Paul-Louis Marty. « Le parc social peut-il accueillir plus de gens en difficulté ? Cela dépend des endroits. Il y a des cas où il ne faut pas aller plus loin. C'est l'enjeu de la mixité », renchérit Luc Legras.

La mixité comme pôle de résistance

La mixité, c'est la grande ligne de défense de l'Union pour éviter la dérive vers la « ghettoïsation » : « Elle apparaît à mes yeux comme le pôle de résistance », soutient Georges Mercadal, avant d'ajouter que « c'est la seule limite au glissement et la seule manière de l'accepter ».

Reste à savoir de quelle mixité on parle. « On ne fera pas revenir des personnes à hauts revenus dans certains quartiers », analyse Patrick Doutreligne, conseiller technique à l'UNIOPSS (2). « L'idée que l'on va faire remonter le niveau par des politiques de peuplement sélectives me paraît illusoire, mais on peut essayer de ne pas aggraver la situation. Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas faire de politique de peuplement, mais c'est défensif », estime Paul-Louis Marty. Luc Legras pense aussi qu'il « faut une affirmation de la mixité aux endroits où il est encore temps de le faire », et Alain Lemaire, directeur des fonds d'épargne à la Caisse des dépôts (jusqu'à la mi-juillet), affirme qu'« il ne faudrait pas prendre de mesures qui aggravent la ségrégation ».

On le sent dans les chiffres : en 1995, le taux de mobilité a augmenté, passant à 11 % contre 10,6 % ou 10,7 % l'année précédente, selon les sources. Quoi qu'en disent les responsables des organismes d'HLM, le prêt à taux zéro a permis à des locataires de quitter leur HLM - dans des proportions mal définies (15 %, dit-on) ; un des effets pervers du surloyer a été d'inciter certains locataires, souvent ceux qui étaient installés depuis longtemps, à partir ; en outre, les nouvelles HLM sont trop chères et inaccessibles à bien des ménages modestes... Une autre concurrence, celle du parc privé, souvent mieux situé et parfois moins cher, joue donc dans certaines villes...

Quand le marché se desserre, les ménages exercent leur choix

« Les relances de 1992 et 1993 ont permis de construire 100 000 HLM de plus ; le prêt à taux zéro a accru d'environ 100 000 unités l'offre de logements privés... Il y a un desserrement du marché. Les ménages exercent leur choix », analyse Alain Lemaire. Selon lui, « en matière de logement, la rareté est un gage de mixité sociale. Si le consommateur a un choix, la ségrégation joue (...). Les gens s'agrègent le plus possible là où ils ont leur repérage social (...). La mixité n'est jamais naturelle ».

Plus inquiétant encore, la vacance réapparaît. Déjà, quelques signes s'étaient fait sentir l'an passé. Aujourd'hui, la tendance se confirme et s'accélère. Fait symptomatique : « Actualités HLM », la revue de l'Union, a consacré un article à la question qui montre que le taux de vacance a augmenté de 0,2 à 0,3 points en 1995, selon les sources, pour monter à 2,1 ou 2,2 % du parc, correspondant à 7 000 à 10 000 logements vides supplémentaires. « Une aggravation semble avoir été observée en 1996 », ajoute le bimensuel, qu'Alain Lemaire estime à 10 %. Le mouvement concerne la vacance à moins de trois mois, mais aussi celle plus longue. Elle touche même des zones tendues comme l'Ile-de-France ou Rhône-Alpes. Le monde HLM tout entier parle de ces « poches de vacance », exemples à l'appui (Les Mureaux, Bron, Cholet, Angers...). Manifestement, les grands ensembles, qui jouissent d'une mauvaise réputation, sont les plus touchés : « La dérive est cumulative car le vide appelle le vide. Les grands ensembles sont les moins maîtrisables », analyse Luc Legras.

« Les gens ne veulent plus y aller », entend-on. « Dans certains cas, on assiste à une absence de demande. A Mantes, par exemple, il se passe un mois, deux mois, trois mois pendant lesquels il n'y a pas de demande pour un programme », explique Michel Vivès. Plus décourageant, sans doute, le phénomène touche des endroits qui ont été réhabilités, parfois plusieurs fois. Toutes les catégories de clientèles sont concernées, même les ménages en grande difficulté refusent de loger dans des cités trop négativement connotées. Les organismes appellent alors les associations à la rescousse... Car, pour eux, vacance rime avec baisse des recettes !

Confronté à cette vacance, déçu par l'échec de certaines réhabilitations, le monde HLM s'interroge aussi sur la construction : à un professionnel qui lui demandait si 50 000 nouveaux logements HLM en 1996 n'étaient pas suffisants, Georges Mercadal a récemment répondu : « Nous ne sommes pas sûrs que ce ne soit pas assez. Il y a une hésitation dans nos rangs. » Paul-Louis Marty reconnaît clairement : « L'offre de logements est de plus en plus décalée par rapport aux besoins, notamment sociaux. Nous avons été conduits à produire des logements dont le prix a augmenté, ainsi que les coûts annexes (parkings, terrasses...). Ce qui reste en réalité à la charge des familles est supérieur à ce qu'ils devraient théoriquement supporter. » « Si l'on ne modifie pas de façon structurelle l'offre de logements HLM, on ne résoudra rien », analyse, de son côté, Patrick Doutreligne.

Mais, surtout, le monde HLM a pris en un an un virage spectaculaire sur la question de la démolition. Considérée hier avec la plus extrême circonspection, l'idée fait aujourd'hui fureur. « Il y a une prise de conscience qu'il y a des ensembles dans lesquels on ne refera plus la mixité. Seule la démolition permettra de changer l'image », résume Georges Mercadal.

La démolition n'est plus un sujet tabou

Las des problèmes que leur posent certains quartiers, des maires poussent parfois dans le même sens. Les associations sont prudentes : « A condition qu'il y ait un programme de construction équivalent, prévient Patrick Doutreligne. Ce n'est pas une fin mais peut-être le départ d'une dynamique différente du quartier.» «Si l'on démolit pour éliminer un abcès, il va se déplacer dans un autre endroit. Il faut le faire dans le cadre d'une politique locale de l'habitat», estime Claude Chigot, de la Fapil (3). Avec sa logique de banquier, Alain Lemaire ne dit finalement pas autre chose : «Les démolitions n'ont de sens que si elles s'intègrent dans de grandes opérations de restructuration des marchés et de politique globale de l'habitat au niveau de l'agglomération (...). L'intérêt économique est de pousser le concept économique de démolition-restructuration. Les professionnels du bâtiment disent que c'est le moment de le faire.» De vrais fondements économiques - relancer le bâtiment - des justifications sociales évidentes, ce dossier n'a qu'un inconvénient, majeur : son coût.

(1)Louis Besson, avant sa nomination, préside le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées. (2) UNIOPSS : Union nationale interfédérale des oeuvres et organismes privés, sanitaires et sociaux. (3) Fapil : Fédération des associations pour la promotion et l'insertion par le logement.

GRAPHIQUES : 1. LES LOCATAIRES SE PAUPERISENT. 60% des attributions de logements sont faites à des personnes très modestes.

2. LE HIT-PARADE DES PLUS GRANDS. Confrontés à la vacance et échaudés par l'échec de certaines réhabilitations, les responsables du monde HLM s'interrogent sur le décalage de l'offre par rapport aux besoins.

3. INTERROGATIONS POUR LES 900 ORGANISMES.

Le nouveau gouvernement stoppera-t-il le désengagement de l'Etat du secteur du logement?

PHOTOS : 1. Il y a 10 ans, 15 % du parc était situé en zone urbaine sensible (ZUS), aujourd'hui, on estime cette part à 30%, et à 50% en l'an 2000-2003.

2. Quartier de l'Alma à Roubaix. La mixité pour éviter la «ghettoïsasion» avec son cortège de violence et de pauvreté.

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