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Le propriétaire indemnisé… pour ce qu'il n'a jamais eu !

Par Miguel Barata , avocat associé, cabinet Barata Charbonnel, avocats à la Cour |  le 27/07/2018  |  France entière

Expropriation -

En présence d'un emplacement réservé, la détermination de la date de référence est périlleuse.

La date de référence, qui détermine les dispositions d'urbanisme applicables, constitue une donnée essentielle d'évaluation des immeubles expropriés. Sa fonction de contrôle des valeurs foncières dans un contexte d'évolution permanente des documents d'urbanisme lui vaut de faire l'objet d'attentions régulières du législateur (1).

Reprise maladroite. La technique de l'emplacement réservé (art. L. 151-41 du Code de l'urbanisme) qui permet à une collectivité d'inscrire dans son plan local d'urbanisme (PLU) une option sur des terrains, bâtis ou non, qu'elle envisage d'acquérir pour un usage d'intérêt général futur, peut receler une chausse-trappe. Pour les immeubles situés sur de tels emplacements, l'article L. 322-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dis-pose que « la date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ». Cette rédaction est une reprise maladroite de la règle prévue à l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme pour les biens soumis au droit de préemption urbain.

L'emplacement réservé est un outil inapproprié en droit de l'expropriation.

Plus-value limitée. Afin de limiter les possibles conséquences haussières de cette règle sur les valeurs foncières en présence d'une mise en compatibilité d'un PLU, la Cour de cassation juge avec constance que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations d'urbanisme prévues par l'autorité expropriante. Dans un arrêt du 25 janvier 2018 (Cass. 3e civ. , n° 16-25138), elle en déduit que la date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du PLU ne constitue pas une date de référence.

Dès lors, la date d'un arrêté déclarant d'utilité publique (DUP) une opération d'aménagement d'une rocade valant mise en compatibilité du PLU qui crée un emplacement réservé constitue-t-elle la référence pour évaluer un terrain exproprié situé dans cet emplacement réservé nouvellement créé ? A cette question, la Haute juridiction aurait pu répondre par la négative.

Cas particulier. Dans son arrêt du 24 mai 2018 (2), c'est pourtant une tout autre réponse qu'elle donne à la direction régionale de l'aménagement, de l'aménagement et du logement (Dreal) Languedoc-Roussillon, dans une affaire d'expropriation de particuliers pour cause d'utilité publique. Elle énonce que la date de l'arrêté déclarant l'opération d'utilité publique, emportant mise en compatibilité du plan d'occupation des sols et créant un emplacement réservé constitue la date de l'acte opposable ( article L. 322-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique). Cette position de la Cour de Cassation peut être approuvée dès lors qu'elle se limite au cas précis de la création d'un nouvel emplacement réservé par l'arrêté de DUP valant mise en compatibilité du PLU. C'est en effet nécessairement à l'occasion de cet acte qu'est délimitée la zone dans laquelle est situé cet emplacement réservé.

Sauf à remettre en cause la fonction fondamentale de la date de référence et à indemniser un propriétaire exproprié pour la perte d'un usage dont il n'a jamais bénéficié, on ne peut voir dans cette décision un renversement du principe légal suivant lequel « il ne peut être tenu compte des changements de valeur subis depuis la date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée » (art. L. 322-2 du Code de l'expropriation). Car un tel renversement entraînerait l'abrogation de fait de la procédure de mise en compatibilité du PLU au projet d'utilité publique (article L. 153-54 du Code de l'urbanisme), rendant encore plus complexe la réalisation des opérations d'aménagement. En revanche, cette décision confirme le caractère inapproprié en droit de l'expropriation de l'outil d'urbanisme constitué par l'emplacement réservé.

Ce qu'il faut retenir

Un arrêté déclaratif d'utilité publique emportant mise en compatibilité du document de planification des sols et créant un emplacement réservé constitue l'acte mentionné à l'article L. 322-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Un tel arrêté est l'acte le plus récent qui rend opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.

La date de référence pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation est fixée à la date de la publication de cet arrêté.

(1) Pour les exemples les plus récents : loi n° 2010-597 du 3 juin 2010, relative au Grand Paris, modifiant l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme ; loi n° 2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l'aménagement métropolitain, modifiant l'article L. 213-6 du Code de l'urbanisme ; projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dit Elan, adopté en première lecture le 12 juin 2018 par l'Assemblée nationale, qui prévoit une date de référence propre aux immeubles situés dans le périmètre de ZAC. (2) C ass. 3e civ. , 24 mai 2018, n° 17-16373.

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