Le parc de bureau francilien pourrait perdre 6 M de m² sous l'effet du télétravail

L'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) vient de publier une première étude sur l'impact du télétravail sur l'immobilier de bureaux franciliens. Résultat : le parc tertiaire pourrait perdre entre 873 000 m² et 6 M de m², soit entre 1,7 % et 11,8 % de sa surface totale, d'ici à 10 ans. 

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Le parc de bureau francilien pourrait perdre 6 M de m² sous l'effet du télétravail

Quel sera l’impact potentiel du télétravail sur l’immobilier de bureaux franciliens à moyen terme ? Pour répondre à cette question que tous les spécialistes se posent, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) s’est livré à un exercice de simulation.

En fonction du nombre de jours télétravaillés et de trois autres critères (1), l’IEIF estime que les entreprises pourraient économiser entre 12 et 36 % de leurs surfaces de bureau.

Le centre de recherche et de prospective prévoit par ailleurs une réduction des surfaces de bureaux en région parisienne comprise entre 873 000 m² et 6 M de m², soit entre 1,7 % et 11,8 % de la surface totale du parc.

Par exemple sur une base de 41 % des entreprises qui passeraient à 2 jours de télétravail par semaine, le gain de surface envisageable serait de 27 %. Sur le parc de bureaux francilien, cela représenterait 3,3 millions de m² (soit 6,5 %) et un impact déflationniste sur la demande placée de 14 % par an.

Une évolution sur 10 ans


L’impact sur le parc de bureaux franciliens s’inscrira dans la durée. L’IEIF estime que dix ans seront nécessaires pour « passer du stock au flux ».

« Les entreprises doivent d’abord définir, puis implémenter une nouvelle organisation du travail, en lien avec leurs stratégies, leurs cultures, les besoins/attentes de leurs salariés, les institutions représentatives du personnel... Elles devront ensuite définir la ou les déclinaisons immobilières de cette nouvelle organisation, en termes de localisation, d’aménagement des espaces de travail, et in fine en termes de surface occupée, analyse l’IEIF.

De plus, la mise en œuvre de ces évolutions ne pourra se faire qu’en tenant compte des dates de sortie possible des baux en cours, qui peuvent s’étaler jusqu’à 9 ans (voire plus) pour un certain nombre de grands groupes ayant signé des baux longs ».

(1) Dans son exercice de simulation, l’IEIF a considéré 4 critères principaux impactant la surface de bureaux occupée : la part des entreprises qui choisiraient de mettre en œuvre une politique de télétravail et décideraient de manière corrélative de réduire leur empreinte immobilière ; le nombre de jour de télétravail retenu en moyenne ; la part des emplois de bureaux permettant la mise en place du télétravail ; le gain de surface envisageable, compte tenu de l’impact de la réduction des postes de travail liée à la mise en place du télétravail, mais également de la nécessité de repenser l’aménagement des espaces de travail, notamment en développant les espaces collectifs.

Les trois scénarios de l’IEIF

  • Scénario 1 : Si la crise n’avait pas eu lieu… ». Prolonge les tendances observées avant 2020, qui se caractérisaient déjà par une montée en puissance progressive, mais réelle, du télétravail et plus largement du travail nomade ;
  • Scénario 2 : Accélération de la transformation des modes de travail. Intègre un impact réel, mais non maximaliste, de la crise sanitaire.
  • Scénario 3 : Le monde d’après en rupture ». Simule ce qui pourrait advenir si les évolutions accélérées par la crise sanitaire entraînaient une véritable rupture en termes d’organisation du travail, privilégiant de manière beaucoup plus forte le recours au télétravail.


Méthodologie 

Pour calculer cet impact, l’IEIF est parti de la dernière estimation du parc de bureaux francilien réalisée par l’Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise (ORIE) en Ile-de-France, soit 54,5 millions de m² au total et 50,9 millions de m² occupés (en retenant un taux de vacance de 6,6 % fin 2020) et a pris en compte les emplois de bureaux (privés et publics) recensés en Ile-de-France fin 2020, soit 2,5 millions d’emplois. Cela représente un ratio moyen de 20,4 m² occupés par emploi de bureau, et ce compris les quotes-parts d’espaces communs.

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