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Le mythe du permis de construire définitif
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Le mythe du permis de construire définitif

Par Paul-Guillaume Balaÿ, avocat au barreau de Lille |  le 28/09/2018  |  Permis de construirePermis d'aménagerRéglementation

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Un permis purgé ne sécurise pas les projets à 100 %. Plusieurs risques planent toujours sur les opérateurs.

Le caractère définitif d'un permis de construire ou d'aménager est une question cruciale pour décider d'engager un projet immobilier. Stipulé comme condition suspensive dans les promesses de vente de terrains, le permis déclenche, en effet, généralement l'acquisition du foncier par les maîtres d'œuvre ainsi que le déblocage du financement et des garanties par les organismes financiers. Pour être définitif, un permis doit être purgé des risques de recours des tiers, de retrait par l'administration et de déféré préfectoral. Présentée ainsi, la question semble simple. Elle s'avère en réalité plus complexe, et la purge n'empêche pas une remise en cause de certains projets.

Les conditions pour purger un permis de construire des risques juridiques

Eliminer les risques de recours des tiers. Pour purger les risques de recours des tiers, le bénéficiaire du permis doit tout d'abord patienter deux mois après avoir affiché ledit permis sur son terrain (art. R. 600-2 du Code de l'urbanisme). A défaut, le permis ne sera purgé que six mois après le dépôt de la déclaration d'achèvement et de conformité (art. R. 600-3 du C. urb. ). Ensuite, il convient de vérifier que les règles relatives à l'affichage de la décision sont bien respectées (art. R. 424-15 et A. 424-15 et s. du C. urb. ). Les exemples d'erreurs sont légion, y compris chez des professionnels avertis qui croient pouvoir se contenter de trois constats d'huissier.

Concernant le risque de déféré préfectoral, le bénéficiaire doit également attendre deux mois, à compter de la transmission complète du dossier au préfet par la commune.

Solliciter un certificat de non-recours. A compter de la date d'expiration du délai de recours des tiers et du préfet, il est possible de solliciter un certificat de non-recours auprès du tribunal administratif (art. R. 600-7 du C. urb. ), tout en s'assurant auprès de la commune qu'elle n'a pas reçu de recours gracieux. Si le permis a été contesté, il faudra alors attendre la purge définitive du contentieux par une décision irrévocable.

Enfin, pour se prémunir contre le risque de retrait, le bénéficiaire doit patienter trois mois à compter de la date de signature du permis (art. L. 424-5 du C. urb. ). A noter que le maire doit, au préalable, mettre en œuvre une procédure contradictoire afin d'avertir le bénéficiaire de son intention de retirer son permis et l'inviter à présenter ses observations (art. L. 122-1 du Code des relations entre le public et l'administration).

Malgré la purge, des risques de remise en cause des projets subsistent…

Au-delà de ces considérations classiques, subsistent différents risques inquiétants pour la sécurité juridique des projets immobiliers, dont on peut regretter qu'ils n'aient jamais été traités par les pouvoirs publics.

Retirer à tout moment un permis frauduleux. Premier risque : le permis obtenu par fraude. Si l'autorisation a été obtenue sur la base d'un dossier qui a sciemment induit l'administration en erreur, il est susceptible d'être considéré comme frauduleux. Curieusement, le Conseil d'Etat juge que la fraude est avérée « alors même que la commune n'aurait pas ignoré l'illégalité » (1). En cas de fraude, le maire doit procéder au retrait du permis, sans aucune condition de délai, pas même la limite d'un délai raisonnable (2). De plus, un tiers intéressé peut à tout moment demander au maire de retirer un permis qu'il estime frauduleux et saisir le tribunal administratif si l'élu refuse (3).

Le délai supplémentaire de l'aide juridictionnelle. Un requérant ayant effectué une demande d'aide bénéficie d'un délai supplémentaire de deux mois (4) - à compter de la réponse du bureau d'aide juridictionnelle -pour attaquer le permis. La demande d'aide interrompt le délai de recours. Elle n'est pas soumise à l'obligation de notification

prévue par l'article R. 600-1 du C. urb. Le bénéficiaire du permis n'a donc aucun moyen de savoir si un tiers bénéficie d'une interruption de son délai de recours. Interroger le bureau d'aide juridictionnelle est illusoire : les réponses sont rares, et surtout le bureau compétent n'est pas forcément celui du lieu du projet.

Le délai de déféré sera prolongé si le préfet réclame des pièces complémentaires à la commune.

Pas de délai de recours en l'absence de notification. Le troisième risque vise la situation d'un permis de construire obtenu en parallèle d'une procédure contentieuse en cours contre un premier permis. Dans ce cas, si le nouveau permis remplace ou modifie le permis contesté, le délai de recours ne court pas à l'encontre du requérant si ce permis ne lui a pas été notifié personnellement. Là encore, un recours pourrait donc être formé après les deux mois réglementaires.

Le dossier incomplet en préfecture. Le quatrième piège concerne le cas où le préfet demande à la commune des pièces complémentaires. Le délai du déféré ne court alors qu'à compter de la réception des pièces manquantes, mais le bénéficiaire du permis n'en est pas informé. Il a donc intérêt à demander à la commune de lui confirmer qu'elle n'a reçu, dans le délai de deux mois à compter de la transmission, ni recours gracieux du préfet, ni demande de compléments.

… pouvant conduire à la démolition de l'immeuble

On considère souvent que le bénéficiaire d'un permis purgé et obtenu de bonne foi dispose d'un droit acquis à réaliser son projet. Même si un doute sur sa légalité apparaît, le bénéficiaire peut invoquer « l'erreur de droit ». Mais un arrêt relativise la sécurité procurée par le caractère définitif d'un permis. La Cour de cassation a en effet jugé en mars 2017 que la mise en œuvre d'une construction autorisée par un permis définitif obtenu de bonne foi constitue une infraction pénale si le bénéficiaire avait conscience, lorsqu'il a entrepris les travaux, que son projet n'était plus conforme aux règles d'urbanisme (5). Le risque est grave car l'infraction pénale de construction en violation des règles d'urbanisme, réprimée par l'article L. 610-1 du C. urb. , peut être poursuivie jusqu'à six ans après l'achèvement de la construction et peut donner lieu à une mesure de démolition.

S'abstenir de construire. Cet arrêt suscite une grave insécurité juridique pour les bénéficiaires de permis car, si l'on suit la Cour, il faudrait alors considérer qu'un promoteur qui a obtenu de bonne foi un permis définitif mais qui découvre que son projet est susceptible d'être entaché d'illégalité devrait s'abstenir de construire. Pire encore, si le permis était parfaitement légal mais que les règles d'urbanisme ont évolué défavorablement après son obtention mais avant l'achèvement des travaux (à la suite d'une modification du PLU par exemple), le promoteur devrait là encore s'interdire de construire ou suspendre son projet.

La Cour n'a probablement voulu viser que les cas dans lesquels il est certain que le promoteur ne pouvait ignorer que son projet n'était plus conforme mais, dans bien des hypothèses, il est délicat de déterminer le degré de certitude de ce risque juridique. La portée d'un tel arrêt n'en est pas moins extrêmement préoccupante : en cas d'annulation définitive d'un PLU par exemple, les projets non achevés et non conformes aux règles d'urbanisme remises en vigueur devront être suspendus immédiatement.

Cet arrêt, isolé, va totalement à l'encontre de la démarche du législateur et de la jurisprudence qui s'efforcent, depuis quelques années, de sécuriser les maîtres d'ouvrage. En attendant, ces derniers supportent un risque supplémentaire même si leur permis est définitif. Le seul moyen de le limiter consiste à procéder systématiquement à un audit du permis puis à assurer une veille juridique des règles d'urbanisme jusqu'à l'achèvement du chantier. Ces risques, heureusement rares, suffisent toutefois à remettre en cause certains projets. L'on ne peut qu'appeler les pouvoirs publics à prendre des mesures correctrices.

Ce qu'il faut retenir

Pour être définitif, un permis doit être purgé des risques de recours des tiers, de retrait par l'administration et de déféré préfectoral. Pour autant, le caractère définitif d'un permis ne sécurise pas complètement l'opération projetée.

Tout d'abord, un permis obtenu par fraude peut être retiré par l'administration ou remis en cause par un tiers à tout moment.

Quand le permis délivré modifie ou remplace un permis faisant l'objet d'un contentieux, le délai de recours ne court pas à l'égard du requérant contre le premier permis à défaut de notification.

Enfin, la Cour de cassation a jugé que, même couvert par un permis définitif, un projet non conforme aux règles d'urbanisme en vigueur lors de sa mise en œuvre constitue une infraction pénale susceptible de donner lieu à démolition, si le bénéficiaire savait que son projet n'était plus conforme auxdites règles.

(1) CE, 26 avril 2018, n° 410019. (2) CE, 16 août 2018, n° 412663. (3) CE, 5 février 2018, n° 407419. (4) Décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991. (5) Cass. crim. , 7 mars 2017, n° 16-80739.

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