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Le mythe du permis de construire définitif
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Le mythe du permis de construire définitif

Par Paul-Guillaume Balaÿ, avocat au barreau de Lille |  le 28/09/2018  |  RéglementationPermis d'aménagerPermis de construire

Urbanisme -

Un permis purgé ne sécurise pas les projets à 100 %. Plusieurs risques planent toujours sur les opérateurs.

Le caractère définitif d'un permis de construire ou d'aménager est une question cruciale pour décider d'engager un projet immobilier. Stipulé comme condition suspensive dans les promesses de vente de terrains, le permis déclenche, en effet, généralement l'acquisition du foncier par les maîtres d'œuvre ainsi que le déblocage du financement et des garanties par les organismes financiers. Pour être définitif, un permis doit être purgé des risques de recours des tiers, de retrait par l'administration et de déféré préfectoral. Présentée ainsi, la question semble simple. Elle s'avère en réalité plus complexe, et la purge n'empêche pas une remise en cause de certains projets.

 

Les conditions pour purger un permis de construire des risques juridiques

 

Eliminer les risques de recours des tiers. Pour purger les risques de recours des tiers, le bénéficiaire du permis doit tout d'abord patienter deux mois après avoir affiché ledit permis sur son terrain (art. R. 600-2 du Code de l'urbanisme). A défaut, le permis ne sera purgé que six mois après le dépôt de la déclaration d'achèvement et de conformité (art. R. 600-3 du C. urb. ). Ensuite, il convient de vérifier que les règles relatives à l'affichage de la décision sont bien respectées (art. R. 424-15 et A. 424-15 et s. du C. urb. ). Les exemples d'erreurs sont légion, y compris chez des professionnels avertis qui croient pouvoir se contenter de trois constats d'huissier.

Concernant le risque de déféré préfectoral, le bénéficiaire doit également attendre deux mois, à compter de la transmission complète du dossier au préfet par la commune.

Solliciter un certificat de non-recours. A compter de la date d'expiration du délai de recours des tiers et du préfet, il est possible de solliciter un certificat de non-recours auprès du tribunal administratif (art. R. 600-7 du C. urb. ), tout en s'assurant auprès de la commune qu'elle n'a pas reçu de recours gracieux. Si le permis a été contesté, il faudra alors attendre la purge définitive du contentieux par une décision irrévocable.

Enfin, pour se prémunir contre le risque de retrait, le bénéficiaire doit patienter trois mois à compter de la date de signature du permis (art. L. 424-5 du C. urb. ). A noter que le maire doit, au préalable, mettre en œuvre une procédure contradictoire afin d'avertir le bénéficiaire de son intention de retirer son permis et l'inviter à présenter ses observations (art. L. 122-1 du Code des relations entre le public et l'administration).

 

Malgré la purge, des risques de remise en cause des projets subsistent…

 

Au-delà de ces considérations classiques, subsistent différents risques inquiétants pour la sécurité juridique des projets immobiliers, dont on peut regretter qu'ils n'aient jamais été traités par les pouvoirs publics.

Retirer à tout moment un permis frauduleux. Premier risque : le permis obtenu par fraude. Si l'autorisation a été obtenue sur la base d'un dossier qui a sciemment induit l'administration en [...]

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