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Le logement social s'adapte

PIERRE DELOHEN |  le 13/06/1997  |  France Collectivités localesLogementLogement socialConcours

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-Le monde des HLM de Rhône-Alpes est à la pointe de l'innovation et de l'expérimentation pour la réduction du coût global pour le bailleur et le locataire. -Les collectivités locales participent également, selon leur domaine de compétences, à la recherche d'un logement plus abordable.

« Il n'existe plus de location "assise". Le monde HLM doit chercher ses clients par une politique commerciale adéquate », provoque Georges Bullion, directeur de l'Association régionale des organismes HLM de Rhône-Alpes (Arra HLM). Priorité est donnée à l'inversion de la dérive des coûts de production, qui induit la dérive des loyers, alors que la solvabilité des locataires s'effrite, tout comme l'équilibre financier des opérations.

L'expérimentation et l'innovation sont deux axes défrichés par le mouvement rhônalpin du logement social qui, fort de sa puissance - « sa toute puissance », regrettent parfois la maîtrise d'oeuvre et les entreprises - joue souvent un rôle moteur au niveau national (Réalisation expérimentale, Eurorex, Chantier 2000), voire européen. Un mouvement qui, s'il bâtit toujours, glisse inéluctablement vers la gestion.

« Depuis 15 ans, nous assistons à une sédimentation de la réglementation, remarque Georges Bullion. Nous devons retenir ce qui apporte une économie pour le locataire, sans altérer la qualité d'usage ». Et Marc Morain, responsable de la division habitat, logement et statistiques à la DRE, d'insister : « L'objectif est d'encourager l'innovation et l'évolution des pratiques professionnelles de l'ensemble de la filière vers davantage d'efficacité. » Dès 1994, la DRE, après consultation du comité régional des professions (entreprises, maîtres d'oeuvre et d'ouvrage, organismes HLM et SEM de construction particulièrement) a centré son action SPIR (secteur pilote d'initiatives régionales) sur un nombre limité de trois thèmes prioritaires : le chantier-école, les échanges de données informatisées (EDI) déclinés sur la gestion des approvisionnements et la gestion financière et administrative de chantier, enfin la conception et la réalisation d'un habitat abordable.

Le premier vise à jumeler un établissement d'enseignement à un maître d'ouvrage et son équipe de conception et de réalisation. Un important chantier à Bourg-en-Bresse (notre photo p. IV) - 88 logements collectifs et individuels, maître d'ouvrage Semcoda, architecte RC et associés, entreprise générale Dumez Rhône-Alpes Auvergne Bourgogne - fonctionne sur ce principe.

Dans la Loire, le partenariat lie, dans un même esprit, les sociétés HLM Cités-jardins et Cité-nouvelle à l'école d'architecture de Saint-Etienne dans la perspective d'une professionnalisation accrue de l'enseignement de l'architecture.

A Lyon, l'Opac du Grand Lyon lance un avis de concours pour une opération de logements réservée aux étudiants en architecture de toute la France (voir page XIV).

Pionnière depuis 1993 en matière d'EDI, la DRE - en partenariat avec le Plan construction et architecture (PCA)- dispose avec le logement social d'un terrain étendu d'expérimentation. Entre 1993 et 1996, on compte 26 opérations expérimentales pour 1 134 logements neufs et 660 logements réhabilités, qui ont impliqué quelque 22 maîtres d'ouvrage - le tiers des plus importants maîtres d'ouvrage -, une cinquantaine de maîtres d'oeuvre, architectes et bureaux d'études, et 300 entreprises de toutes tailles et de tous corps d'état. « De façon générale, les acteurs reçoivent les EDI de façon très positive », note Pierre-Yves Dufait, chargé de l'animation de la politique technique régionale à la DRE.

Face à la dérive des coûts de production des logements sociaux - la réglementation n'y est pas étrangère - l'Arra HLM et la DRE initient, depuis 1995, l'expérimentation de la limitation de ces coûts fondée sur une réduction des surfaces (circulations externe et interne principalement), une maîtrise du signe architectural et un raisonnement en coût global : investissement et fonctionnement pour le bailleur, loyer et charges pour le locataire (lire la rubrique Technique en page XIX).

L'antériorité de cette politique explique la réussite des acteurs rhônalpins dans l'appel à idées du PCA sur le thème du « logement à qualité et coût maîtrisés » (LQCM). Sur les six lauréats nationaux, deux sont de Rhône-Alpes, la Semcoda (associée à l'Opac de Saône-et-Loire) et l'association Opac du Rhône/Opac de l'Isère/Opac de Savoie, et sur les douze lauréats régionaux, deux sont également rhônalpins : l'office départemental de la Drôme et Cités-jardins de Saint-Etienne.

Les Opac du Rhône, de l'Isère et de Savoie se sont associés sur un schéma directeur de projet ou comment réaliser des logements de qualité et facile à vivre pour les clients, à un coût de revient minoré pour le BTP et la maîtrise d'ouvrage, en garantissant des économies en charges locatives pour les habitants. « Notre seule marge de manoeuvre réside dans l'optimisation du processus de construction en profitant de l'atout que nous donne notre position de maître d'ouvrage et de gestionnaire », insiste Charles Vinit, directeur de l'Opac de Savoie.

Besoins des locataires, évaluation et prix du produit, coût d'exploitation, maîtrise du calendrier, expression de la commande, organisation du chantier, etc., tout est passé au crible. « Nous capitalisons les compétences et les acquis de chaque Opac », explique Gérard Pattain, directeur de la construction de l'Opac du Rhône.

Pour organiser le pilotage des opérations par pôle fonctionnel, « assurer notre rôle d'ensemblier », rappelle Marcel Pin, directeur du développement de l'Opac de Savoie, chacun apporte sa pierre. L'Opac du Rhône, qui récupère sa démarche antérieure "Chic 2000" d'accès des PME aux marchés, ou l'Opac de l'Isère- développeur du CO-LOG - , qui apporte ce concept informatisé de programmation et de production de logements.

Une dizaine d'opérations permettra de valider la démarche et de mesurer les capacités d'amélioration. « Les premiers appels d'offres, tous fructueux, ont permis d'atteindre un gain de productivité de 10 % », note Gérard Guyonnet, ingénieur à la direction de la promotion construction de l'Opac de l'Isère.

« Cependant, dans le domaine de l'habitat abordable, la vingtaine d'opérations engagées par ailleurs montrent incontestablement que les contraintes réglementaires applicables à la construction limitent les possibilités d'économies réalisables, alors que le gain en valeur d'usage pour le locataire ou le bailleur n'est pas toujours patent », modère Pierre-Yves Dufait.

Et Jean-Pierre Fort, directeur de l'Opac du Rhône, d'anticiper malgré les difficultés : « Nous devons développer notre métier dans un marché concurrentiel qui le sera plus encore demain. La certification se profile à l'horizon. Face à leurs clients et aux financeurs, les opérateurs devront construire au mieux, au moindre coût et continuer à vivre ! »

Perspectives 1997

Elles sont globalement comparables à 1996, tant pour les capacités nouvelles du locatif social que de l'accession (prêt à taux zéro). Une légère baisse est attendue pour l'amélioration du parc privé. Les enveloppes annoncées sont de 4 704 agréments PLA neufs, dont 3 632 PLA CDC , 437 PLA TS et 635 PLA CFF, complétés par une centaine d'équivalent-logement en PLA CFF acquis-amélioré ; 91 millions de francs de subvention PLA TS (79 millions pour l'acquisition-amélioration et 12 millions pour le logement neuf) ; 23 millions de francs pour le PLA CDC acquis-amélioré ; 158 millions pour la réhabilitation du parc social ; 281 millions de crédits ANAH et 49 millions de PAH pour la réhabilitation du parc privé.

(Source DRE, chiffres provisoires.)

POUR EN SAVOIR PLUS...

-Le logement collectif. Françoise Arnold (Editions Le Moniteur).

-«L'architecture d'aujourd'hui» no303.

- «Techniques et architecture», no427.

-Logements en ville ; Catalogue Europan 4, résultats européens ; Europan 4, session France (Editions de l'Imprimeur).

-Produits du bâtiment, sélection HLM 1996 (Edités par les Cahiers techniques du bâtiment).

-Le droit du logement social (T 1 et 2). Rémi Rouquette et Hélène Lipietz (Editions Le Moniteur).

-Le logement en France : économie, politique, société. Emmanuel Edou (Editions Economica) ;

-Le logement. Bernard Boubli (Editions Que sais-je ?).

-L'attribution de logements sociaux : politique publique et jeux des acteurs sociaux. Catherine Bourgeois (L'Harmattan).

-Le logement en questions. François Ascher (Editions de l'Aube).

En vente à la librairie du Moniteur à Lyon, 125 rue Vendôme.

Tél. : 04.72.75.77.17.

PHOTOS : Les élèves de la classe de 1re génie civil du lycée Carriat, sur le chantier école de Mail à Bourg-en-Bresse dont le maître d'ouvrage est la Semcoda.

CHIFFRES CLES -83 organismes HLM à but non lucratif dont : 13 OPAC, 17 offices publics, 31 sociétés anonymes HLM, 13 sociétés de crédits immobiliers, 9 sociétés coopératives de production. Patrimoine de 355 000 logements en locatif. 190 000 familles en accession (construction ou financement).

-43 SEM immobilières. Patrimoine de 45 000 logements en locatif. Deux des dix plus importantes SEM immobilières françaises sont en Rhône-Alpes avec la SEM de construction du département de l'Ain (Semcoda) et la société anonyme de construction de la ville de Lyon (SACVL).

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