Le logement social en pleine métamorphose

Avec le projet de loi de finances pour 2018, le gouvernement a mis un coup de pied dans la « fourmilière HLM ». Entre la baisse des APL entièrement supportée par les bailleurs sociaux - par l'instauration de la réduction de loyer de solidarité (RLS) -et la hausse de la TVA à 10 % pour les logements sociaux neufs (contre 5,5 % auparavant), ce texte leur aura coûté 1,5 Md € rien que pour l'année 2018, selon l'Union sociale pour l'habitat (USH). Une coupe financière qui plombe nombre d'organismes.

« L'impact de la loi de finances est de 11,7 M€ sur notre budget, calcule Stéphane Troussel, président de Seine-Saint-Denis Habitat. La quasi-totalité de notre capacité d'autofinancement a disparu. » Et comme il a bien fallu tenir leur budget, certains organismes de logement social (OLS) ont levé le pied en matière de travaux et de constructions.

« Selon les premiers éléments qui nous reviennent, les offices publics ont baissé les crédits d'entretien de 10 %, dévoile Alain Cacheux, président de la Fédération des offices publics de l'habitat (OPH). Mais beaucoup ont tout fait pour ne pas réduire la voilure car, en la matière, 1 euro que vous ne dépensez pas une année, c'est 2 euros qu'il faudra investir l'année suivante. »

Côté développement, « nous sentons une baisse tendancielle de 5 % de la programmation, juge Marianne Louis, déléguée générale de l'USH. Mais l'Anru 2 est en train d'être lancé, les programmes qui sont en cours de bouclage permettront peut-être de compenser cette baisse. Nous en saurons plus en fin d'année, quand nous ferons le point sur les crédits consommés. »

Redéfinir la stratégie de long terme.

Bousculés par une loi de finances 2018 violente, les bailleurs sociaux ont malgré tout commencé à préparer l'avenir pour continuer à se développer avec des ressources financières contraintes. Certains, comme Polylogis, choisissent de réorienter leurs opérations : « Nous produirons moins de logements sociaux familiaux et plus d'habitations destinées aux étudiants et aux jeunes actifs, car elles ne sont pas concernées par la RLS », détaille Daniel Biard, vice-président de l'entreprise sociale pour l'habitat (ESH).

Mais, à terme, le changement devrait être plus profond. Polylogis a lancé un projet d'entreprise baptisé « Vision 2022 », qui permet « de réfléchir à ce que nous souhaitons devenir à long terme », expose Karine Julien, directrice générale adjointe de LogiRep, sa maison mère. Les salariés, réunis en groupe de travail, planchent sur trois axes : l'optimisation de l'existant (pour faire baisser les charges et augmenter les recettes) ; le développement de nouveaux produits et services ; l'accompagnement, en interne, de la transformation .

« Nous avons ainsi décidé de créer une direction technique dotée d'une cellule d'achats chargée d'étudier le coût des contrats, les appels d'offres lancés pour un chantier, etc. , afin de travailler sur les volumes d'achats auprès de fournisseurs d'énergie, des assureurs… », précise Karine Julien.

De son côté, 1001 Vies Habitat a recruté un directeur stratégie chargé de « jouer le rôle de poil à gratter pour que l'on invente le groupe dans cinq ans », explique Didier Bellier-Ganière, la nouvelle recrue. D'autres questionnent leur rôle au sein de la ville. A l'exemple d'Arcade, en cours de rapprochement avec le groupe mutualiste Wyv. « En plus d'un logement, les locataires ont besoin d'un certain nombre de services, notamment ceux qui touchent à la santé et au bien-être », estime Jacques Wolfrom, président du comité exécutif du groupe Arcade.

Autre coup de boutoir, la loi Elan, qui devrait être votée à la mi-octobre, oblige les organismes HLM à se regrouper d'ici à 2021 s'ils gèrent moins de 12 000 HLM ou s'ils ont réalisé moins de 40 M€ de chiffre d'affaires (lire ci-contre) . Ils peuvent à la fois choisir d'appartenir à un groupe ou à une société anonyme de coordination (lire p. 41) . « Nous créerons une structure commune pour toutes les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (Sacicap) du groupe Procivis que nous présenterons au congrès HLM [qui s'est déroulé du 9 au 11 octobre à Marseille, NDLR] avec une gouvernance validée, et elle devrait être opérationnelle d'ici la fin de l'année », indique Yannick Borde, président de Procivis. Il y a fort à parier que cette obligation devrait être consommatrice d'énergie et de ressources financières. Car, pour appâter les OLS, il faut que la mariée soit belle… et que les comptes soient sains.

La vente HLM créatrice d'opportunités.

Le gouvernement mise également sur l'accélération de la vente HLM. Il aimerait faire passer le nombre de transactions annuelles de 8 000 à 40 000 à moyen terme (lire p. 36) , sans toutefois imposer des pénalités en cas de non-atteinte de l'objectif. Si les avis divergent quant à la capacité des organismes à y parvenir, certains y voient des opportunités : « Nous renforcerons notre filiale, Immo de France, pour que notre structure aide les bailleurs sociaux sur la gestion des transactions », poursuit Yannick Borde. Après le choc du budget 2018, les organismes se structurent et affinent leur stratégie. Ils pourront la déployer l'année prochaine, car le projet de loi de finances pour 2019 présenté fin septembre ne les impacte pas vraiment. Pour le moment…

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723 organismes de logement social (OPH, ESH, Sacicap et coopératives).

4,53 millions de logements, dont 300 000 foyers, sont gérés en France.

82 000 personnes employées par l'ensemble des bailleurs sociaux.

Source : USH, septembre 2017.