Le logement remonte dans les tours
M. -D. A. | le 23/02/2018 | Architecture, Bâtiment, International, Loire, Gironde
Longtemps aussi mal aimés que la très grande hauteur, les immeubles d'habitation de 50 mètres font leur réapparition. Le modèle mise désormais sur la politesse urbaine et l'architecture du bien-vivre.
La hauteur n'est plus hors d'atteinte. Les tours font aujourd'hui leur retour, et il ne s'agit pas uniquement de gratte-ciel emblématiques comme, à Paris, le tribunal construit par Renzo Piano Building Workshop qui ouvrira en avril dans le quartier des Batignolles (XVIIe), ou les futures tours Duo de Jean Nouvel en construction dans le XIIIe arrondissement. Autour de ces édifices culminant à 160 ou 180 m émergent aussi des immeubles qui perchent des logements jusqu'à 50 m au-dessus du sol. Certains rechignent toutefois à qualifier ces derniers de « tours ». Ils préfèrent prudemment parler d'« émergences » tandis que l'architecte nantais Philippe Barré favorise l'appellation d'immeubles « de belle hauteur ». En effet, avec un dernier plancher à 50 m (lire encadré ci-dessous) , ces bâtiments ne font guère que chatouiller le ciel. « Ce mot de tour fait surtout peur à tout le monde », fait remarquer un observateur.
En France, depuis longtemps, le terme renvoie aussi bien à la très grande hauteur de Montparnasse, presque unanimement détestée, qu'aux grands ensembles et aménagements assimilés des années 1960 et 1970. Dans les quartiers d'habitat social, la tour, c'est l'éternelle comparse de la barre, deux modèles de monolithes bâtis rapidement et copiés-collés à l'infini. Pourtant, ces dernières années, des villes ont décidé de hausser le toit. Paris, qui était condamnée à limiter ses constructions à 37 m depuis quatre décennies, a révisé son plan local d'urbanisme (PLU) à plusieurs reprises depuis 2010 pour permettre de crever ce plafond, sur quelques périmètres bien définis.
La tour et la barre, deux modèles autrefois copiés - collés à l'infini.
Pas de surdensité du bâti. Dresser des immeubles de logement de 50 m a été autorisé dans la zone d'aménagement Paris Rive Gauche (XIIIe), où la résidence Home a été, en 2015, la première de ces opérations de nouvelle génération dans la capitale ( lire « Le Moniteur » du 17 avril 2015 ) ; dans le secteur de Chapelle International (XVIIIe) qui sort actuellement de terre ; et à Clichy-Batignolles, où la plupart des programmes de ce type seront achevés cette année (lire p. 80-81). A Nantes, il est possible d'atteindre de tels - modestes - sommets depuis la fin des années 2000, sur des sites considérés « stratégiques » de l'île de Nantes et du secteur du Pré-Gauchet (lire p. 78-79).
« Ce dernier quartier était un territoire d'abandon complet et dépourvu d'une véritable identité, rappelle Alain Robert, adjoint en charge de l'urbanisme à la mairie de Nantes. Cela laissait la possibilité d'innover et autorisait beaucoup de choses, y compris ce qui est difficilement imaginable ailleurs dans la ville. Car, nous le voyons bien en réunion publique, ce sujet de la hauteur demeure un point de crispation. » Bien souvent, les citadins l'associent en outre à une surdensité du bâti. Pourtant, le nombre de volumes de hauteur est limité par les règles de prospect, et le fait de monter à 50 m ne peut donc pas aboutir à une démultiplication des surfaces construites. « On peut produire un peu plus de logements, note cependant Claude Praliaud, le directeur de l'urbanisme de la Ville de Paris. Un autre intérêt est la diversification du paysage que cela crée. » Un quartier qui se pare de hauteurs est aussi fait de volumes bas et d'espaces plus généreux au sol. Claude Praliaud y voit donc un bon moyen d'échapper à la monotonie compacte des aménagements respectant le traditionnel « gabarit “ à la parisienne ”, très uniforme. » Mais le directeur de l'urbanisme y met une condition : « Ces projets ne peuvent être réalisés que sur des sites suffisamment aérés pour les assimiler, comme aux Batignolles où les immeubles ont été construits entre un grand parc et le faisceau ferroviaire de la gare Saint-Lazare. » A Nantes, parce qu'il s'étend entre des voies ferrées, les 16 ha de zone humide de la Petite Amazonie et la Loire, le Pré-Gauchet - alias Euronantes Gare - avait aussi cette capacité à absorber des tours. « De tels bâtiments sont à l'échelle de ce vaste territoire », confirment les architectes Jérôme Berranger et Stéphanie Vincent.
Dans leur volonté de renouveler un genre mal-aimé, les collectivités ont veillé à la qualité des formes architecturales. Oubliés, les modèles reproduits à l'identique : aujourd'hui, les « émergences » ondulent, twistent ou se froissent. Au risque de composer un patchwork trop bigarré ? Alors que l'agence nantaise Raum lancera cette année le chantier d'une nouvelle tour au Pré-Gauchet, Julien Perraud, un de ses architectes, estime au contraire que « ces édifices, parce qu'ils ne sont pas des objets isolés, donnent une identité collective au quartier ».
Balcons et jardins d'hiver. La qualité de vie offerte aux habitants, quel que soit l'étage, a aussi fait l'objet d'une réflexion. « Les occupants ne doivent pas se sentir enfermés dans des boîtes. Ils doivent pouvoir s'extraire de leur appartement et vivre à l'extérieur », estime par exemple le Rennais Maxime Le Trionnaire, dont l'agence a/LTA a livré un projet à Nantes et en construira un autre à Saint-Malo (lire p. 87) . Contrairement aux bâtiments des années 1970, toutes ces nouvelles tours ont donc la particularité d'offrir profusion de balcons et de jardins d'hiver. Ces espaces de plein air, qui aident à oublier qu'on vit hors sol, peuvent même être spectaculaires. Il n'est qu'à voir l'Arbre blanc qui sera livré cette année à Montpellier (lire p. 82).
De Paris à Nantes, ces opérations ont valeur de test. De leur bilan dépendront la poursuite de tels projets et leur expansion. Un argument semble en tout cas imparable : toutes les parties prenantes s'accordent à dire que la promesse de vivre à 50 m se vend bien. « La commercialisation est bonne », confirme Loïc Madeline, le directeur général délégué de Linkcity Ile-de-France, qui porte avec Nexity le projet conçu par les agences TVK et Tolila + Gilliland aux Batignolles. Pour la tour voisine réalisée par Itar et Fresh, « cette question de la hauteur n'a pas fait peur aux gens », confirme Vincent de la Varende, directeur opérationnel chez Ogic Ile-de-France. D'ailleurs, les deux promoteurs sont déjà sur le point de renouveler l'expérience ailleurs, en périphérie de la capitale. La tour a peut-être réussi sa réhabilitation.
Qu'on les appelle ou non des « tours », ces édifices de 50 m ne sont en tout cas pas des immeubles de grande hauteur (IGH).
Ils répondent donc à des règles moins contraignantes en matière de sécurité incendie. En effet, pour le Code de la construction (art. R. 122-2), sont des IGH les édifices dont « le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 50 m » quand ils sont dédiés à l'habitation (et à plus de 28 m, pour les autres immeubles). Par ailleurs, en décembre 2017, le Conseil d'Etat a levé le doute concernant les bâtiments dont les derniers étages constituent un duplex ou triplex : dans ce cas, le fameux « plancher bas du dernier niveau » est celui du dernier niveau de l'immeuble, et ce, même s'il correspond à la partie supérieure de l'appartement en double ou triple hauteur.
Pourquoi sommes-nous, en France, si méfiants envers la hauteur ?
C'est une histoire ancienne. Au début du XXe siècle, alors qu'une grande partie de l'Europe du Nord se lançait dans la construction en hauteur, la France a pris un retard conséquent.
Nous étions dans un registre de fascination/répulsion. Evidemment, dès les années 1920, le milieu architectural s'est enflammé pour les gratte-ciel mais la France, dans sa grande majorité, restait un pays rural et la ville représentait encore un lieu de danger où tout allait trop vite. Les grands immeubles étaient le symbole de l'américanisation, d'une perte d'identité. Si bien qu'avant la Seconde Guerre mondiale, deux programmes en hauteur seulement avaient été édifiés : les gratte-ciel de Villeurbanne dans le Rhône, et ceux de la cité de la Muette, à Drancy, aujourd'hui en Seine-Saint-Denis. Après-guerre, l'urgence était à la reconstruction, mais les entreprises du bâtiment ont mis longtemps à retrouver leur capacité de production. La question de bâtir des tours ne s'est donc pas posée avant un petit moment.
A Paris, la première n'a été achevée qu'en 1960…
Oui, la tour Albert, rue Croulebarbe, dans le XIIIe . En 1959, la modification de la réglementation parisienne, avec le plan de rénovation urbaine de l'architecte Raymond Lopez, a permis d'initier la réalisation de nombre de bâtiments hauts, notamment de ces immeubles en H qui bordent encore le boulevard périphérique. Des programmes similaires ont été lancés dans des villes comme Lyon, Bordeaux, Nantes… Certains étaient intéressants, d'autres beaucoup moins.
Mais ce fut de courte durée…
Tout au long des années 1960, la contestation a pris de l'ampleur pour dénoncer l'affairisme des milieux de la construction et le bouleversement du paysage. L'opinion rejetait cette modernité et une figure politique s'est emparée du sujet : Valéry Giscard d'Estaing qui, une fois devenu président, a mis fin à la création de tours à Paris. A cela, il faut ajouter l'impact du choc pétrolier sur les coûts de construction… mais aussi le succès du film catastrophe « La Tour infernale », en 1974. Dans la capitale, on est alors redescendu au plafond des 37 m qui préexistait. Il n'a donc été possible de bâtir en hauteur que pendant un court laps de temps, avant de reverrouiller le plafond à la fin des années 1970… Et ce, pour une durée de quarante ans.
