Le logement passé au crible

Avec une progression de 11 % entre 2016 et 2017, le volume des ventes de logements (4 569) dans les Alpes-Maritimes a atteint un niveau record, proche de celui de 1999 (4 663). Dans le même temps, l'offre a progressé de 4 %, tandis que le stock de logements restait relativement stable. Cependant, ces résultats restent entachés par des prix toujours trop élevés pour la capacité d'acquisition des actifs (près de 5 400 €/m2 ).

L'observatoire Immobilier d'Habitat des Alpes-Maritimes, les services de l'Etat, l'établissement public foncier régional et l'Association régionale des organismes HLM de Paca & Corse ont décidé de prendre la problématique à bras-le-corps en passant au crible le modèle type suivant : un collectif R + 3 de 60 logements, dont 30 % sociaux, comprenant une place et demie de stationnement par logement libre et une place par logement social.

Document pédagogique. Sur la base d'une charge foncière de 633 €/m2 et d'un prix de vente de 4 300 €/m2 habitable, la modélisation a ainsi montré qu'avec une surélévation du bâtiment (de R + 3 à R + 5), le prix de revient passe à 4 080 €/m2 habitable. Dans le cas d'un programme avec 50 % de logements sociaux, le prix s'établit à 4 470 €/m2 hab. Dans cette configuration, si les documents d'urbanisme exigent deux places de parking par logement, il passe à plus de 5 000 €/m2 avec 50 % de logements sociaux.

Pédagogique, la démarche doit servir à éclairer les élus en matière de politique foncière, de densité et de réglementation d'urbanisme. Le préfet des Alpes-Maritimes a d'ailleurs écrit aux maires du département pour les sensibiliser à la problématique d'un marché caractérisé par un déficit structurel de l'offre.