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Le locataire connaissait le risque de pollution résiduelle

le 15/06/2012  |  Paris

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Sites pollués -

Arrêt du 7 mars 2012 Cour d'appel de paris CA de Paris du 7 mars 2012, n° 10/03744, « SAS Genedis c/ Société Caprim »

Vu le jugement rendu le 2 février 2010 par le tribunal de grande instance de Paris qui a :

– dit que la S.A. Genedis ne rapporte pas la preuve d'un dol ou d'un défaut d'objet frappant le bail qui lui a été consenti le 1er juin 2005 par la S.A. Caprim,

– débouté la S.A. Genedis de l'ensemble de ses demandes,

– rejeté le surplus des demandes

– condamné la S.A. Genedis aux dépens ;

Vu l'appel de cette décision relevé le 22 février 2010 par la S.A.S. Genedis et ses dernières conclusions du 26 août 2011 par lesquelles elle demande à la cour, au visa des articles 1110, 1116, 1126, 1131, 1719 du code civil et L 514-1 du code de l'environnement, d'infirmer le jugement et de :

– constater qu'en raison de la pollution existant et de l'absence d'autorisation d'exploitation donnée par l'autorité administrative pour lui permettre d'exploiter les lieux loués conformément à la destination commerciale prévue au bail, celui-ci est sans objet,

– constater qu'au mépris du protocole d'accord signé entre les parties le 25 juin 2004, la société Caprim a sciemment dissimulé l'existence d'une pollution importante sur le terrain sis à […], abritant le bâtiment objet du bail consenti à la société Genedis le 1er juin 2005,

– dire qu'en raison de cette omission, le contrat s'est trouvé privé d'objet et de cause,

– dire qu'en raison de cette omission, la société Genedis a commis une erreur sur la substance du terrain objet du bail qui a vicié son consentement,

– dire que cette omission est également constitutive d'une résistance dolosive,

en conséquence,

– déclarer nul et de nul effet le bail commercial qui lui a été consenti par la société Caprim par acte sous seing privé du 1er juin 2005,

– condamner la société Caprim à lui rembourser la somme totale hors taxes de 1.033.312,40 euro décomposée comme suit :

* 548.333 euro hors taxes versés par elle au titre des loyers du 1er juin 2005 à ce jour

* 18.937,44 euro hors taxes au titre des provisions sur charges locatives pour la même période.

* 2.394,00 euro hors taxes au titre de la taxe foncière pour la même période

* 98.700,00 euro hors taxes au titre des honoraires de recherches et de négociation réglés à la société Agic

* 364.948,00 euro hors taxes au titre des travaux de mise aux normes du bâtiment pour répondre à un E.R.P de 3e catégorie

– condamner la société Caprim à lui rembourser les sommes que la Société Générale a été amenée à lui régler dans le cadre de la garantie à première demande et de l'engagement de caution solidaire donné par elle à savoir 723.800 euro, montant de la garantie à première demande, et 29.766,43 euro, montant des charges locatives impayées, soit la somme totale de 753.566,43 euro,

– condamner la société Caprim à lui restituer la somme de 3.500 euro, montant des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'elle lui a réglé à la suite des décisions de justice précitées,

– condamner la société Caprim à lui payer une somme de 10.000 euro au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du 3 octobre 2011 par lesquelles la société Caprim demande à la cour, au visa des articles 1110, 1116, 1315 et 1719 du code civil, de :

– confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Genedis de toutes ses demandes,

– dire que les éléments constitutifs du dol ne sont ni démontrés ni réunis,

– dire que la société Caprim n'a pas manqué à son obligation de délivrance en ce qu'elle a délivré l'objet du bail conformément aux termes de celui-ci, sans qu'il n'y ait de pollution faisant obstacle à l'exploitation des locaux pour l'activité d'entreposage de denrées alimentaires, produits frais et emballés,

– dire que Genedis n'a pas été victime d'une erreur devant entraîner l'annulation du bail,

– condamner la société Genedis à lui verser la somme de 25.000 euro sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Sur ce,

Considérant que la société Genedis s'étant montrée intéressée, en vue d'y implanter un ­commerce de gros et demi-gros "cash and carry" à l'enseigne Promocash, par la prise à bail d'un des deux bâtiments situés […] pour lesquels la société Caprim avait obtenu en 2003 un permis de construire, ces parties ont conclu, le 25 juin 2004, un protocole d'accord soumis à la "condition essentielle et déterminante" que : "le terrain d'assiette devra être libre de toute pollution et ce, eu égard à l'activité du preneur. Pour ce faire, le bailleur réalisera à ses frais une étude du sol et du sous-sol du terrain sus-désigné dont une copie sera remise au preneur. Dans l'hypothèse où des travaux de dépollution seraient éventuellement nécessaires, ils seront réalisés par le bailleur à ses frais et sous son entière responsabilité en conformité avec la réglementation applicable en la matière, ce dont il justifiera au preneur avant le démarrage des travaux de construction" ;

Considérant que la société Genedis a suivi les réunions de chantiers auxquelles elle était convoquée et dont elle était destinataire des comptes-rendus ; qu'après l'achèvement des travaux, la société Caprim lui a donné les locaux à bail commercial, par acte du 1er juin 2005, pour une durée de neuf années à compter de cette date, étant stipulé au titre des conditions particulières que si la société Genedis n'obtenait pas dans un délai de six mois l'agrément dit "produits frais" pour lequel il avait été effectué une demande auprès des services administratifs compétents, elle aura la faculté de donner congé à l'issue de la première année de bail avec un préavis de six mois et moyennant une indemnité de 658.000 euro, objet d'une garantie à première demande de la Société Générale, ainsi qu'une remise en état des lieux ;

Considérant que par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2005, la société Genedis a donné congé pour l'échéance de la première année du bail au motif qu'à ce jour, elle n'avait pas obtenu l'agrément "produits frais" et qu'il était plus que probable qu'elle ne l'obtiendra pas avant le 30 novembre 2005 ;

Considérant, cela étant posé, que la société Genedis, appelante, soutient que les conventions signées les 25 juin 2004 et 1er juin 2005 constituent un contrat synallagmatique unique divisé en deux parties dont la première contient la condition essentielle et déterminante de délivrer un terrain d'assiette libre de toute pollution eu égard à ­l'activité du preneur et de tenir informée le preneur de l'état du sol et du sous-sol du terrain mais qu'à la date du 1er juin 2005, le bailleur n'avait adressé aucun courrier ni aucun document faisant état de l'importance de la pollution et des solutions qu'il mettait en oeuvre ni ne l'a avisée du litige qui l'opposait à son propre vendeur ; qu'elle fait valoir que le non-respect de la condition essentielle et déterminante ainsi que la délivrance d'un immeuble non conforme aux stipulations contractuelles a rendu son engagement sans cause et le bail dépourvu d'objet, qu'en outre, elle n'aurait pas signé le bail si elle avait été informée de la réalité de l'état du terrain par la société Caprim qui ne lui a pas transmis l'étude de sols contrairement à ses obligations découlant de l'article 1.2. du chapitre 1 du protocole du 25 juin 2004, que son consentement a été vicié par l'erreur commise sur l'objet du bail puisqu'elle pensait disposer de toutes les garanties sur la dépollution du terrain ; qu'elle ajoute que son consentement a également été vicié par dol, que la société Caprim lui a volontairement dissimulé l'étendue d'une pollution dont elle avait connaissance comme le montrent la procédure qu'elle avait antérieurement introduite à l'encontre de son vendeur et la lettre qu'elle avait adressée, antérieurement au 25 juin 2004, au bureau des installations classées de la Préfecture des Hauts-de-Seine sans toutefois leur indiquer que l'activité exercée serait une activité alimentaire et que dans le cadre du litige qui a opposé la société Caprim aux époux Cotrel, précédemment bénéficiaires d'une promesse de vente du terrain, la cour d'appel de Versailles a retenu l'existence d'un dol commis par la société Caprim à leur encontre ;

Mais considérant que les premiers juges ont exactement relevé que les différents techniciens intervenus au cours d'une expertise judiciaire précédemment ordonnée, ont conclu que l'évacuation de 432 tonnes de terres polluées en centre de traitement, le stockage temporaire de 200 m3 avant remploi sur site et la mise en place d'un système de drainage des gaz sous les futurs bâtiments au moyen d'une membrane géotextile, d'une membrane en Pehd et d'une dalle de béton, permettaient d'éliminer tout risque potentiel futur et de maintenir la vocation industrielle du site, que le rapport Renard permettait de dire que les risques sanitaires sont inférieurs au seuil défini dans la circulaire ministérielle du 10 décembre 1999 pour les bureaux et les locaux d'activité et que le site était donc compatible avec les activités déclarées par la société Genedis, ce qui a été confirmé par les services administratifs de la préfecture des Hauts-de-Seine dans leur lettre du 28 décembre 2005 ;

Considérant que la société Genedis persiste à soutenir devant la cour que les travaux de dépollution exécutés sur le terrain ne lui permettaient pas d'exercer une activité alimentaire pour laquelle l'évaluation des risques sanitaires est spécifique ; qu'elle ne fournit cependant sur ce point aucune pièce nouvelle ; que les premiers juges ont retenu à juste titre, d'une part que la société Genedis ne démontre pas que "la vente en libre-service en gros de tous produits concernant les métiers de la bouche", destination du bail, est soumise à des normes sanitaires spécifiques et plus restrictives que celles qui s'appliquent pour une activité d'entrepôt et de stockage de marchandises, d'autre part que les considérations d'ordre général, faite par M. Ballieu dont la société Genedis a sollicité l'avis sur pièces, dans sa note du 18 décembre 2006 faisant état du "principe de précaution" et de "règles d'hygiène et de santé publique" dont aucune n'est précisée, ne permettent pas de contredire utilement les conclusions des experts judiciaires et l'avis des services administratifs de la Préfecture des Hauts de Seine sur la compatibilité du niveau de risque sanitaire du site avec l'activité contractuelle ;

Considérant que si le protocole du 25 juin 2004 prévoit comme condition essentielle et déterminante à l'engagement de la société Genedis, l'obligation pour la société Caprim de délivrer un "terrain d'assiette … libre de toute pollution … eu égard à l'activité du preneur", il demeure que les parties ont dès l'origine envisagé la possibilité d'une pollution résiduelle, la société Caprim s'engageant "dans l'hypothèse où des travaux de dépollution seraient éventuellement nécessaires", à les réaliser à ses frais ; qu'ainsi l'objet de l'obligation de délivrance ne porte pas sur un terrain libre de toute pollution préexistante mais sur un terrain libre de toute pollution après exécution par la société Caprim des travaux de dépollution nécessaires, ces travaux ayant été réalisés ; que de fait, la condition essentielle et déterminante visée au protocole n'a pas été reprise dans le contrat de bail signé près d'un an plus tard, après travaux, sans aucune référence expresse audit protocole ;

Considérant que la société Genedis ne rapporte pas plus qu'en première instance la preuve qui lui incombe de ce que l'agrément "produits frais", conditionnant sa faculté de résilier le bail par anticipation, lui a été refusé en raison d'une prétendue pollution du site, ni même qu'elle ait sollicité cet agrément dès la signature du bail ainsi qu'elle l'avait déclaré ;

Considérant que le défaut d'objet et de cause de l'obligation n'est pas établi ;

Considérant que s'il n'est pas justifié de ce que la société Caprim a informé la société Genedis, avant la signature entre elles, le 25 juin 2004, du protocole d'accord, de l'existence de la procédure judiciaire l'opposant à son propre vendeur ni de ce qu'elle lui aurait formellement remis, avant la signature du bail, le 1er juin 2005, l'étude du sol et du sous-sol ainsi que la justification des travaux de dépollution visés au protocole, il ressort des termes mêmes du protocole que la société Genedis connaissait à tout le moins le risque d'une pollution résiduelle du terrain ; que la société Genedis ne saurait utilement se prévaloir, au regard d'un vice de son consentement, du fait que la société Caprim ait eu avant le 1er juin 2005, date de signature du bail, diverses informations tirées notamment de la procédure de référé préventif et des préconisations faites par la société Icf dans ses deux rapports du 6 mai 2004 ainsi que par le sapiteur Beraud dans sa note aux parties n° 2 du 16 septembre 2004 dès lors que les techniciens commis et les services administratifs de la Préfecture des Hauts de Seine ont constaté que le site était compatible avec les activités déclarées par la société Genedis et que les représentants de la société ­Genedis ont exercé une présence effective sur le site à l'occasion des réunions de chantier au cours desquelles étaient évoqués les problèmes de la pollution du sol et les solutions réparatoires appliquées ; que l'obligation de non-immixtion dans la direction ou l'exécution des travaux à laquelle la future locataire était tenue est sans incidence sur la connaissance réelle qu'elle avait de l'exécution des travaux y compris ceux liés à la dépollution du terrain ;

Que l'existence de vices de son consentement, erreur ou dol, n'est pas démontrée ;

Considérant enfin que la société Genedis n'est pas fondée à se prévaloir de l'arrêt rendu le 18 septembre 2008 par la cour d'appel de Versailles dans un autre litige, avec une autre partie et au regard d'autres contrats ;

Considérant que pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges, le jugement sera confirmé et la société Genedis déboutée de l'intégralité de ses demandes ;

Considérant que la société Genedis qui succombe, sera condamnée aux dépens ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros sera allouée à la société Caprim pour ses frais irrépétibles, la demande de la société Genedis à ce titre étant rejetée ;

Par ces motifs :

Confirme le jugement ;

Déboute la société Genedis de l'intégralité de ses demandes ;

Condamne la société Genedis à payer à la société Caprim la somme de 5.000 euro en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Genedis aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Commentaire

Une société a pris à bail un bâtiment à construire, sous la condition essentielle de l’absence de pollution sur le terrain. Le bail permettait au locataire de donner congé au cours de la première année en contrepartie du versement d’une indemnité, s’il ne recevait pas l’agrément (« produits frais ») nécessaire à son activité. N’obtenant pas ce dernier, il a donné congé au bailleur en invoquant la nullité du bail pour dissimulation d’une pollution résiduelle.

Pour la cour d’appel, le locataire ne pouvait pas se prévaloir de la clause prévoyant la délivrance d’un « terrain libre de toute pollution eu égard à l’activité du preneur » pour échapper à l’indemnité contractuelle. Il avait connaissance du risque de pollution résiduelle sur le terrain, puisqu’il avait assisté aux travaux de dépollution. Il ne pouvait donc passe prévaloir d’un vice du consentement. De fait, la condition essentielle et déterminante de la dépollution du terrain visée au protocole n’a pas été reprise dans le contrat de bail signé un an plus tard, après travaux.

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