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Rapport « Moderniser la politique immobilière de l’Etat » du Conseil immobilier de l'Etat. - © © DR

Le gouvernement veut un "nouvel élan" pour la politique immobilière de l'Etat

le 16/05/2013  |  ImmobilierEtat

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Dans son rapport remis mercredi 15 mai à Bernard Cazeneuve, Ministre du Budget, le Conseil immobilier de l’Etat (CIE), pointe certains dysfonctionnements de la politique immobilière de l’Etat et formule 50 propositions de modernisation. Réagissant à ces recommandations,  le ministre avance quelques pistes de réforme afin de lui  "donner un nouvel élan ».

Le Conseil immobilier de l’Etat (CIE), organe consultatif regroupant parlementaires et personnalités qualifiées du secteur de l’immobilier, a remis le 15 mai  à Bernard Cazeneuve, Ministre du Budget et chargé du Domaine, son rapport « Moderniser la politique immobilière de l’Etat ». Un véritable état des lieux qui s’enrichit de 50 propositions susceptibles d’être mises en oeuvre à court et moyen terme,  pour améliorer l’efficacité de l’action publique en matière de politique immobilière. Dans ce document,  le CIE constate que les progrès réalisés au cours des années récentes, sous l’impulsion du Parlement, demeurent partiels et donc fragiles et qu’il est urgent de mettre en place une réforme si l’État souhaite réellement améliorer l’état de son parc immobilier, répondre aux attentes des usagers du service public et de ses personnels et concrétiser les importantes marges d’économies que recèle la fonction immobilière.

Des réformes peu concluantes


Malgré les différentes réformes depuis moins de 10 ans dont les objectifs étaient entre autres de disposer d’un parc immobilier moins coûteux, de favoriser l’offre de logements, grâce à la mobilisation du foncier public, de valoriser le patrimoine immobilier, afin, notamment, de céder les immeubles inadaptés ou devenus inutiles  ou encore de disposer d’un parc immobilier en bon état et répondant aux objectifs d’un « État exemplaire », notamment par le respect des objectifs d’accessibilité et de performance énergétique et environnementale, le CIE constate que les progrès accomplis sont aujourd’hui menacés par le caractère incomplet des réformes menées.

Le Conseil cite plusieurs exemples, parmi lesquels :
- la séparation des fonctions de propriétaire et d’occupant, centrale pour toute amélioration de la gestion immobilière, n’a pas été conduite à son terme ;
- le coût de la fonction immobilière d’ailleurs très élevé est mal cerné : 8 Mds d’euros de dépenses annuelles hors les frais de personnel qui semblent difficiles à déterminer ;
- la valorisation de l’actif immobilier (67 Mds d’euros) continue de faire l’objet d’une réserve substantielle de la Cour des Comptes ;
- la superficie du parc occupé par l’État n’a que très peu diminué ( -0,5 Mm² pour l’immobilier de bureau entre 2007 et 2011, pour une superficie occupée au 31/12/11 de 19 Mm², soit moins de 3 %) ;
- les difficultés de la politique d’entretien rendent difficiles le respect des normes législatives en termes d’accessibilité et de Grenelle de l’environnement ;
 - les responsables de la politique immobilière pourraient être en situation de risque du fait de la non-réalisation de travaux de sécurité sans nécessairement le savoir, en raison du caractère incomplet des audits réalisés depuis plusieurs années.


Une modernisation qui pourrait rapporter gros


Dans son rapport, le CIE rappelle que l’amélioration de la politique immobilière de l’Etat permettrait une économie comprise entre  800 Mds à 1,2 Milliard d’euros. Concernant l’important programme d’entretien et de rénovation dans les bâtiments  de l’Etat (accessibilité ; normes de sécurité ; mise en oeuvre du Grenelle de l’environnement), il estime qu’à organisation et moyens constants ces travaux ne pourront pas être réalisés.

(Pour lire les 50 propositions, cliquez ici)


Les pistes de réforme avancées par le ministre du Budget

S’exprimant devant le conseil, Bernard Cazeneuve a souligné la nécessité de donner un nouvel élan à la politique immobilière de l’Etat, pour dépasser les insuffisances de la première phase et consolider ses acquis. Il a insisté sur la nécessité d'une meilleure connaissance, d'une meilleure gestion et d'une optimisation du patrimoine immobilier qui "doivent concerner toutes les administrations publiques".

Il a également annoncé un "renforcement de la professionnalisation de la fonction immobilière" portant sur la qualité des évaluations et des cessions, le pilotage de la programmation et l'analyse économique. "L'ensemble des moyens consacrés à l'immobilier public devra être mieux identifié et recensé, pour permettre une mutualisation renforcée des compétences, gage de plus grande efficacité", ajoute-t-il en précisant que la réforme pourra passer par un renforcement de l'échelon régional.

Plus généralement, « l’ensemble de ces mesures visera à transformer la politique immobilière, jusqu’ici conçue comme une simple « fonction support » de l’action publique, en un véritable vecteur de politiques publiques et, en premier lieu, de la mobilisation du foncier public en faveur du logement », conclut-il.

L’avis du CIE sur les partenariats public privé (PPP) : un type de contrat à utiliser avec prudence

Si le Conseil de l’Immobilier de l’Etat reconnaît à ce type de contrat des avantages, comme par exemple un choix éclairé des pouvoirs publics grâce à une étude préalable obligatoire, l’accélération par le préfinancement de la réalisation des projets, une innovation inspirée des nouvelles pratiques du privé, une prévisibilité financière, une répartition du risque optimale entre secteur public et privé…, il reste très prudent quant à la façon d’aborder les PPP (proposition n°43 :  Avoir une approche circonstanciée de l’utilisation des contrats de partenariats publics privés).
Considérant qu’ils sont  « lourdement créateurs de dette », le CIE recommande d’utiliser les PPP que « lorsqu'ils permettent d'intégrer des améliorations prévisibles des modalités techniques des prestations ». Le CIE insiste également sur le fait « qu’aucun choix majeur ne devrait être entériné sans être appuyé sur une analyse financière détaillée, seule de nature à pouvoir éclairer la décision et les modalités les plus avantageuses pour l'État ». Mais il estime que « cette analyse financière pertinente de ces contrats ne peut être conduite tant que l’État ne s’est pas définit de critères de rentabilité des investissements immobiliers. Une plus grande transparence dans la présentation des dossiers serait de nature à faciliter la comparaison des avantages économiques des solutions classiques et innovantes ».

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