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Le droit de passage

le 26/03/1999

En quoi consiste le droit de passage ?

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a, sur la voie publique, aucune issue ou qu'une issue insuffisante soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds.

Quels sont les biens concernés ?

Le passage peut être réclamé pour tous terrains ou bâtiments, qu'elle qu'en soit la destination, même de plaisance.

En revanche, il résulte du principe d'inaliénabilité des biens du domaine public qu'ils ne peuvent être grevés de servitudes légales de droit privé et notamment d'un droit de passage en cas d'enclave.

Que se passe-t-il en cas de caractère involontaire de l'enclave ?

Un propriétaire n'est pas fondé à invoquer le bénéfice d'une servitude de passage pour cause d'enclave, alors qu'il peut remédier à cet état ou que celui-ci est dû à son imprévision, ou encore s'il a créé lui-même cet état d'enclave.

Comment s'apprécie l'insuffisance de passage ?

L'insuffisance d'issue sur la voie publique s'apprécie en fonction des besoins actuels de l'exploitation et non de ses besoins antérieurs.

Quelles sont les conditions d'utilisation du passage ?

Le droit d'obtenir sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son propre fonds est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination.

Une société de construction qui, pour la réalisation d'un projet immobilier sur un terrain non pourvu d'accès sur la voie publique ou insuffisamment desservi, se trouve contrainte de demander judiciairement le bénéfice d'une servitude de passage sur le terrain voisin, ne saurait se voir opposer un refus au seul motif qu'elle aurait volontairement créé ou accepté cet état d'enclave, alors qu'il convient dans ce cas de rechercher si l'opération envisagée constitue ou non une utilisation normale du fonds.

Constitue une utilisation normale du fonds le fait, pour une SCI, de projeter de réaliser une opération de construction conforme à la réglementation d'urbanisme (utilisation maximale des droits d'occupation du sol), alors que celle-ci aura pour conséquence de rendre insuffisant le passage sur le fonds voisin conçu à une époque où la constructibilité ne se posait pas dans les mêmes termes.

Que se passe-t-il si l'exploitant du bien n'est pas le propriétaire ?

L'activité qui nécessite la mise en oeuvre d'une servitude de passage peut être exercée par un autre que le propriétaire du fonds enclavé. Ainsi, l'établissement, par un fils de propriétaire, d'un atelier d'artisan dans la maison paternelle, peut nécessiter, à juste titre, la création d'une servitude de passage.

Comment est fixé le tracé du passage ?

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court, du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Comment est déterminée la servitude ?

Si la servitude de passage peut exister de plein droit, son assiette et son mode d'exercice sont aménagés de manière conventionnelle.

A défaut d'accord entre les propriétaires, seule une décision judiciaire permet la détermination des conditions d'existence de la servitude légale et de ses modalités.

Le droit de passage peut-il être déplacé ?

La modification peut être demandée aussi bien par le propriétaire du fonds servant que par celui du fonds dominant. Ce dernier peut demander l'élargissement du portail d'accès et le déplacement de l'assiette de la servitude, même s'il ne réalise pas lui-même l'opération de construction qui nécessite ces modifications.

L'élargissement d'une servitude de passage est justifié par son insuffisance à répondre aux progrès techniques réalisés dans les modes de transport, une modification de l'usage du fonds (à condition qu'il fasse toujours l'objet d'une utilisation normale) et la nécessité d'un secours rapide en cas d'incendie ou d'un quelconque danger.

Le propriétaire du fonds servant, grevé d'une servitude de passage, ne peut restreindre la largeur de ce passage établi de très longue date.

Comment est fixée l'indemnisation ?

Le propriétaire d'un fonds enclavé qui a obtenu un droit de passage sur le fonds voisin est redevable d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il a pu causer à son voisin.

L'indemnité doit prendre en considération le seul dommage occasionné au fonds servant et non la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage.

Qui paie les frais d'entretien ?

En cas de construction d'un chemin destiné à son passage, le propriétaire enclavé doit contribuer non seulement à la construction mais aussi à l'entretien.

Lorsqu'il y a communauté d'usage de l'assiette d'une servitude de passage, les propriétaires des fonds dominant et servant doivent chacun contribuer aux frais d'entretien et de réparation.

Comment s'éteint la servitude de passage ?

En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée.

A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

En outre, la servitude de passage peut faire l'objet d'une renonciation. Dans ce cas, elle doit être publiée au bureau des hypothèques. Elle peut aussi être éteinte par le non-usage pendant trente ans.

POUR EN SAVOIR PLUS...

Textes de référence

Code civil, articles 682 et 683, et 685-1.

A RETENIR

Qui ?

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, peut réclamer sur les fonds de ses voisins un droit de passage.

Comment ?

L'assiette et le mode d'exercice de cette servitude sont aménagés de manière conventionnelle. A défaut d'accord entre les propriétaires, il faut avoir recours à une décision judiciaire.

Où ?

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable.

Combien ?

Le propriétaire d'un fonds enclavé qui a obtenu un droit de passage sur le fonds voisin est redevable d'une indemnité proportionnée au dommage.

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