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LE DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ

PAR VALÉRIE HARDOUIN, AVOCAT COLLABORATEUR LPA-CGR |  le 11/07/2017  |  Immobilier

Sommaire du dossier

  1. Juillet 2017
  2. Comité de rédaction
  3. Faire vivre les copropriétés
  4. Juillet 2017
  5. La rénovation urbaine et ses effets pour les habitants des quartiers prioritaires
  6. TEXTES OFFICIELS
  7. Travaux d'isolation thermique en cas de ravalement
  8. Enregistrement d'une location meublée de courte durée
  9. Bail réel solidaire : un mécanisme enfin opérationnel
  10. Premières mesures d'expérimentation du « permis de faire »
  11. La performance énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire
  12. Le diagnostic amiante avant travaux
  13. Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière
  14. Location prioritaire des stationnements pour handicapés en copropriété
  15. LE COMMERCE DE PÉRIPHÉRIE OU LA MONTÉE EN PUISSANCE DES RETAIL PARKS
  16. COPROPRIÉTÉ, PRÉSENT ET AVENIR
  17. LE DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ
  18. OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES EN COPROPRIÉTÉ : MAÎTRISER LES RISQUES CONTENTIEUX
  19. RÉNOVER ET RÉHABILITER LES COPROPRIÉTÉS 1950-1984
  20. GARANTIE FINANCIÈRE ET COMPTES BANCAIRES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
  21. LE STATUT DES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉS : AIDE OU PIÈGE ?
  22. LE RÔLE DE L'EXPERT EN COPROPRIÉTÉ
  23. EN MARCHE POUR UNE RÉFORME DU DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ ?
  24. COPROPRIÉTÉ ET DIVISION EN VOLUMES EN 10 QUESTIONS
  25. JURISPRUDENCE
  26. Techniques contractuelles - La sanction de l'erreur inférieure à une décimale dans la stipulation du TEG
  27. Autorisations d'occupation des sols - L'appréciation de la contestation sérieuse en matière de référé mesures utiles
  28. Urbanisme commercial - Limites contentieuses d'un recours à l'encontre d'un permis valant autorisation d'exploitation commerciale
  29. Relations précontractuelles - Les suites de l'annulation d'un prêt immobilier
  30. Baux commerciaux et professionnels - Validité des clauses d'indexation prévoyant un loyer plancher
  31. Baux commerciaux et professionnels - Nature de l'indemnité de renouvellement du bail commercial
  32. Le décret du 9 mai 2017 sur la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires
  33. OPÉ. IMMO. N° 97 - JUILLET 2017

La copropriété est l'organisation juridique d'un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Cette forme d'appropriation est complexe en raison des distinctions qu'elle implique entre les différentes composantes de l'immeuble (parties privatives, parties communes… ), mais aussi en raison de la multiplicité des qualifications juridiques qu'elle conjugue : propriété divise, propriété indivise, personnalité morale, charges réelles… qui se superposent et s'enchevêtrent.

Les copropriétaires sont titulaires de lots, c'est-à-dire qu'ils sont notamment propriétaires exclusifs de parties privatives et propriétaires indivis des parties communes ; l'un d'entre eux peut avoir la jouissance exclusive de certaines parties communes. Le syndicat reçoit, de la loi, pouvoir et mission d'administrer les parties communes. Il est représenté par un syndic qui est chargé de l'exécution des décisions d'assemblée générale et agit en son nom. Les exigences de la conservation matérielle et juridique de l'immeuble, qui incombe à la personne morale, peuvent parfois entrer en conflit avec les prérogatives des propriétaires.

Le statut de la copropriété est fixé par la loi du 1 et par son décret d'application du 17 mars 1967 2 , ces textes ayant été à plusieurs reprises modifiés et complétés.

L'organisation de la copropriété repose à la fois sur des documents contractuels constitués par le règlement de copropriété et ses modificatifs, sur l'état descriptif de division qui est considéré davantage comme un document technique mais qui peut avoir un caractère contractuel 3 , et sur des dispositions légales qui définissent les organes de la copropriété et leurs modalités de fonctionnement.

1 - L'organisation de la copropriété

A. Les supports contractuels et légaux

1) Le règlement de copropriété (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965)

Le règlement de copropriété est une convention. Il ne peut être modifié unilatéralement, sa fonction première est de créer des obligations conformes à l'ordre public et respectueuses des droits des copropriétaires. En se portant acquéreur, chaque copropriétaire accepte un ensemble : un local et des parties communes, des clauses protectrices et des stipulations contraignantes. Le règlement de copropriété contribue à définir le genre de l'immeuble tel qu'il a été choisi par le fondateur de la copropriété et accepté par les acquéreurs des lots ; il consigne les préférences manifestées et les décisions prises par des particuliers. Tout copropriétaire est, par définition, partie à ce contrat qui constitue une sorte d'accessoire de la propriété. Le règlement régit également les rapports des copropriétaires entre eux.

Parce que son objet est immobilier, cet acte est également soumis aux exigences de la publicité foncière et doit être publié au fichier immobilier. Il est reçu par un notaire généralement domicilié dans le département de situation de l'immeuble. Il n'est pas intangible et peut être modifié par un notaire à la suite d'une décision d'assemblée générale.

Ce règlement comporte quatre types de dispositions :

- celles qui définissent les parties privatives et les parties communes, fixent leur destination, organisent les conditions de leur jouissance ;

- celles qui concernent la répartition des charges communes, en distinguant celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, et celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement commun et des services collectifs ;

- celles touchant aux droits et obligations des copropriétaires ; celles relatives à l'administration de l'immeuble : pouvoirs du syndic, réunion de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires, mise en place du conseil syndical.

2) L'état descriptif de division (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965)

Cet état descriptif est obligatoire et figure généralement dans le même document que le règlement de copropriété.

Il a pour objet de définir les lots de copropriété. Il donne l'identification de chaque lot par un numéro (localisation des parties privatives), il en précise la situation (bâtiment, étage, porte) et il en opère la description (appartement, cave..), le tout par référence, s'il y a lieu, à un plan qui peut être annexé. L'état descriptif de division détermine la quote-part (exprimée en millièmes, dix millièmes, cent millièmes…) des tantièmes de parties communes affectée à chaque lot privatif. Il est en général établi par un géomètre expert. La quote-part des parties communes affectées à un lot étant en principe proportionnelle à la « valeur » du lot par rapport à celle de l'ensemble de l'immeuble. Cette valeur tient compte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. On parle, pour désigner cette quote-part, de tantième de copropriété. Une fois établie, cette répartition des tantièmes est intangible : une décision unanime des copropriétaires est en effet nécessaire pour la modifier.

L'état descriptif de division est également publié au service de la publicité foncière.

3) Le registre d'immatriculation des copropriétés

Le registre a été instauré par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) du 24 mars 2014 4 afin de prévenir la dégradation des copropriétés (art. L. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH)). Ce fichier est réservé aux immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est tenu par l’ANAH, établissement public de l’État. Il contient les données informatives essentielles du syndicat notamment relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, ainsi que celles relatives au bâti.

Il est obligatoire depuis le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots et à partir du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots, du 31 décembre 2018 pour les autres copropriétés. Un décret du 26 août 2016 5 a précisé l'identité des déposants appelés à renseigner le registre, le périmètre des informations collectées et l'identité des personnes autorisées à le consulter.

Les acteurs majeurs susceptibles d'intervenir dans la vie en copropriété peuvent être appelés à renseigner le registre. Selon le cas de figure, le télédéclarant peut être le syndic en exercice, le notaire, mais également le mandataire ad hoc, l'administrateur provisoire ou l'ancien représentant légal de la copropriété ou le syndic provisoire.

Le décret précise que sont considérées comme essentielles et doivent apparaître sur le registre, les données relatives à la gestion et aux comptes du syndicat : informations relatives à l'exercice comptable, au montant du budget prévisionnel, aux provisions pour travaux, aux dettes du syndicat des copropriétaires à l'égard des fournisseurs et des impayés et au nombre de copropriétaires débiteurs dont la dette excède un seuil défini par arrêté. Elles doivent être déclarées tous les ans dans les deux mois de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos. Ces informations sont conservées pendant cinq ans à compter de leur inscription.

Sont également essentielles les données relatives au bâti, notamment l'indication du nombre de bâtiments avec leur étiquette énergétique, du nombre d'ascenseurs, de la période de construction et de la nature du système de chauffage. Ces informations sont conservées sans limite de durée.

B. Les organes de la copropriété

Ils sont régis par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et par les dispositions non contraires du règlement de copropriété.

Il existe quatre organes : le syndicat des copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical.

1) Le syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité morale (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce syndicat prend naissance dès que les lots composant l'immeuble appartiennent à deux copropriétaires distincts au moins. La collectivité des copropriétaires naît automatiquement dès lors que sont réunies les conditions qui fixent le domaine du statut de la copropriété immobilière. Aucun immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots composés de parties privatives et d'une quote-part des parties communes ne peut exister sans qu'un syndicat ne prenne naissance.

Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable à ce titre de ses agissements dans ce cadre. À cet effet, il administre l'immeuble, assure sa conservation, sa garde et son entretien (il diligente les travaux communs). Il est représenté par le syndic.

Ayant la personnalité morale, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en demande ou en défense même contre certains copropriétaires (par exemple contre ceux qui ne respecteraient pas les dispositions du règlement de copropriété) (art. 15 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat a un patrimoine et peut, en principe, accomplir tous les actes juridiques en rapport avec son objet.

Il peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Les pouvoirs du syndicat sont limités à son objet. Il ne peut donc imposer à un copropriétaire, à quelque majorité que ce soit, une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent des dispositions du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires engage également sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires ou des tiers lorsqu'il est défaillant dans l'exécution de ses obligations.

Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires composant chaque bâtiment peuvent être réunis en syndicat secondaire. Celui-ci assure la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce bâtiment. Il a la personnalité morale.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est voué à la perpétuité du fait de son caractère nécessaire. La personnalité morale ne peut s'éteindre que si les conditions juridiques de son apparition cessent d'exister. La réunion de tous les lots en une seule main provoque la disparition du syndicat parce qu'elle met fin à la répartition de la propriété. La destruction définitive des bâtiments produit encore ce résultat parce qu'un terrain nu n'est pas soumis au régime de la copropriété.

2) L'assemblée générale des copropriétaires

L'assemblée générale est le seul organe doté du pouvoir d'engager le syndicat.

Elle est composée de l'ensemble des copropriétaires et se réunit au moins une fois par an (art. 7 du décret du 17 mars 1967) sur convocation adressée au moins vingt et un jours à l'avance à l'ensemble des copropriétaires (art. 9 du décret du 17 mars 1967).

Les copropriétaires assistent en principe personnellement à l'assemblée générale ; mais ils peuvent se faire représenter en remettant à toute personne de leur choix, à l'exclusion du syndic, un pouvoir prévu à cet effet. Il n'est pas nécessaire que le mandataire muni d'un pouvoir soit copropriétaire.

Chaque copropriétaire détient un nombre de voix qui correspond à la quote-part des tantièmes qu'il détient dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22, al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque année, afin de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, l'assemblée générale des copropriétaires vote le budget prévisionnel. Ainsi, l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 6 , définit les modalités de vote du budget prévisionnel par le syndicat des copropriétaires : l'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter ce budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

L'assemblée générale est saisie de questions. Le procès-verbal de celle-ci conserve la preuve des décisions que la majorité prend et qui se présentent sous la forme particulière de [...]

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