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Jurisprudence

Le droit de jouissance des parties communes se distingue du droit de jouissance exclusif attaché à un lot de copropriété

M. Cornier & M. Mahmoudi |  le 16/07/2018  |  Haut-Rhin

Vente et contrats spéciaux -

Cass.3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-16.950

Faits

Les propriétaires de lots de copropriété donnant sur des jardins, parties communes de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble afin de revendiquer la prescription du droit de jouissance exclusif de la partie du jardin attenante à leur lot.

Les demandeurs invoquaient les dispositions de l'article 2265 du Code civil qui permet de joindre à sa possession celle de son auteur.

Pour le syndicat des copropriétaires, la jonction de possessions ne pouvait être admise au motif que les actes translatifs successifs ne concernaient pas le bien objet de la possession, à savoir le droit de jouissance exclusif d'une partie du jardin, qui ne faisait pas partie de la vente. La condition d'une possession trentenaire n'était donc pas remplie.

La cour d'appel de Colmar a accueilli la demande de jonction des possessions aux motifs que la règle selon laquelle l'acquéreur ne peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire la propriété d'un bien ne faisant pas partie de la vente n'était pas applicable en l'espèce. En effet, pour la cour, la prescription ne portait pas sur des biens distincts, mais sur des parties communes dont une quote-part est attachée indissociablement aux parties privatives de chaque lot. En outre, la cession incluait nécessairement le droit de jouissance sur les jardins attenants aux lots des demandeurs sur lesquels ils disposent d'un accès privatif direct.

Pour la cour d'appel, l'acte de vente ayant opéré le transfert de propriété des lots avait également emporté transfert du droit de jouissance exclusif attaché à ses lots.

Décision

La Cour de cassation a infirmé l'arrêt d'appel aux motifs que « la jouissance des parties communes attachée à la qualité de copropriétaire est distincte du droit de jouissance exclusif attaché à un lot ».

Commentaire

Bien qu'il soit souvent plus difficile d'en réunir tous les éléments constitutifs, la prescription acquisitive peut trouver à s'appliquer au sein même d'une copropriété, autant pour l'appropriation de lots privatifs que de parties communes, en faveur des copropriétaires ou du syndicat (Cass. 3e civ., 26 mai 1993, n° 91-11.185).

Les tribunaux admettent qu'un copropriétaire puisse revendiquer la propriété exclusive d'une partie commune, par le biais de l'usucapion, s'il démontre en avoir eu une possession continue, non-interrompue, paisible, publique et non équivoque pendant trente ans.

Il est également possible d'acquérir par usucapion, non pas la propriété d'une partie commune, mais un droit de jouissance exclusif sur celle-ci (Cass. 3e civ., 24 octobre 2007, n° 06-19.260).

Toutefois, si le lot est cédé avant que la prescription trentenaire ne soit acquise sur le droit de jouissance exclusif, ce qui était le cas en l'espèce, celui-ci doit en principe être inclus dans l'objet de la vente, pour que le possesseur puisse prétendre à une jonction de sa possession avec celle de son auteur (Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.748).

En l'espèce, toute la question résidait donc dans la nature du droit objet de la prescription. Le droit de jouissance exclusif est un droit réel (Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, n° 15-22.583) qui permet d'user privativement de la partie commune concernée. Au contraire, le droit de jouissance sur les parties communes, dont disposent tous les copropriétaires, permet un usage conjoint des parties communes.

Dès lors, selon la Cour de cassation, la mention dans l'acte de vente de la quote-part de parties communes indivises ne peut être [...]

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