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"Le développement durable au chevet du logement social ?", par Bernard Paris, architecte-urbaniste

CHESSA Milena |  le 31/01/2008  |  France entière

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Construire des logements pour un architecte n'est pas seulement un acte professionnel ; c'est aussi un acte militant qui doit permettre à chacune des familles de notre pays d’avoir un toit.

Lieux d'expérimentation dans les années 70 à 90, les projets de logements animaient au quotidien les planches à dessin des agences les plus en vue. C'était un programme de référence, tant au niveau de l'évolution "des modèles culturels" que de l'évolution technique de la construction. Aujourd'hui, plus rien ou presque. Alors que, s'il est un besoin vital, c'est bien celui de se loger. Mais comment passer de l'incantation à l'action ? Saisissons l'opportunité de la révolution que nécessite la conservation d'une planète habitable, pour créer les conditions de l'habitation de tous. Il faut pour cela, comme beaucoup d'entre nous le disent, raisonner en "coût global" sur la totalité de la chaîne de fabrication et de gestion du logement.
On peut considérer trois étapes : le foncier, le financement et l’ensemble des phases qui vont de la conception à la déconstruction.

Le foncier
L'inflation spéculative récente nous montre toute l'importance du foncier. Quel intérêt d'essayer de réduire le coût du logement (maison à 100.000 euros) si le terrain en vaut le double ! Sur cette question, la réponse théorique est simple. Il faut déconnecter la propriété foncière et le droit à construire. La propriété foncière reste individuelle et le droit à construire appartient à la collectivité. Le prix du terrain évolue selon des indices basés sur l'inflation, le droit à construire est calculé sur les objectifs de développement décidés par les autorités compétentes, et sont fonction des objectifs urbains et des investissements réalisés par la collectivité pour viabiliser les terrains. En dehors de l'aspect moral qui consiste en ce que la plus-value d'investissements de viabilisation réalisée par la collectivité lui revienne - plutôt qu'à des personnes privées - cela permet d'envisager un développement cohérent et maîtrisé de la ville qui constitue un acte fondateur du développement durable.

Le financement
En dehors même du foncier, on ne sait plus monter le budget financier d'une opération de logement social sans aide directe de la ville sur laquelle elle se construit. Les aides publiques, hors ANRU, sont de plus en plus dispersées. Il faut retrouver une approche globale et transversale du financement des opérations et s'interroger sur le coût des programmes, tant au niveau de leur construction que de leur gestion. Notre société vit au-dessus de ses moyens, le gouvernement nous le montre à chacun de ses budgets, et cela se situe aux antipodes du développement durable. Il est regrettable que le Grenelle de l'Environnement n'ait pas insisté sur ce point.

La conception, la construction, la gestion et la déconstruction
Le développement durable nous invite à associer l'ensemble de ces phases. On ne peut concevoir sans intégrer la construction mais aussi la gestion pendant la durée de vie du bâtiment et enfin sa déconstruction. Au niveau de la conception, il faut savoir simplifier les équipes et le nombre de spécialistes qui est sans commune mesure avec la faible complexité de l'objet à construire, sans pour autant amoindrir les objectifs de qualité ; simplifier les procédures, et notamment celle du permis de construire qui est devenue un parcours du combattant ; et ce ne sont pas les récentes modifications apportées qui vont aller dans ce sens.

Il est aujourd’hui indispensable de revivifier le tissu des entreprises moyennes, aujourd'hui peu à peu absorbées par les grands groupes, et reconsidérer qualitativement le travail manuel. La plupart des appels d'offres sont aujourd'hui infructueux ; dans certains corps d'état, il n'y a plus de réponses et c'est encore une source d'allongement considérable des délais de réalisation. Veut-on que, dans quelques années, tout se construise dans des partenariats conception-construction au mépris de nos professions et des objectifs de qualité que nous portons ?

Dans le coût global d'un bâtiment, la construction ne représente que 20% et la gestion trois ou quatre fois plus, alors que le coût de conception représente environ 2%. On voit évidemment l'intérêt qu'il y a à faire bouger ce couple étude- construction par rapport au coût d'exploitation. 2 % de plus sur le coût de construction peut permettre de gagner beaucoup plus en gestion, et notamment sur la dimension thermique (chauffage, eau chaude sanitaire). Cela nécessite évidemment une vraie révolution dans la définition de la gestion des opérations, tant au niveau du logement social que privé. Le couple loyer + charges doit être pris dans sa globalité au niveau des financements et des aides.

Cette évolution est nécessaire et urgente ; le développement durable nous en donne l'occasion mais cela n'aura de sens que s'il touche toutes les phases de l'acte de construire, sans oublier les mesures incitatives telles que les gains de surface à construire en fonction des contenus environnementaux des projets.
Notre société est de plus en plus riche, mais de plus en plus de familles ne peuvent se loger ; cela n'est évidemment pas acceptable et nous devons tous nous mobiliser pour résoudre ce problème

Bernard Paris est architecte-urbaniste, architecte-conseil du ministère de l’Equipement pour le Département du Nord et membre de l’Académie d’architecture

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