Le coworking à la conquête des régions
Par Barbara Kiraly | le 09/03/2018 | Bouches-du-Rhône, Gironde, Nord, Paris, Rhône
Après s'être déployé de façon exponentielle à Paris, le coworking prend ses quartiers dans les métropoles.
Les opérateurs y recherchent des immeubles à densifier, capables de supporter de lourds travaux.
C 'est ce qui s'appelle prendre le temps de la réflexion. « Après s'être déployés à Paris durant trois ans, les grands opérateurs du coworking s'installent dans les régions depuis l'été 2017 », analyse Cevan Torossian, directeur études et recherche du cabinet de conseils Arthur Loyd. Ces derniers ciblent les grandes métropoles, dans les quartiers d'affaires, souvent situés à proximité des gares. Et bien qu'ils aient mis du temps à sortir d'Ile-de-France, ces acteurs n'ont plus le temps d'attendre : ils veulent mailler le territoire le plus rapidement possible pour fidéliser leur clientèle.
Foncière des Régions, spécialiste de l'hôtellerie et du bureau, a choisi Marseille pour lancer son tout premier espace de coworking (2 300 m²) en novembre dernier. « Nous avons prévu d'ouvrir 70 000 m² sur une quinzaine de sites d'ici à 2022 », rappelle Olivier Estève, directeur général délégué bureaux. Son concurrent Nextdoor a jeté son dévolu sur Lyon. Après s'être installée dans le quartier de la Part-Dieu (5 300 m²), la société, qui a récemment accueilli le groupe AccorHotels dans son capital (50 % des parts), ouvrira un deuxième site au Grand Hôtel-Dieu (4 000 m²) en juin prochain. « Nous déploierons une trentaine d'espaces dans les 15 premières villes de France d'ici à la fin 2019 », ambitionne Philippe Morel, P-DG de Nextdoor. Après Rouen et Lyon, Now
Coworking posera ses valises à Lille et Marseille d'ici à la fin de l'année 2018. Et Mama Works, filiale du groupe hôtelier Mama Shelter, est attendue à Lille, après s'être implantée à Bordeaux et Lyon.
Espaces hybrides. Si la plupart de ces acteurs disposent d'une compétence liée aux services hôteliers, c'est parce que les espaces qui se développent en région sont d'un genre bien particulier. « Il s'agit de centres hybrides, composés d'espaces de coworking purs, destinés aux indépendants, mais aussi de zones privatisables, plutôt à l'intention des PME », analyse Virginie Houzé, directrice études et recherche du cabinet de conseils JLL France. Chaque fois, des services de restauration et de conciergerie sont proposés. « Nous avons conçu du mobilier sur mesure afin d'offrir plus de confort et des espaces moins denses qu'ailleurs, et nous sommes en train de conclure des partenariats avec de jeunes chefs étoilés dans un esprit table d'hôtes éphémère, lance Olivier Estève, de Foncière des Régions. L'animation des espaces sera conçue avec les utilisateurs, nous pourrons les accompagner dans le développement de leur business, etc. »
Un audit poussé du bâtiment doit être réalisé avant d'y développer du coworking.
Remise à plat des équipements techniques. L'installation de ces centres hybrides nécessite de lourds aménagements des bâtiments qui les accueillent. « Les niveaux de prestations techniques sont élevés, car les immeubles doivent être capables de supporter de forts taux d'occupation », rappelle Virginie Houzé. Ainsi, avant chaque prise à bail, « nous attendons du bailleur qu'il ait une bonne connaissance de ses actifs en matière de superficie, des travaux effectués, et nous l'accompagnons dans la réalisation d'un audit poussé de son bâtiment, indique Philippe Morel. Ensuite, nous réaménageons les espaces, remettons à plat les équipements techniques, les ascenseurs, le système de traitement de l'air et les courants faibles et forts. » Comme le coworking prend de l'ampleur, impossible de ne pas anticiper cet usage lors de la conception des immeubles neufs. « Nous prévoyons quasi systématiquement un certain nombre de mesures conservatoires pour accroître, si besoin, les capacités d'accueil d'un espace, dévoile David Laurent, directeur général immobilier d'entreprise et grands projets urbains chez Kaufman & Broad. Cela a des incidences sur le système de ventilation, le nombre potentiel d'issues de secours, les sanitaires, etc. » A Bordeaux, le promoteur immobilier réalisera le bâtiment phare du futur quartier Amédée Saint-Germain, près de la gare Saint-Jean. « Quelque 500 m² de coworking seront développés ou seront transformés en bureau de passage, salles de conférence, de fitness… », détaille David Laurent.
Et les villes moyennes ? Si les espaces de coworking hybrides se développent dans les quartiers d'affaires des grandes villes, les communes plus modestes espèrent tirer leur épingle du jeu. A l'instar de Tourcoing (Nord), qui compte lancer cette activité sur 339 m² du Quadrilatère des piscines, un programme mixte à livrer en mai 2019. Objectif ? « Dynamiser le centre-ville, sans affaiblir l'activité commerciale déjà présente sur le territoire », espère Giuseppe Lo Monaco, directeur des opérations de la SEM Ville renouvelée qui pilote les opérations. Cet espace, qui pourra accueillir une cinquantaine de personnes, sera acheté entre 1 400 et 1 600 €/m² pour être loué 100 € HT/HC/m². « Soit en deçà du prix que nous aurions pu obtenir en louant à une entreprise plus traditionnelle (120 à 130 € HT/HC/m²) », concède-t-il. Pour réussir son pari, le gestionnaire de l'espace doit remplir les lieux, et Giuseppe Lo Monaco doit trouver un modèle économique… Rien de moins simple, alors que Nexity a annoncé la fermeture de ses sites de coworking situés en dehors de Paris faute de rentabilité.
Quelle est votre méthodologie pour mener à bien votre mission ?
Elle doit être la plus participative possible pour faire remonter les informations émanant de ceux qui évoluent dans les espaces de coworking et de ceux qui les réalisent.
Ainsi, notre comité de pilotage regroupera des professionnels du numérique, des tiers lieux et des représentants de la puissance publique. Je dois remettre un rapport d'ici à la fin du mois de juin, mais je n'entends pas rédiger 300 pages. Je cherche plutôt à définir les bonnes pratiques à déployer.
Pourquoi le coworking est-il un phénomène métropolitain ?
Les trois quarts des espaces se situent à Paris et dans sa proche couronne, le reste dans les métropoles régionales pour deux raisons : la concentration des activités et des cadres dans ces zones rend le modèle économique plus évident ; le maillage du territoire en matière d'infrastructures numériques conditionne ce développement. Sans 4G, vous basculez sur la 3G. Vous n'accédez pas au cloud ou dans des temps qui rendent impossible un travail efficace. Toutefois, le gouvernement a signé un accord visant à déployer la 4G dans 10 000 communes d'ici à 2020. Cela permettra de développer une économie nouvelle dans les territoires.
Etymologiquement, coworking signifie « travailler ensemble ». Or, les espaces développés proposent surtout de travailler côte à côte…
C'est pourquoi nous voulons trouver les conditions qui permettent de susciter l'innovation et la créativité, afin d'y développer une économie nouvelle. L'enjeu ne consiste pas à avoir quatre murs et 50 places assises. La question de l'hybridation des métiers est centrale, tout comme celle des lieux, car l'économie numérique, avec le développement de fab lab et le déploiement des imprimantes 3D, est un facteur profond de transformation. Demain, vous n'achèterez plus de verres dans un magasin, vous les ferez imprimer près de chez vous. Cela recréera de l'activité dans les territoires.
Des collectivités locales ont développé ce type d'espaces sans grand succès. Pourquoi ?
Ces lieux n'ont pas réussi à créer une dynamique. L'appartenance à une communauté est le point clé car nous devons trouver le moyen de mettre en relation des actifs, pour qu'une personne qui travaille dans un tiers lieu puisse profiter de l'intelligence de l'autre ou trouver les idées qu'elle cherche pour développer son activité.
Près de 47 000 m² d'espaces de coworking devraient s'ouvrir en Ile-de-France au premier semestre selon Arthur Loyd (voir graphique n° 1) . Mais impossible d'avoir des prévisions en région ! « Nous mènerons une étude sur le sujet durant l'année », promet Cevan Torossian, du cabinet de conseil. En parallèle, la société Savills a lancé le 6 mars un site web qui dénombre les places de coworking dans tout l'Hexagone. Preuve que le sujet intéresse.
Ces bureaux ont un bel avenir devant eux, parce qu'ils répondent au besoin de flexibilité et de simplicité des utilisateurs (voir graphique n° 2) . Mais les petits opérateurs rencontrent quelques difficultés pour les développer. « Pour les propriétaires, le mot coworking est le signe de beaucoup de passage et de bruits », reconnaît Xavier Lalande, cofondateur de Coworkimmo, un réseau dédié aux professionnels de l'immobilier. En outre, les utilisateurs attendent un certain niveau de services et d'animation pour créer un esprit de communauté. De fait, « en deçà de 2 000 m², ce n'est pas rentable », estime un observateur du secteur. Mais bien calibré, le coworking peut rapporter gros. « Certains immeubles où nous sommes installés comme locataires ont déjà changé de main. Notre présence fait prendre de la valeur à l'actif… », glisse Philippe Morel, P-DG de Nextdoor.
