En direct

Jurisprudence

Le contrôle de la conformité des travaux

Par Francis Polizzi, vice-président du TA de Cergy-Pontoise, et Guillaume Daudré, Notaire assistant, Allez & Associés |  le 28/11/2012  |  ImmobilierArchitectureAménagementUrbanismeRéglementation

Urbanisme et environnement - 10 questions sur -

Avec la réforme des autorisations d’urbanisme de 2007, l’administration a souhaité se désengager partiellement du contrôle de la conformité et responsabiliser les opérateurs. Si la question de la conformité concerne, au premier chef, les relations entre le titulaire de l’autorisation et l’administration qui l’a délivrée, elle revêt également une importance particulière lors de la vente de l’immeuble. Même si la jurisprudence est encore peu fournie, il est temps de dresser un premier bilan du nouveau régime du contrôle de conformité et d’établir un état des questions en suspens.

1 Quel est le périmètre du contrôle de la conformité ?

Le contrôle a pour seul objet de constater le respect des éléments substantiels de l’autorisation d’urbanisme, même si celle-ci n’est pas conforme à la réglementation. Il porte sur la totalité ou sur une partie des travaux de construction ou d’aménagement (voir encadré en page 21).

Depuis sa modification par le décret du 28 février 2012, entré en vigueur le 1er mars 2012, l’article R462-8 du code de l’urbanisme précise que « le récolement porte sur la conformité des travaux aux seules dispositions mentionnées à l’article L421-6 [du code de l’urbanisme] », c’est-à-dire « les dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ».

Il ne s’agit pas d’une réelle nouveauté : l’article R460-3 comportait, avant son abrogation le 1er octobre 2007, une disposition similaire sous l’empire du certificat de conformité. Mais, dans le silence des textes, issus de la réforme de 2005-2007, une incertitude demeurait sur l’étendue du contrôle. Sous réserve des développements ci-dessous (voir l’avis d’expert, page 21), les pétitionnaires peuvent donc se satisfaire de voir aujourd’hui défini le périmètre de la conformité administrative.

En vertu de l’article L462-1 du code de l’urbanisme, la déclaration d’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement atteste la conformité de ces travaux « au permis délivré ou à la déclaration préalable ». En cas d’obtention d’une autorisation tacite, les travaux doivent être conformes aux pièces du dossier de demande ou de déclaration. Le rapprochement de ces dispositions et de celles de l’article R462-8 montre que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), puis le contrôle de l’administration, ne portent que sur la conformité de la construction ou de l’aménagement aux principales caractéristiques de l’autorisation énumérées à l’article L421-6. Dès lors que l’article R462-8 reprend les dispositions antérieures, il est possible de se référer à la jurisprudence rendue sur leur fondement. Or, celle-ci reconnaissait à l’autorité compétente le pouvoir de sanctionner toute non-conformité au regard des dispositions de l’article R460-3, à l’exception des différences mineures.

En revanche, le contrôle ne porte pas sur la conformité de la construction aux règles d’urbanisme mentionnées par ce même article R462-8 (voir sous le régime antérieur, Conseil d’État, 9 février 1996, n° 111966). Bien sûr, la construction autorisée sera conforme à ces règles la plupart du temps. Mais si l’autorisation d’urbanisme se révèle illégale, le contrôle de la conformité ne pourra pas faire prévaloir la règle d’urbanisme. L’autorité compétente ne pourra que retirer préalablement l’autorisation, et seulement si des éléments établissent l’existence d’une fraude à la date de sa délivrance (Conseil d’État, 13 juillet 2012, n° 344710). En conséquence :

– l’absence de contestation de la conformité ne purge pas l’autorisation de l’illégalité dont elle pourrait être entachée ;

– la violation d’une règle d’urbanisme n’est pas un motif de contestation de la conformité dès lors que le pétitionnaire s’est conformé à l’autorisation obtenue.

Seul ce qui peut être vérifié au regard des critères énoncés par l’article L421-6 doit l’être. À cet égard, si l’administration doit contrôler notamment la conformité de la ou des destinations des locaux à l’autorisation d’urbanisme, elle ne peut contrôler que le respect des caractéristiques de la construction et non l’utilisation qui en est faite après son achèvement (Conseil d’État, 4 novembre 1996, n° 160910). Toutefois, s’il apparaît, dans le délai de trois ans mentionné à l’article L461-1 du code de l’urbanisme relatif au droit de visite et de communication, que le PLU n’est pas respecté (par exemple réalisation de logements privés au lieu de logements sociaux imposés), l’administration dressera un procès-verbal pour ce motif, alors que la conformité ne pouvait pas être contestée. Enfin, là aussi, en cas de fraude du pétitionnaire, un retrait de l’autorisation d’urbanisme pourra être réalisé sans considération de délai (Conseil d’État, 11 décembre 2006, n° 274851).

2 Quelles sont les autorisations d’urbanisme contrôlées ?

Le contrôle de la conformité concerne l’ensemble des autorisations d’urbanisme : le permis de construire, le permis d’aménager et la décision de non-opposition à déclaration préalable, et non plus seulement les permis de construire comme c’était le cas du certificat de conformité. Les déclarations préalables qui ne portent pas sur des travaux de construction, par exemple en cas de division de terrain ou de changement de destination sans travaux, sont également concernées.

Les permis de démolir demeurent exclus du contrôle de la conformité, ce qui ne signifie pas pour autant que l’exécution de travaux soumis à une telle autorisation échappe à tout contrôle administratif. L’autorité compétente peut toujours contrôler le respect d’un permis de démolir par des travaux et, le cas échéant, verbaliser dans le délai de prescription pénale et interrompre ceux-ci (c’est une nouveauté de la réforme de 2005-2007 ; la méconnaissance d’un permis de démolir n’était passible alors que d’une amende civile). Quant au pétitionnaire, il ne pourra pas bénéficier d’une attestation de non-contestation de la conformité de ses travaux de démolition.

3 Quelles sont les étapes majeures du contrôle de la conformité ?

Le dépôt de la DAACT ouvre le délai prévu pour le contrôle, à l’issue duquel une mise en demeure ou une attestation de non-contestation de la conformité peut être délivrée. En principe, à l’achèvement, total ou pour une « tranche » des travaux, la DAACT est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal ou par courrier électronique (lorsque la commune est dotée des équipements nécessaires) ou déposée contre décharge à la mairie. Le maire transmet la DAACT au préfet ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) lorsque l’autorisation a été délivrée au nom de l’État ou de cet établissement public (article R462-1 du code de l’urbanisme).

Depuis la réforme de 2005-2007, le code de l’urbanisme ne prévoit plus de délai pour établir la DAACT, qui peut donc être transmise à la mairie sans limite de temps après l’exécution des travaux. En revanche, la DAACT ne peut être déposée tant que les travaux autorisés ne sont pas achevés, étant précisé que, selon une réponse ministérielle, « conformément à la jurisprudence du Conseil d’État, la notion d’achèvement des travaux peut se définir comme étant la date à laquelle l’avancement des travaux est tel que les immeubles peuvent être effectivement utilisés pour l’usage auquel ils sont destinés » (réponse du ministère de l’Équipement, JOAN du 10/08/92, p. 3700 à la question n° 14236, JOAN du 12/06/89, p. 2631). Mais il s’agit là d’une question d’espèce, en l’absence de définition de la notion d’achèvement dans le code de l’urbanisme.

La durée du délai ouvert à l’administration pour procéder à son contrôle dépend du caractère obligatoire ou non du récolement : trois mois en cas de récolement non obligatoire, cinq mois en cas de récolement obligatoire. À l’issue de l’un de ces deux délais :

– soit les travaux apparaissent [...]

Cet article est réservé aux abonnés Opérations Immobilières, abonnez-vous ou connectez-vous pour lire l’intégralité de l’article.

Déjà abonné

Saisissez vos identifiants

Mot de passe oublié ?
Se connecter

Pas encore abonné

En vous abonnant au Moniteur, vous bénéficiez de :

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index

Éditions du Moniteur Le Moniteur boutique

Isolation thermique durable des bâtiments existants

Isolation thermique durable des bâtiments existants

Date de parution : 12/2018

Voir

Code des juridictions financières

Code des juridictions financières

Date de parution : 12/2018

Voir

De l'immeuble de bureau aux lieux du travail

De l'immeuble de bureau aux lieux du travail

Date de parution : 12/2018

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur