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Le contrat de réservation n’est pas une promesse de vente

le 02/12/2011  |  Cour de cassation

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Immobilier
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Arrêt du 27 avril 2011 - Cour de cassation Cass. 3° civ. du 27 avril 2011, n° 09-12976, « Mme X c/ SCI Les Lavieux »

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu l’arrêt ­suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que la modification du projet initial limitée à la création d’une troisième pièce en sous-sol n’avait pas pour effet de donner à l’immeuble des caractéristiques particulières qui le réservaient à Mme X…, que cette dernière demandait la mise en conformité de l’acte de vente avec les engagements précédemment souscrits alors que la société civile immobilière Les Lavieux lui opposait que le contrat de vente n’était pas encore conclu, la cour d’appel, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis et procédant à la recherche prétendument omise, a pu retenir que les parties n’étaient liées que par les dispositions légales régissant la vente en l’état futur d’achèvement et que le réservant ne pouvait être contraint de conclure la vente après avoir notifié un nouveau projet d’acte ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que Mme X… demandait le paiement d’une certaine somme en reprochant à la société venderesse de lui avoir fait perdre quatre ans ce qui aurait compromis ses chances d’obtenir un financement et fait perdre une plus-value significative, qu’elle ne s’était pas présentée au rendez-vous du 26 juillet 2006 pour signer l’acte authentique ni au second rendez-vous fixé au 24 août 2006 et retenu que les raisons invoquées par Mme X… pour refuser de signer l’acte authentique n’étaient pas clairement établies puisque selon ses explications sa décision pourrait résulter de raisons de santé aussi bien que d’une modification des conditions contractuelles, la cour d’appel, procédant aux recherches prétendument omises, en a souverainement déduit que la demande de dommages-intérêts devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ;

Condamne Mme X… aux ­dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X… à payer à la société civile immobilière Les Lavieux la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille onze.

Moyens annexes au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux conseils pour Mme X…

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt d’avoir débouté Madame X… de sa demande visant à voir déclarer parfaite la vente consentie par la SCI Les Lavieux selon acte sous seing privé du 24 mars 2004 et du 13 janvier 2005 et de sa demande visant à voir enjoindre à la SCI Les Lavieux de signer l’acte authentique ;

Aux motifs que la modification du projet initial, limitée à la création en sous-sol d’une troisième pièce, n’avait pas pour effet en raison du caractère limité de cette modification, de donner à l’immeuble des caractéristiques particulières qui le réservaient exclusivement à Madame X… ; que, selon l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que selon les explications de Madame X…, le projet d’acte authentique ne reprenait pas les dispositions du contrat préliminaire en ce qui concerne d’une part le délai de livraison et d’autre part les pénalités de retard, de sorte qu’elle demandait à la SCI Les Lavieux de mettre l’acte de vente en conformité avec les engagements précédemment souscrits, que celle-ci répondait que le contrat de vente n’était pas encore conclu de sorte qu’elle n’était redevable d’aucune pénalité ;qu’il en résulte que les parties n’étaient liées que par les seules dispositions légales régissant la vente en l’état futur d’achèvement ; que dans une telle hypothèse, le réservant ne peut être contraint à conclure la vente de l’immeuble de sorte que les Premiers juges ne pouvaient prononcer l’injonction de réitérer la notification d’un nouveau projet d’acte de vente ;

Alors que si le contrat de réservation ne ménage, en principe, qu’une priorité d’achat au réservataire, le réservant peut également prendre un engagement ferme de vendre un bien précisément défini pour un prix déterminé, cet engagement s’analysant en une promesse de vente valant vente ; qu’en se bornant à affirmer, pour débouter Madame Marie-Josée X… de sa demande tendant à voir réitérer la vente de la « villa Bouleau » pour le prix de 450.352 € , que les parties étaient liées par les seules dispositions légales régissant la vente en l’état futur d’achèvement, sans rechercher, ainsi qu’elle y était expressément invitée par les conclusions de l’exposante, si la SCI Les Lavieux n’avait pas dépassé ces dispositions légales en s’engageant irrévocablement envers Madame X… à lui vendre un bien défini pour un prix déterminé, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1589 du Code civil.

Second moyen de cassation (subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt d’avoir débouté Madame Marie-Josée X… de sa demande de dommages et intérêts ;

Aux motifs que le dépôt de garantie a été restitué en cause d’appel, ce dont il convient de donner acte aux parties ; que, toutefois, Mme X… demande le paiement d’intérêts moratoires ; que cette demande impose de rechercher si la SCI Les Lavieux était tenue à cette restitution ; que selon l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation, le dépôt de garantie est restitué dans le délai de trois mois au déposant, notamment si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur ; que, selon l’article R. 261-30 du Code de la construction et de l’habitation, le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente, un mois au moins avant la date de la signature de cet acte ; que cette notification doit s’entendre d’un projet conforme à l’acte à intervenir, suffisamment précis pour que l’acquéreur puisse vérifier si les sommes réclamées sont, en l’état de l’exécution des travaux, réellement dues ; que les écritures de la SCI Les Lavieux contiennent l’aveu d’une méconnaissance de ces prescriptions légales, faute notamment d’avoir mentionné l’avancement du chantier ; qu’il en résulte que la SCI Les Lavieux était tenue à cette restitution ; que, toutefois, en matière de dépôt de garantie, les intérêts ne peuvent être accordés qu’à compter du jour où est intervenue la mise en demeure d’en faire restitution ; que, selon le jugement déféré, cette demande a été formée par conclusions du 6 mars 2007 ; que la demande tendant au paiement d’une somme de 160.000 € se fonde sur la circonstance que le comportement de la SCI Les Lavieux aurait fait perdre quatre ans à Madame X…, ce qui aurait compromis ses chances d’obtenir un financement et lui aurait fait perdre une plus-­value significative ; que toutefois les raisons pour lesquelles Mme X… a refusé de signer l’acte authentique ne sont pas clairement établies puisque, selon ses explications, sa décision pourrait résulter de raisons de santé aussi bien que d’une modification des conditions contractuelles, notamment relatives aux pénalités de retard ; qu’en conséquence, la demande de dommages - ­intérêts doit être rejetée ;

1°) Alors qu’engage sa responsabilité contractuelle le réservant qui omet de signifier au réservataire un projet d’acte de vente régulier ; qu’en déboutant Madame Marie-Josée X… de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts bien qu’il résultât de ses constatations que la SCI Les Lavieux avait méconnu les prescriptions légales faisant obligation au réservant de notifier un projet d’acte suffisamment précis, ledit projet ne mentionnant pas l’avancement du chantier, la Cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil, ensemble l’article R. 261 30 du Code de la construction et de l­’habitation ;

2°) Alors qu’engage sa responsabilité contractuelle le réservant qui exécute de mauvaise foi le contrat de réservation ; qu’en déboutant Madame Marie-Josée X… de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts sans rechercher, ainsi qu’elle y avait été invitée par les conclusions de l’exposante, si la SCI Les Lavieux n’avait pas fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de réservation, en la laissant demeurer près de quatre ans dans l’illusion de la conclusion prochaine de la vente avant de lui signifier finalement son intention de ne pas conclure celle-ci, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1134 al. 3 du Code civil ;

3°) Alors qu’en toute hypothèse, seul le fait volontaire ou la faute de la victime, cause exclusive du dommage, est de nature à exclure toute responsabilité de l’auteur d’un manquement à ses obligations contractuelles ; qu’en excluant la responsabilité de la SCI Les Lavieux en raison du propre refus de Madame X… de se rendre au rendez-vous de signature du 24 août 2006, tout en retenant que ce refus était justifié par des raisons objectives tenant à son état de santé ou aux modifications contractuelles apportées au projet par la SCI Les Lavieux et quand il résultait de ses propres constatations que le réservant avait notifié un projet d’acte irrégulier car trop imprécis, ne mentionnant pas l’état d’avancement du chantier, ce qui autorisait d’autant plus l’exposante à ne pas signer, à ce moment là, l’acte qui lui était proposé, la Cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil.

COMMENTAIRE

Une SCI avait signé avec un particulier un contrat de réservation pour une maison individuelle, puis un avenant prévoyant des travaux supplémentaires au sous-sol. Le réservant (le constructeur) avait ensuite notifié à son réservataire un projet de vente définitive comportant des différences avec le contrat de réservation relatives au délai de livraison et aux pénalités de retard. Le réservataire a refusé de signer l’acte authentique de vente. Il soutenait que la signature de l’avenant prévoyant des travaux supplémentaires avait eu pour effet de « convertir » le contrat de réservation en un engagement ferme du réservant de lui vendre un bien précis à un prix déterminé.

La cour d’appel de Chambéry a rejeté la demande du réservataire tendant à voir le contrat de réservation requalifié en promesse de vente.

La Cour de cassation a confirmé le jugement en appel aux motifs que « les parties n’étaient liées que par les dispositions légales régissant la vente en l’état futur d’achèvement, et que le réservant ne pouvait être contraint de conclure la vente après avoir notifié un nouveau projet d’acte ».

Elle a rappelé que ni les faits ni les termes du contrat de réservation ne permettaient de retenir que le réservant avait entendu s’engager au-delà des effets normalement produits par le contrat de réservation. Il pouvait, sous réserve du respect des dispositions de l’article R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation, apporter des modifications au projet entre la signature dudit contrat et la ratification de la vente en l’état futur d’achèvement par acte authentique.

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