Immobilier

Le commissioning, une pratique balbutiante mais prometteuse

Mots clés : Entreprise du BTP

Le commissioning permet de garantir au propriétaire le rendement et la qualité de son bâtiment. Cette pratique assez courante aux Etats-Unis notamment, commence à se développer en France, notamment dans le non résidentiel. Hicham Lahmidi, responsable du développement et des méthodes Energie France chez Bureau Veritas, nous en explique les enjeux et dévoile la stratégie du contrôleur technique dans ce domaine.

Qu’est-ce que le commissioning ?

Le commissioning, qui peut porter aussi bien sur les bâtiments neufs qu’anciens, est un processus intensif d’assurance de la qualité. Il s’étend sur toute la durée des étapes de la programmation, la conception, la construction et la mise en service, y compris la première année de service. Il aide à garantir que le rendement du bâtiment répond aux attentes du propriétaire en termes de fonctionnement (consommation d’énergie, d’eau, etc.) et de la qualité de son environnement intérieur.


D’où vient cette pratique ?

Cette pratique provient de la construction navale aux Etats-Unis : le respect d’un processus en trois étapes (respect des normes, correction des problèmes relevés à l’inspection et formation des équipes à son usage) est indispensable pour obtenir une autorisation de navigation. Adoptée également au Japon et dans les pays anglo-saxons pour le bâtiment, cette pratique est devenue un vrai métier comme celui de diagnostiqueur DPE par exemple. D’ailleurs, tout bâtiment certifié Leed ou Breeam (niveau Excellent ou Outstanding) fait l’objet d’un commissioning.

 

Pourquoi recourir au commissioning ?

Le maître d’ouvrage peut ainsi contrôler le risque de non atteinte des objectifs énergétiques et environnementaux. Il se fait accompagner depuis la programmation et jusqu’à l’entrée en service du bâtiment, par un expert indépendant dont le rôle consiste à décrypter les objectifs et les contraintes, analyser les documents de conception, définir un protocole d’essais et des critères d’acceptation de réception –  sans oublier, la validation du bon fonctionnement des installations une fois ces derniers en service (pendant un an, voire deux ans en cas de démarche volontaire). Ce type de commissioning, qui s’applique à un projet de construction ou de rénovation lourde, permet d’optimiser les coûts d’exploitation et de valoriser le patrimoine immobilier.

 

Quelles sont les installations concernées?

Tout ce qui concerne les systèmes de générations et leurs régulations (chauffage, climatisation, ventilation, eau chaude sanitaire, éclairage, contrôle des automatismes, gestion technique du bâtiment, systèmes de production d’énergies renouvelables, ascenseurs, chambres froides et cuisines). Mais l’enveloppe (perméabilité à l’air, qualité d’exécution) est intégrée aujourd’hui de façon volontaire dans ce processus et sera prise en compte dans les nouvelles versions du commissioning Leed qui est en préparation.

 

Comment se décline cette pratique dans le cadre des labellisations?

Dans le cas du Breeam, le commissioning est obligatoire à partir du niveau « excellent ». Dans le cas du Leed, le commissioning est requis à tous les niveaux. Les normes d’essais varient toutefois d’un label à l’autre.

 

Existe-t-il d’autres types de commissioning ?

Oui il en existe deux autres. Le premier, appelé retrocommissioning, vise les bâtiments existants. Il s’agit alors de formuler des préconisations au propriétaire du bien pour optimiser les installations existantes sans réaliser de travaux lourds (le retour sur investissement doit être inférieur à trois ans) et de vérifier que ces préconisations ont bien été prises en compte pour que le bâtiment fonctionne comme prévu. Mais il n’y a pas d’engagement de résultat. Généralement, on arrive à réduire les consommations de 15%.

Une dernière forme s’appelle le recommissioning. C’est le cas de figure où le maître d’ouvrage, trois ans après avoir construit un bâtiment avec commissioning, demande au prestataire de revenir pour vérifier le fonctionnement des installations. C’est en quelque sorte une réoptimisation du fonctionnement des installations. Le prestataire formule là aussi des recommandations et s’assure de leur mise en œuvre.

 

Quelles sont les économies générées ?

Une étude américaine menée sur 69 projets (avec et sans commissioning) montre que les économies d’énergie réalisées après une opération de commissioning sont comprises entre 0,22 et 2,58 dollars/m². Les autres économies, hors volet énergie (confort, productivité, etc.) sont comprises entre 3,12 et 9,86 dollars/m².

 

Et dans le cas du rétrocommissioning ?

Les économies d’énergies oscillent entre 1 et 8 dollars/m² tandis que les avantages indirects sont évalués entre 1 et 5 dollars/m².

 

Cette pratique se développe-t-elle ?

Cette pratique est encore balbutiante en France. Quelques maîtres d’ouvrages de tours de bureaux ou de projets complexes y ont eu recours, notamment celles qui sont certifiées Leed, qui est le label le plus développé en Europe (hors Grande-Bretagne).

 

Quels sont les clients potentiels?

Les maîtres d’ouvrages privés et publics en construction neuve y ont tout intérêt car le conseil que nous leur apporterons leur permettra de réduire le risque de non atteinte de ses objectifs. Dans l’existant, nous écoutons le client et répondons à sa demande. Mais nous essayons de le convaincre qu’en allant un petit peu au-delà de l’audit (orienté valorisation du patrimoine), le commissioning peut apporter beaucoup en termes de réduction de la facture énergétique à court terme. Nous recevons des demandes chaque semaine en matière de centres commerciaux, de bureaux, et de locaux industriels. La plupart portent sur les marchés de la construction neuve avec Labellisation internationale à la clé et très peu de demandes en rétrocommissioning. Toutefois, la future obligation de travaux dans le tertiaire risque d’inverser la donne et de valoriser cette mission sur le marché.

 

Cette méthode peut-elle s’appliquer au logement ?

Ca ne se fait pas encore en France. Mais nous envisageons de la proposer pour des bâtiments chauffés collectivement. Les bailleurs sociaux ou les exploitants semblent intéressés, notamment dans l’optique de l’audit énergétique qui devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots.

 

Combien coute cette prestation?

Le coût dépend du type d’installation et du type de commissioning. Le prix moyen oscille entre 7 euros/m² pour un commissioning de base et 30 euros pour un commissioning avancé.

 

Qui peut le réaliser ?

Une partie tierce ou indépendante de la conception et de la réalisation des travaux. Ce sont souvent des experts qui ont déjà expérimenté les domaines de la conception, de la construction et de l’exploitation.

 

Bureau Veritas l’a-t-il expérimenté ?

Oui. Nous avons appliqué le processus de rétrocommissioning à notre siège social à Neuilly-sur-Seine : la facture énergétique, qui atteignait 19 000 euros par mois, a été réduite de 15%. Dans l’une de nos 22 agences, les économies d’énergie ont atteint 20%.

 

Quels sont vos atouts pour vous développer dans ce secteur ?

Bureau Veritas est une tierce partie technique aux savoir-faire multicritères (enveloppe, systèmes, analyse de risques, assistance) et nous avons acquis une expérience en la matière aux niveaux national et international (Etats-Unis, Corée du sud, Chine, Espagne).

 

Quelles sont vos ambitions en la matière ?

Nous souhaitons devenir leader en France et en Europe.

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