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Le cœur de la ville va bientôt battre
Le projet urbain «Coeur de ville» regroupe l’Orcod-IN du Bas-Clichy et le nouveau programme national de renouvellement urbain. Il se développera principalement à la place des immeubles démolis de l’Etoile et du Chêne Pointu en trois grandes séquences jusqu’en 2030. - © EPFIF / BASE / LAMBERT LÉNACK / TRANSITEC / ATELIER 68

Le cœur de la ville va bientôt battre

Dossier réalisé par Nathalie Moutarde |  le 07/12/2018  |  Seine-Saint-DenisRénovationDUPOlivier KleinZAC

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Clichy-sous-Bois -

Les copropriétés dégradées du Bas-Clichy font l'objet d'un projet urbain d'ampleur qui se déploiera à la place des bâtiments démolis. Au préalable, il faut les acquérir et surtout reloger les familles concernées.

« Depuis que nous intervenons dans le Bas-Clichy, nous sommes engagés dans une course contre la montre permanente. Les immeubles se trouvent dans un tel état de délabrement que nous avons l'obligation d'aller vite », confie Joëlle Boneu, directrice des opérations de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national (Orcod-IN) à l'établissement public foncier d'Ile-de-France (Epfif). Construit entre 1954 et le début des années 1970 sur la base du plan d'urbanisme de Bernard Zehrfuss (le concepteur du Cnit), ce quartier de 4 000 logements, situé au centre de Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) se compose presque exclusivement de copropriétés. Les deux plus importantes d'entre elles, le Chêne Pointu et l'Etoile du Chêne Pointu, dessinées par Bernard Zehrfuss, cumulent les difficultés les plus graves : qualité du bâti, présence de marchands de sommeil, faiblesse des ressources des copropriétaires occupants qui ne peuvent plus financer des travaux de plus en plus coûteux, problèmes de gestion récurrents (ascenseurs, chauffage… ). Les autres copropriétés, moins touchées, se trouvent cependant dans une grande fragilité socio-économique.

Afin d'enrayer cette spirale négative, l'Etat, par un décret de janvier 2015, a lancé une Orcod-IN dans le Bas-Clichy, premier quartier en France à expérimenter ce nouveau dispositif mis en place par la loi Alur. L'Epfif, qui en assure le pilotage, remplit une triple mission : action foncière (achat massif de logements, portage, démolitions… ) ciblée sur l'Etoile et le Chêne Pointu ; accompagnement des copropriétés (suivi, animation) inscrites dans différentes procédures (voir plan ci-dessous) ; mise en œuvre du projet urbain qui vise à doter Clichy-sous-Bois d'un véritable « cœur de ville » et à transformer radicalement l'image du quartier. « L'Orcod-IN ne crée pas d'outil nouveau mais elle permet d'optimiser ceux qui existent déjà, de réaliser des économies d'échelle, de créer des circuits courts de décision, d'éviter de perdre du temps en réduisant le nombre d'interlocuteurs… L'Epfif joue un rôle de pilote ensemblier des différents volets d'intervention », souligne Joëlle Boneu. L'Orcod-IN s'articule au nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) du Bas-Clichy, dont le périmètre, plus large, intègre le quartier d'habitat social des Bois du Temple. Aux 250 à 300 M€ que l'Epfif consacrera à ce projet sur douze ans via la taxe spéciale d'équipement, s'ajouteront des subventions de l'Anru, notamment fléchées sur les équipements publics. La convention Anru 2 devrait être signée en mars 2019.

La DUP en 2020. Trois ans et demi après le lancement opérationnel du dispositif, l'opérateur foncier a déjà acquis 500 logements en négociant à l'amiable, par adjudication lors d'une saisie immobilière ou via le droit de préemption urbain renforcé délégué par la Ville. Le rythme d'acquisition devrait s'accélérer en 2020 avec l'obtention de la déclaration d'utilité publique. Parallèlement, de premiers travaux d'urgence ont été réalisés pour améliorer les conditions d'habitabilité, soit 15 M€ financés par l'Anah et la région Ile-de-France. Une seconde phase de 8 M€ est programmée, financée par l'Anah et l'Epfif. Des travaux de sécurisation des façades des plus hauts immeubles ont aussi débuté. En juin 2016, le pignon du bâtiment Ronsard (copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu) s'est en partie effondré, entraînant le relogement de 91 familles. « Les études menées suite à cet épisode ont montré l'existence d'un risque similaire sur tous les bâtiments R + 10. Nous avons décidé de tous les démolir mais en attendant, nous devons les sécuriser en posant des filets métalliques », indique Joëlle Boneu. Au total, 1 240 logements seront rasés contre 890 prévus en avril 2016, chiffre porté à 981 trois mois plus tard. Les immeubles conservés seront soit maintenus en copropriété dans le cadre d'une scission de la copropriété existante, soit réhabilités et vendus à des bailleurs sociaux.

Mais avant de démolir, l'Epfif doit reloger les familles concernées. « C'est un travail de dentelle pour permettre des parcours résidentiels positifs compte tenu de la situation sociale des ménages, de leurs souhaits. C'est la principale difficulté de l'Orcod-IN car nous ne possédons pas de patrimoine. Sous l'égide de l'Etat, nous avons noué un partenariat, avec les réservataires du logement social (Etat, collectivités, Action Logement) et les bailleurs sociaux et signé une convention de relogement avec quelques organismes HLM franciliens », ajoute la directrice des Orcod-IN.

A ce jour, l'Epfif a trouvé un nouveau toit à 164 familles. Son objectif : parvenir à une moyenne de 80 à 150 relogements par an. La loi Elan, qui crée une procédure d'extrême urgence spécifique aux Orcod-IN (prise de jouissance de l'immeuble dès le prononcé de l'ordonnance d'expropriation et donc possibilité d'engager le relogement des familles) devrait faciliter le processus. Pour Joëlle Boneu, la capacité à reloger rapidement constitue l'une des conditions de réussite du projet. « Tant que nous n'aurons pas relogé, nous ne pourrons pas démolir les bâtiments et le projet urbain sera bloqué », explique-t-elle.

Création d'une ZAC. Du point de vue des procédures administratives, l'opération d'aménagement a franchi une étape significative en septembre avec la création de la ZAC du Bas-Clichy. L'Epfif, qui en assure la maîtrise d'ouvrage, devrait bientôt dévoiler le nom de l'aménageur, le temps de finaliser les négociations. Le programme prévoit la réalisation de 1 500 logements, sociaux et en accession, et 1 500 réhabilitations ainsi qu'un ambitieux volet d'équipements publics (lire entretien ci-contre) . Le projet se déroulera en trois séquences de démolition- reconstruction entre 2022 et 2030. D'ici là, de premières opérations d'habitat seront engagées sur les fonciers disponibles (lire p. 36) .

La mutation du Bas Clichy est donc bien enclenchée même si elle reste encore peu visible. Pour cela, il faudra attendre l'arrivée du tramway T4 qui permettra de rejoindre, en moins de dix minutes, la gare du Grand Paris Express (ligne 16) sur le plateau de Clichy-Montfermeil. Sa mise en service est prévue fin 2024.

« De plus en plus de maires confrontés à des situations de logements indignes »

« La lutte contre l'habitat indigne est une priorité absolue. De plus en plus de maires sont confrontés à des situations de logements insalubres loués par des marchands de sommeil. Au sein de l'Epfif, nous finançons la rénovation d'immenses copropriétés dégradées non seulement à Clichy-sous-Bois mais aussi à Grigny et bientôt à Mantes-la-Jolie. Autour de Valérie Pécresse, la région Ile-de-France accompagne également plus de 70 000 Franciliens au sein de 50 copropriétés dégradées de tailles plus modestes. »

Geoffroy Didier, président de l'Epfif, vice-président du conseil régional d'Ile-de-France en charge du logement.

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Geoffroy Didier, président de l’Epfif, vice-président du conseil régional d’Ile-de-France en charge du logement. - © PHILIPPE STROPPA / EPF IDF

« Créer des équipements publics symboliques »

Quelles sont les grandes lignes du projet « Cœur de ville » ?

En tant que maire et président de l'Anru, j'attache beaucoup d'importance à la programmation des équipements publics dans les projets de renouvellement urbain. Et cela vaut pour le Bas-Clichy. Nous voulons y installer des équipements symboliques. Après l'implantation, en 2016, d'une bibliothèque, nous allons construire un nouveau conservatoire, signé Gaëlle Péneau, et un double gymnase, près du stade Caltot qui sera réhabilité. Outre la restructuration de trois écoles, nous réfléchissons à la création d'un pôle éducatif, ouvert sur le quartier avec halte-jeux, centre de loisirs, espace parents-enfants… Le projet « Cœur de ville » se caractérise aussi par son volet aménagement paysager. Quant au tramway T4, attendu fin 2019, il va désenclaver le quartier et créer un axe structurant est-ouest.

Que pensez-vous du dispositif de l'Orcod-IN ?

Il est efficace car il repose sur des financements adaptés et des capacités techniques d'intervention. Pour stopper la spirale de paupérisation des copropriétés, il faut y entrer en acquérant massivement des lots.

L'entrée de l'Epfif à l'Etoile et au Chêne Pointu a eu un impact en termes de qualité de l'entretien car il paye ses charges. A titre d'illustration, la remise en route du chauffage est moins difficile aujourd'hui qu'il y a quelques années car les chaudières sont entretenues.

L'accompagnement des autres copropriétés est-il suffisant pour assurer leur redressement ?

Il faut éviter que les marchands de sommeil délogés de l'Etoile ou du Chêne Pointu n'aillent trouver refuge dans les autres copropriétés. Nous devons être attentifs à qui vend, qui achète dans ces immeubles. Il faut aussi régler le problème du reste à charge. Jusqu'alors, les subventions de l'Anah et de la région finançaient la quasi-totalité des travaux dans les copropriétés en plan de sauvegarde avec un reste à charge très faible pour les copropriétaires. La région ne voulant plus s'engager dans de nouvelles copropriétés, nous devons trouver d'autres financements. Pour l'instant, cette question n'est pas résolue et la situation commence à devenir critique.

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Olivier Klein, maire de Clichy-sous- Bois, président de l’Anru - © BRUNO LEVY / LE MONITEUR

10 000 habitants dans le Bas-Clichy, soit le tiers de la population communale.

4 000 logements dont 93 % en copropriété.

12 copropriétés.

1 520 logements au Chêne Pointu et à l'Etoile du Chêne Pointu.

1 240 logements à démolir.

1 500 logements à reconstruire.

85 ha : périmètre de l'Orcod-IN et de la ZAC.

500 logements déjà acquis et 164 ménages relogés.

250 à 300 M€ engagés par l'Epfif sur 12 ans.

15 M€ de travaux d'urgence réalisés.

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Les 12 copropriétés du Bas-Clichy font l’objet de procédures de redressement : plan de sauvegarde (maître d’ouvrage : Epfif), Opah (opération programmée d’amélioration de l’habitat, maître d’ouvrage : EPT Grand Paris Grand Est) et Popac (programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés, maître d’ouvrage : Ville). - © VILLE DE CLICHY
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Les immeubles les plus hauts du Bas-Clichy (R + 10) seront démolis dans le cadre de l’opération « Coeur de ville ». - © PHILIPPE STROPPA / EPF IDF

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