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Le bornage ou la délimitation de propriétés contiguës

Cyril Laroche, avocat à la Cour |  le 11/06/2018  |  Immobilier

Indépendamment ou préalablement à une vente immobilière, le bornage s'avère nécessaire pour déterminer avec certitude les droits à construire sur un terrain. En effet, ces droits à construire sont fixés au vu des règles d'urbanisme applicables sur le terrain d'assiette d'un projet dont il faut connaître les limites pour les calculer (par ex. les règles de prospect).

Le bornage a pour objet de délimiter des propriétés contiguës (article 646 du Code civil). Il doit être effectué pour toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et pour tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot de lotissement ou d'un terrain issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.

La mention du descriptif du terrain résultant d'un bornage doit être inscrite dans la promesse ou le contrat de vente (C. urb. , art. L. 111-4). Le bornage est facultatif pour les autres ventes immobilières. Il appartiendra, cependant, aux parties à la vente d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'indiquer dans la promesse ou le contrat si le descriptif du terrain résulte d'un bornage (C. urb. , art. L. 111-4). En l'absence de l'une des mentions précitées, le bénéficiaire de la promesse de vente, le promettant d'une promesse d'achat ou l'acquéreur pourra intenter une action en nullité de la vente dans le délai d'un mois suivant la signature de l'acte authentique qui a constaté la réalisation de la vente, sous réserve que cette même omission n'ait pas été régularisée dans l'acte authentique (C. urb. , art. L. 115-5).

Le champ d'application du bornage

Le bornage s'applique sur tout terrain appartenant à une personne physique ou morale, française ou étrangère, publique ou privée. Peu importe, à cet égard, que le terrain soit nu ou bâti, constructible ou inconstructible. L'article D. 161-12 du Code rural et de la pêche maritime dispose expressément que les limites des chemins ruraux appartenant aux personnes publiques par rapport aux terrains des propriétés riveraines peuvent être délimités par un certificat de bornage délivré par le maire de la commune du terrain concerné. Toutefois, le bornage ne saurait délimiter le terrain par rapport aux dépendances incorporées dans le domaine public dont les limites peuvent être fixées par décret (fortifications militaires) ou par arrêté préfectoral (délimitation du domaine public ferroviaire). S'agissant du domaine public routier, les limites du domaine sont fixées par l'autorité administrative propriétaire des voies publiques par un plan d'alignement (art. L. 112-1 du Code de la voirie routière) puis par un arrêté d'alignement individuel délivré à chaque propriétaire voisin qui souhaite construire.

Le bornage doit être distingué de la clôture par laquelle le propriétaire d'un fonds décide unilatéralement de clore un terrain (C. civ. , art. 647). Il ne sert pas non plus à délimiter les parties communes et privatives d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dont le sol est détenu en indivision par les copropriétaires (Cass. 3e civ. 19 novembre 2015, n° 14-25.403).

Un bornage ne peut être effectué qu'entre des terrains qui ont des limites communes. La présence d'un mur mitoyen construit sur cette limite n'empêche pas de dresser un procès-verbal (PV) de bornage - même si aucune borne ne pourra être posée. Au contraire, deux fonds séparés par une limite naturelle tels qu'un cours [...]

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