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Le bornage, mode d'emploi

Par Cyril Laroche, docteur en droit, avocat à la Cour |  le 06/04/2018  |  UrbanismeRéglementationDroit de l'urbanisme

Urbanisme -

Le bornage est une opération consistant à déterminer les limites séparant deux propriétés contiguës et à fixer les droits à construire sur le terrain. Le bornage peut s'imposer en cas de vente immobilière, notamment dans un lotissement ou une ZAC. Le point sur le régime juridique applicable.

Quel est l'objet du bornage ?

Le bornage vise à délimiter et matérialiser précisément et définitivement des propriétés contiguës par des bornes (art. 646 du Code civil). La procédure peut, par exemple, fixer des limites aux chemins ruraux appartenant aux personnes publiques par rapport aux terrains des propriétés riveraines (art. D. 161-12 du Code rural et de la pêche maritime). Le bornage ne saurait avoir pour objet de délimiter un fonds en indivision ou les parties privatives et parties communes d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Il est fréquemment accompagné d'un arpentage qui mesure la superficie des terrains bornés.

Quelles différences existe-t-il entre bornage, alignement et clôture ?

Le bornage se distingue de l'alignement, qui a pour objet de désigner la limite entre une propriété et le domaine public. L'alignement est fixé par l'autorité administrative, propriétaire de la voie (commune, département ou Etat), soit par un plan d'alignement, soit par un arrêté d'alignement individuel. Il permet notamment d'élargir et de moderniser la voirie.

Le bornage est également distinct de la clôture, par laquelle le propriétaire d'un fonds décide unilatéralement de clore un terrain, sous réserve d'avoir obtenu une autorisation administrative (art. 647 du C. civ. ).

Le bornage a-t-il un effet translatif de propriété ?

Non. Le bornage constate les limites de propriétés existantes au vu d'un faisceau d'indices (titre de propriété, plan cadastral, etc. ). Il protège la propriété des voisins. Il ne produit aucun effet translatif de propriété. L'action en bornage ne saurait donc se confondre avec celle tendant à la revendication de la propriété.

Comment savoir si les propriétés sont contiguës ?

Les propriétés sont contiguës, et donc susceptibles de faire l'objet d'un bornage, dès lors qu'elles ont une limite commune. Peu importe que le terrain contigu soit bâti ou non. Un bornage peut en effet être effectué dès lors qu'un mur mitoyen est implanté sur la limite commune.

En revanche, deux fonds séparés par une limite naturelle tel un cours d'eau - même s'il n'est ni navigable, ni flottable - ne sont pas contigus et ne peuvent donc pas faire l'objet d'un bornage. Il en va de même si les fonds sont séparés par une voie publique ou une ligne de chemin de fer.

La Cour de cassation a considéré que deux terrains séparés par un chemin d'exploitation, servant exclusivement à la communication entre eux, pouvaient faire l'objet d'un bornage (Cass. 3e civ., 8 décembre 2010, n° 09-17005). La limite des terrains devait alors être fixée de part et d'autre de la ligne médiane du chemin.

Qui peut exercer une action [...]

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