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Le BIM au service de la requalification architecturale et de la surélévation

le 30/04/2018  |  SantéEnergieTechniquePerformance énergétiqueParis

Et si nous cessions de nous focaliser uniquement sur la rénovation énergétique, les vrais sujets étant la requalification architecturale, le confort, le bien-être, la santé, la sécurité et la valorisation patrimoniale et au passage bien sûr les économies d'énergie.

Réhabiliter ne suffit plus, il faut requalifier et cesser de se focaliser sur le diagnostic thermique. Preuve est faite que ce dernier constitue un frein majeur au passage à l'acte puisqu'il fait surtout apparaître « des temps de retour » insupportables aux yeux des copropriétaires.

Le premier levier réside donc dans le diagnostic architectural et technique global, regards croisés de l'architecte et du thermicien, professionnels qualifiés, indépendants, responsables. La requalification globale vise à repenser les bâtiments pour les modes de vie actuels et futurs, à améliorer les conforts et les usages et à valoriser l'image architecturale pour recréer l'envie et la fierté d'habiter son immeuble tout en augmentant la valeur patrimoniale. Le projet RBR 2020 (Réflexion Bâtiment Responsable) confirme cette orientation puisqu'il vise une approche globale prenant en compte les performances plurielles des espaces engendrés.

Mais le passage à l'acte reste compliqué, notamment par la lenteur des processus de prise de décisions inhérents à une copropriété. Il faut actuellement cinq à sept ans… On pourrait réduire ce délai à deux ou trois ans en repensant le mode de consultation (audit global + maîtrise d'œuvre) et gagner encore un temps précieux en jouant pleinement la carte du BIM.

Un autre levier réside dans la surélévation. Les villes et notamment Paris encouragent la recherche de densification et de surélévation.

L'idée est séduisante : on crée de la richesse en cédant des droits à construire tout en diminuant les charges de tous puisqu'on augmente les millièmes (voir images 7 et 8).

Encadré en marge dépassant (si possible à cet endroit) Mais du concept au passage à l'acte, bien des obstacles devront être franchis.

Il faut d'abord que la copropriété vote le principe de la surélévation et elle voudra ensuite une mise en concurrence pour pouvoir se décider entre plusieurs offres. Or ces études sont coûteuses et elles sont le plus souvent avancées par les prestataires. L'architecte doit réaliser une faisabilité administrative, puis une faisabilité technique.

La faisabilité administrative suppose une analyse très fine du PLU, puis une rencontre avec les services instructeurs pour être sûr de la bonne interprétation des différentes contraintes du PLU, une rencontre quasi certaine avec l'architecte des bâtiments de France et lorsque le projet se situe dans Paris, il faudra aussi rencontrer, selon la nature du bâtiment à surélever : l'association du Vieux Paris, siècle et bien évidemment la mairie d'arrondissement.

La maquette numérique sera d'une aide précieuse pour « spacialiser » les volumes et les différentes contraintes : prospects, hauteurs maximales, etc… Chacun gagnera du temps pour comprendre et instruire le projet (en attendant la systématisation de 1 ).

Une fois le volume enveloppe défini et donc le nombre de mètres carrés créés, il faudra entreprendre l'étude de faisabilité technique (voir image 6).

Il conviendra d'abord de faire établir un relevé précis par un géomètre (relevé traditionnel ou scan 3D avec vectorisation pour obtenir plans, élévations, coupes… exploitables dans les logiciels de modélisation des architectes (en format IFC 2 )).

La faisabilité technique peut nécessiter des sondages destructifs pour vérifier la portance des charges induites par le projet de surélévation ; il faudra aussi tenir compte des conduits de cheminée existants, des ventilations, voir comment se raccorder aux évacuations, et comment prolonger cage(s) d'escalier et ascenseur(s).

Réfléchir au parti constructif en cherchant à minimiser les charges est un des points de la surélévation : le recours à la filière sèche (bois, acier) est à privilégier pour avoir un chantier aux nuisances réduites grâce à la préfabrication.

Régler les problèmes de sécurité incendie, d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite en est un autre car, s'agissant d'une construction neuve, la surélévation doit respecter la [...]

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