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Le bâtiment face à l'épreuve du temps : obsolescence et réversibilité

Marie-Pierre Alix, avocate associée et Stéphanie de Laroullière, avocate, DS Avocats |  le 29/11/2018  |  ParisRhôneFrance entière

Au cœur des préoccupations des acteurs de l'immobilier depuis de nombreuses années, l'obsolescence et la réversibilité des immeubles soulèvent des interrogations au plan juridique, notamment concernant la responsabilité des constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du Code civil.

Face à l’évolution constante des réglementations, des normes, et des besoins, l’immeuble devient de plus en plus rapidement obsolète. En Île-de-France, près de 900 000 m2 de bureaux ne trouvent pas preneur, et souffrent d’une vacance estimée à plus de 4 ans en moyenne, alors qu’en raison de la croissance démographique et de l’évolution des modèles familiaux, un couple sur deux est divorcé en région parisienne, des logements manquent. Fort de ce constat afin de remédier à cette situation, et de s’adapter à la demande grandissante, aux côtés des opérations de restructuration/réhabilitation d’immeubles, souvent considérées comme trop coûteuses et extrêmement contraignantes techniquement, comme juridiquement, les maîtres d’ouvrage publics, comme privés, développent des programmes permettant l’adaptabilité de l’immeuble à coûts raisonnables. Les opérations de construction d’immeubles neufs réversibles, conçus en conséquence pour plusieurs usages successifs, se multiplient. Cette multiplication n’est pas sans poser des questions juridiques entre autres en termes de responsabilité des constructeurs.

L’obsolescence d’un immeuble existant se traduit par la dépréciation de sa valeur sur le marché, au regard de différents indicateurs, à savoir notamment : sa localisation (ex : distance aux transports en commun), ses équipements (chauffage, ventilation, climatisation, etc.), sa valeur locative, son coût d’exploitation, ou encore sa conformité réglementaire (sécurité, énergie, environnement, etc.). L'émergence de nouvelles tendances de vie co-working ou le flex- office au bureau comme le oblige à repenser l'organisation des locaux à usage de bureau. Ainsi 50 % de la population active sera concernée par le télétravail en 2025 (étude Fujitsu). La croissance démographique, le nombre de célibataires, outre le modèle familial qui évolue provoquent des besoins en termes de logement de plus en plus importants. Les opérations de construction doivent désormais prendre en compte ces mutations, mais la question se pose de savoir comment adapter des immeubles existants potentiellement dépassés. En effet, les immeubles en France sont vieillissants et connaissent aujourd’hui une vie de plus en plus courte. Ainsi, selon BNP Paribas Real Estate, 45 % du parc de bureaux en Île-de-France a plus de 25 ans et 65 % plus de 21 ans. En outre, le nombre de bureaux vacants en France est estimé à 5 millions de mètres carrés, soit environ 70 000 logements potentiels. L’âge du parc immobilier et le taux de vacance de celui-ci témoignent de l’obsolescence immobilière, et de la dépréciation de ces actifs, en totale contradiction avec les valeurs de la ville durable.

À cela s’ajoute le développement des contraintes réglementaires liées aux enjeux sociaux et environnementaux, notamment révélés par la crise économique et soulevés lors du Grenelle de l’Environnement de 2007. En effet, la réglementation en droit de la construction incorpore de façon croissante des problématiques environnementales et contraint les immeubles à usage de bureaux à être plus respectueux de l’environnement. C’est le cas, entre autres, de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Elle impose un seuil de consommation énergétique pour les bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/(m².an). Ce seuil devant être envisagé dès la conception du bâtiment. Dès lors, l’opération de construction d’un immeuble doit intégrer ces contraintes réglementaires, dès sa conception. Or, l’adaptabilité des immeubles aux évolutions réglementaires est un challenge en termes de temps puisque, à mesure qu’une opération de construction se réalise, une réglementation peut être modifiée. Ainsi, un immeuble adapté à la réglementation thermique 2012, dont la conception est réalisée en 2018 et la livraison en 2020, sera potentiellement obsolète face à la future réglementation thermique 2020. L’évolution réglementaire, les changements de modes [...]

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