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Le bail : un outil de lutte contre l'obsolescence des immeubles

Sébastien Legrix de La Salle Avocat associé, DS Avocats |  le 29/11/2018  |  France entière

Lorsqu'un immeuble vieilli et devient obsolète, il peut rester vacant pendant plusieurs mois voire plusieurs années. Les locataires lui préfèrent des locaux plus adaptés aux besoins de la clientèle ou de leurs collaborateurs. Le propriétaire subit alors une perte de revenu locatif. Afin d'éviter cet effet, propriétaire et locataire peuvent organiser leur relation afin de garantir l'adéquation permanente de l'immeuble au besoin du locataire. Plusieurs outils sont à leur disposition. Explications.

L'obsolescence, un phénomène fluctuant selon les actifs immobiliers

Le phénomène d'obsolescence touche tous les types d'immeubles et plus particulièrement les commerces, logements et bureaux. Les commerces sont peut-être ceux qui sont les moins concernés car le cycle de renouvellement des boutiques est généralement très court pour adapter les concepts aux besoins de la clientèle. Toutefois, l'évolution des modes de consommation, notamment avec le développement de l'e-commerce, contraint les centres commerciaux ou les centres villes à repenser le commerce, ce qui n'est pas sans incidence sur les immeubles. On parle alors d'obsolescence territoriale et sociologique.

Les bureaux sont tout particulièrement confrontés à l'obsolescence qui peut être technique (connectivité, équipements), économique (productivité, coûts de fonctionnement), sociologique (bien-être, modes de vie et de travail), réglementaire (sécurité, santé, environnement, énergie) ou territoriale (localisation, transports en commun). Ce constat peut être fait tant dans les immeubles de bureaux que dans les immeubles anciens regroupant des logements et des activités tertiaires (bureaux, professions libérales). Ainsi, à titre d'exemple, les normes relatives aux établissements recevant du public et aux personnes à mobilité réduite, peuvent rendre un bien immobilier impropre à son usage initial faute de pouvoir réaliser les travaux nécessaires pour des raisons techniques (immeuble protégé, impossibilité technique), économiques (coût) ou juridiques (refus de la copropriété ou des autorités administratives). (Voir sur ce point l'article « Réversibilité et copropriété : un couple mal assorti »).

L'obsolescence des immeubles conduit à leur vacance

L'une des conséquences directe de l'obsolescence est pour les propriétaires de biens immobiliers, un risque accru de vacance de ces derniers. Toutefois, la pénurie de logements dans les grandes villes fait que mêmes obsolètes, leur taux de vacance reste faible. Il en va différemment des commerces hors emplacements prime et des bureaux pour lesquels l'offre de biens neufs accélère l'obsolescence et la vacance des biens anciens.

Si le taux d'obsolescence est en baisse ces dernières années en Île-de-France et est plus important en région, dans tous les cas il vise des immeubles qui ne sont plus adaptés à la demande notamment au regard des services proposés, de la localisation, des aménagements ou des normes environnementales. Or, la vacance des biens immobiliers accélère leur vieillissement et se traduit pour leurs propriétaires, par une perte immédiate de revenus locatifs, une non refacturation de tout ou partie des charges et donc une perte de valeur desdits biens.

Le bail, un outil permettant de réinventer l'usage des immeubles…

Le bail sous toutes ses formes apparaît comme un outil permettant de lutter contre l'obsolescence des immeubles et ce, à deux stades distincts, selon que l'immeuble est ou non obsolète.

Lorsque l'immeuble est déjà obsolète, le propriétaire peut décider de le restructurer pour un [...]

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