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Le bail en l’état futur d’achèvement, un ovni juridique

Par Cyril Laroche, avocat à la Cour, docteur en droit |  le 23/10/2015  |  ImmobilierRéglementationCommande publiqueDroit de la constructionRéglementation des marchés publics

Marchés privés -

Le bail en l’état futur d’achèvement (Befa) est une invention de la pratique qui n’est, à ce jour, régie par aucune disposition législative ou réglementaire. Il consiste à adosser un bail commercial à une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Autrement dit, l’immeuble est d’abord construit par le vendeur ; puis, dans un second temps, loué par le bailleur au preneur.

Ce montage contractuel présente des avantages tant pour le vendeur et l’investisseur-bailleur que pour le preneur. Examen des principales clauses de ce contrat, dont la rédaction réclame la plus grande minutie.

Comment définir le bail en l’état futur d’achèvement ?

Le Befa est un contrat par lequel le propriétaire d’un terrain (puis, le cas échéant, l’acquéreur des futurs locaux) s’engage à donner à bail commercial, à un preneur-utilisateur, un immeuble ou des locaux à construire.
Ce contrat présente l’avantage de garantir au bailleur la rentabilité de son investissement, dès lors qu’il dispose déjà d’un preneur qui a, par avance, accepté de verser les loyers. Les investissements « en blanc » sont aujourd’hui assez risqués. En contrepartie de cet engagement de payer les loyers d’un immeuble qui reste à construire, le preneur peut participer à la conception et à la réalisation de l’ouvrage afin qu’il réponde le mieux possible à ses besoins.
En pratique, le plus souvent, le propriétaire du terrain ne sera pas le bailleur. Il conclut un contrat en vue de vendre l’immeuble en l’état futur d’achèvement à un investisseur qui financera la réalisation des travaux. Cet investisseur acquerra le bien au fur et à mesure de sa réalisation. Il se substituera au vendeur pour être le bailleur du preneur au plus tard à la date de prise d’effet du bail par avenant (et ce à supposer qu’il n’ait pas déjà été partie au bail initial). La substitution de bailleur ne saurait être l’occasion de modifier ses obligations à l’égard du preneur, sauf accord de ce dernier.

Qui est le maître d’ouvrage des travaux ?

Le propriétaire du terrain qui construit l’immeuble est le maître d’ouvrage. Il conserve cette qualité en cas de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) de l’ouvrage à l’investisseur-bailleur.
En pratique, le propriétaire du terrain conclura un contrat avec un promoteur immobilier selon les termes duquel ce dernier s’engagera à édifier l’immeuble à ses risques et périls en concluant les marchés nécessaires pour la conception et la réalisation de l’ouvrage.
Hors le contrat de promotion immobilière, le propriétaire du terrain peut également conclure un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée afin d’être représenté par un mandataire pour conclure, pour son compte et en son nom, les marchés nécessaires à la construction de l’immeuble, ainsi que [...]

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