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Le bail à construction entre dans l’objet d’une société d’attribution

le 13/06/2005

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Arrêt no 408 FS-P B du 31 mars 2005 Cour de Cassation SCI Boissières de Guermantes c/SCA Cottages de Guermantes et autres

La Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, a rendu l’arrêt suivant:

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Boissières de Guermantes, dont le siège est 162 boulevard Magenta, 75010 Paris,

en cassation d’un arrêt rendu le 24 septembre 2003 par la cour d’appel de Paris (19e chambre, section A), au profit:

1°/ de la SCA Cottages de Guermantes, dont le siège est 100 rue de Sèvres, 92100 Boulogne-Billancourt, représentée par son gérant la société Atis Réal Sebicg, société anonyme, dont le siège est Tour Maine Montparnasse, 33 avenue du Maine, 75015 Paris,

2°/ de la société civile professionnelle (SCP) Gueroult-Wallut-Martin-Maulen-Bontoux, enseigne «Allez et associés AA», dont le siège est 25 avenue Georges V, 75008 Paris,

3°/ de M. Patrick Wallut, domicilié 25 avenue Georges V, 75008 Paris,

défendeurs à la cassation;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;

Vu la communication faite au Procureur général;

La Cour, composée conformément à l’article L.131-6-1 du Code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 1er mars 2005, où étaient présents: M. Weber, président, M. Paloque, conseiller rapporteur, MM. Villien, Cachelot, Mmes Lardet, Gabet, Renard-Payen, M. Rouzet, conseillers, Mmes Boulanger, Maunand, Nési, conseillers référendaires, M. Cédras, avocat général, Mme Jacomy, greffier de chambre;

Sur le rapport de M. Paloque, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, avocat de la société SCI Boissières de Guermantes, de la SCP Defrénois et Levis, avocat de la SCP Gueroult-Wallut-Martin-Maulen-Bontoux, de M. Wallut, de Me de Nervo, avocat de la SCA Cottages de Guermantes, les conclusions de M. Cédras, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;

Met hors de cause la SCP Gueroult-Wallut-Martin-Maulen-Bontoux et M. Vallut;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 septembre 2003), que, suivant acte reçu par M. Wallut, notaire, un bail à construction a été passé entre la Société civile d’attribution les Cottages de Guermantes (la SCA) et la Société civile immobilière Boissières de Guermantes (la SCI), pour une durée de vingt-cinq ans, en vue de l’édification par le preneur, sur diverses parcelles de terre, de dix-huit maisons individuelles à usage d’habitation; qu’il était prévu qu’au terme du bail, les constructions deviendraient la propriété du bailleur, sans indemnité au profit du preneur; que la SCI a demandé l’annulation du bail;

Sur le premier moyen:

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen:

1°/ que l’attribution de l’usage des biens sociaux aux associés étant de l’essence de la société d’attribution, celle-ci ne dispose elle-même d’aucun droit de jouissance et ne peut valablement conclure de bail à construction portant sur l’immeuble à construire; qu’en affirmant que le bail à construction était un moyen de remplir l’objet social de la société d’attribution, la cour d’appel a violé l’article L.212-1 du Code de la construction et de l’habitation;

2°/ que l’erreur sur la rentabilité ou viabilité économique d’un contrat constitue une erreur sur la substance qui entraîne la nullité du contrat dès lors qu’aucun aléa n’a été accepté par les parties et que l’erreur est excusable; qu’en se bornant à affirmer que l’appréciation erronée de la rentabilité économique de l’opération n’est pas constitutive d’un vice du consentement, sans rechercher si les parties avaient accepté un aléa ou si l’erreur commise était inexcusable, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1110 du Code civil;

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé, d’une part, que la construction d’immeubles étant dans l’objet d’une société d’attribution, le recours à un bail à construction n’était pas contraire à cet objet et était même un moyen de le remplir, et, d’autre part, retenu, à bon droit, que l’appréciation erronée de la rentabilité économique de l’opération n’était pas constitutive d’une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement de la SCI à qui il appartenait d’apprécier la valeur économique et les obligations qu’elle souscrivait, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef;

Mais, sur le deuxième moyen:

Vu l’article 1382 du Code civil;

Attendu que pour condamner la SCI au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que la présente action a été engagée après l’échec d’une première procédure tendant aux mêmes fins, dont la SCI a été déboutée;

Qu’en statuant ainsi, alors que, dans cette précédente procédure, la demande de la SCI tendant à l’annulation du contrat de bail à construction avait été déclarée irrecevable comme nouvelle et que les deux actions ne tendaient donc pas aux mêmes fins, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef;

Et, sur le troisième moyen:

Vu l’article 1382 du Code civil;

Attendu que pour condamner la SCI au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’arrêt retient que l’appel qui ne fait que reprendre des moyens que les premiers juges ont clairement et de façon motivée rejetés, apparaît guidé par la mauvaise foi;

Qu’en statuant par de tels motifs, qui ne suffisent pas à établir le caractère abusif de la procédure intentée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef;

Par ces motifs:

Casse et annule, mais seulement en ce que, d’une part, il confirme le jugement entrepris en ce qu’il condamne la SCI Boissières de Guermantes à payer à la SCA Cottages de Guermantes la somme de 2000 E pour procédure abusive, et, d’autre part, en ce qu’il condamne la SCI Boissières de Guermantes à payer à la SCA Cottages de Guermantes la somme de 2000 E pour procédure abusive, l’arrêt rendu le 24 septembre 2003, entre les parties, par la cour d’appel de Paris; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Orléans;

Condamne la SCI Boissières de Guermantes aux dépens;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Boissières de Guermantes à payer, d’une part, à la SCP Gueroult-Wallut-Martin-Maulen-Bontoux et M. Wallut, ensemble, la somme de 2000 E, et d’autre part, à la SCA Cottages de Guermantes la somme de 2000 E;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Boissières de Guermantes;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille cinq.

Moyens produits par la SCP Gatineau, avocat aux Conseils pour la SCI Boissières de Guermantes

Moyens annexés à l’arrêt no 408 (CIV.3)

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement en ce qu’il avait débouté la SCI Boissière de Guermantes de sa demande de nullité du bail à construction qui la liait à SCA Les Cottages de Guermantes;

Aux motifs propres que la construction d’immeubles d’habitation étant dans l’objet d’une société d’attribution, le recours à un bail de construction n’était pas contraire à cet objet et était même un moyen de le remplir;

1. Alors que l’attribution de l’usage des biens sociaux aux associés étant de l’essence de la société d’attribution, celle-ci ne dispose elle-même d’aucun droit de jouissance et ne peut valablement conclure de bail à construction portant sur l’immeuble à construire; qu’en affirmant que le bail à construction était un moyen de remplir l’objet social de la société d’attribution, la Cour d’appel a violé l’article L.212-1 du Code de la construction et de l’habitation;

Et aux motifs propres que la SCI Boissière de Guermantes donne elle-même le véritable motif de son action qui est qu’elle considère avoir été lésée économiquement; qu’un tel reproche ne saurait fonder la nullité de celle-ci que pour vice du consentement, dont elle n’établit pas l’existence, il appartenait à elle seule d’apprécier la valeur économique et des obligations du contrat qu’elle concluait, d’autant qu’elle n’est pas un profane ou un novice en la matière;

Ainsi qu’aux motifs adoptés que l’article 1110 du Code civil prévoit que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet; que la SCI Boissière de Guermantes soutient avoir été victime d’une erreur en souscrivant un contrat dès l’origine déséquilibré, en raison des charges imposées au preneur, le loyer annuel et l’obligation d’entretien rendant insupportable la charge d’emprunt de l’opération; que ceci étant, l’appréciation erronée de la rentabilité économique de l’opération n’est pas constitutive d’une erreur sur la substance de l’engagement et n’est pas dès lors de nature à vicier le consentement;

2. Alors que l’erreur sur la rentabilité ou viabilité économique d’un contrat constitue une erreur sur la substance qui entraîne la nullité du contrat dès lors qu’aucun aléa n’a été accepté par les parties et que l’erreur est excusable; qu’en se bornant à affirmer que l’appréciation erronée de la rentabilité économique de l’opération n’est pas constitutive d’un vice du consentement, sans rechercher si les parties avaient accepté un aléa ou si l’erreur commise était inexcusable, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1110 du Code civil.

Deuxième moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement quant à la condamnation de la SCI Boissière de Guermantes à payer à la SCA Boissière de Guermantes la somme de 2000 E pour procédure abusive;

Aux motifs adoptes que par arrêt définitif du 28 mai 1998, la Cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Meaux (sic) ayant débouté la SCI Boissière de Guermantes de ses demandes aux fins d’annulation des clauses abusives ou exorbitantes du droit commun contenues dans le bail, ainsi que de sa demande d’expertise (…) que la présente action a été engagée avec une certaine témérité et après l’échec d’une première procédure tendant aux mêmes fins, dont la SCI Boissières de Guermantes a été déboutée; que ces éléments caractérisent une certaine mauvaise foi justifiant la condamnation de la demanderesse à payer à la SCA Cottages de Guermantes une somme de 2000 E à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1382 du Code civil;

1. Alors que le juge doit respecter l’autorité de la chose jugée; qu’en l’espèce, la demande en annulation du contrat litigieux avait été déclarée irrecevable dans une procédure antérieure par un arrêt définitif en date du 28 mai 1998 de la Cour d’appel de Paris au motif qu’elle était nouvelle en appel et qu’elle ne tendait pas aux mêmes fins que la demande visant à l’annulation de certaines clauses, seule présentée en première instance; qu’en affirmant que l’action dont elle était saisie avait été engagée après l’échec d’une première procédure «tendant aux mêmes fins», la cour d’appel a violé l’article 1351 du Code civil;

2. Alors que le seul fait d’engager une action avec une certaine témérité ne constitue pas une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice; qu’en se bornant à affirmer, pour condamner l’exposante à des dommages et intérêts pour procédure abusive, que l’action a été engagée par la SCI Boissières de Guermantes avec une certaine témérité, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil.

Troisième moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la SCI Boissière de Guermantes à payer à la SCA Boissière de Guermantes la somme de 2000 E pour procédure abusive;

Aux motifs qu’à l’appui de son appel, la SCI Boissière de Guermantes ne soulève pas d’autres moyens que ceux qui ont été soumis aux premiers juges, qui, par des motifs pertinents que la cour adopte, les a rejetés; que cet appel, dans lequel la SCI Boissière de Guermantes ne fait que reprendre des moyens que les premiers juges ont clairement et de façon motivée, rejetés apparaît guidé par la mauvaise foi;

1. Alors que les juges de fond ne doivent pas dénaturer les pièces du dossier; que dans ses conclusions d’appel, la société exposante avait fait valoir le moyen selon lequel le bail à construction devait être annulé en raison de sa contrariété aux dispositions d’ordre public régissant la société civile d’attribution (concl. P. 10, § 3); qu’il résulte de la décision de première instance que ce moyen n’avait pas été soulevé devant les premiers juges et que ceux-ci ne l’ont pas rejeté; qu’en affirmant que la SCI ne faisait que reprendre les moyens rejetés par les premiers juges, la Cour d’appel a dénaturé les conclusions de l’exposante ainsi que la décision des premiers juges, violant ainsi l’article 4 du nouveau Code de procédure civile;

2. Alors qu’en tout état de cause, l’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit et que le fait de soutenir une argumentation juridique identique à celle soutenue en première instance n’est pas en soi constitutif d’un abus; qu’en affirmant que l’appel de la SCI Boissière de Guermantes, qui n’aurait fait que reprendre des moyens que les premiers juges ont clairement et de façon motivée rejetés, apparaîtrait guidé par la mauvaise foi, la Cour d’appel, a violé l’article 1382 du Code civil.

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