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LANGUEDOC-ROUSSILLON L'enjeu de la rénovation du parc immobilier

le 20/06/1997  |  France TourismeRénovationLogementAménagement

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Les stations du littoral du Languedoc-Roussillon créées voilà trois décennies par la mission Racine ont besoin d'un coup de jeune. Aménagements urbains, équipements publics, espaces verts et logements doivent être mis à niveau. Une mission confiée en 1995 à l'ancien maire de La Grande-Motte, René Couveinhes, et une étude Scet Méditerranée -BRL Ingénierie ont établi le diagnostic, notamment la nécessité « d'améliorer les hébergements ». L'enjeu est considérable : sur le littoral, 40 000 logements sont loués et la réhabilitation d'un studio est estimée à 80 000 F. Le maire d'Agde, Régis Passerieux, analyse la mutation de la demande : « A la logique du produit immobilier mettant l'accent sur la vente de droit à bâtir se substitue une logique nouvelle sur le marché, celle du produit-séjour, dont l'hébergement n'est qu'un élément parmi d'autres dans la valeur imaginative ajoutée que réclame le nouveau consommateur. »

Agde, avec sa station du Cap d'Agde, est la première commune à s'être engagée dans la voie de la réhabilitation de l'immobilier de loisirs (« Le Moniteur » du 2 août 1996). Cette démarche s'inscrit dans le projet de station signé en 1996 avec l'Etat. La première étape de cette opération ambitieuse est une enquête auprès des propriétaires. Lancée avec la collaboration des agents immobiliers, elle doit mesurer les motivations de propriétaires et évaluer leur volonté de réhabiliter.

Le mode de financement de ces rénovations est, bien sûr, la clé du problème. Jean-Pierre Chenu, directeur de l'office de tourisme et de la société mixte de la ville, la Sodeal, anime, au sein de l'Afit (Agence française d'ingénierie touristique), un groupe de réflexion national sur ces questions de réhabilitation de l'immobilier de loisirs. Il considère que le financement pourrait résulter d'un autofinancement produit par la location et d'aides diverses, notamment « la possibilité de se couler dans le moule fiscal des résidences de tourisme ».

Les collectivités locales commencent à mettre en place des dispositifs. Le conseil général de l'Hérault prévoit d'accorder des bonifications de prêts aux propriétaires souhaitant rénover des appartements loués en meublés. Le conseil régional du Languedoc-Roussillon a installé son aide à la réhabilitation des meublés touristiques : 10 millions de francs pour 1997.

Dans toute la région, il va subventionner 40 % de l'investissement, plafonné à 60 000 F TTC, pour les meublés labellisés Clévacances, avec intervention obligatoire d'un architecte pour le descriptif des travaux.

Cette opération doit aller au-delà, avec la modernisation des immeubles, de leurs façades et de leurs abords. L'objectif est double : transformer une partie des résidences secondaires en logements locatifs, constituer un parc locatif homogène, commercialisable par des structures professionnelles.

Les perspectives de l'habitat léger de loisir

Quel potentiel représente l'habitat léger de loisir ? Le Pôle Construction Languedoc-Roussillon entend répondre à la question. Quatre réunions thématiques ont permis de cerner le sujet. Organisées dans le site expérimental d'architecture Cantercel à La Vacquerie (Hérault), elle ont succcessivement rassemblé les entreprises du bois, des polymères, de l'acier et de l'aluminium, ainsi que celles des énergies renouvelables.

Par ailleurs, une étude, réalisée par le cabinet montpelliérain Isorc, a confirmé l'intérêt économique de l'habitat léger de loisir, avec un potentiel de 2 500 à 2 800 nouvelles unités en Languedoc-Roussillon. Elle a ausi mis en relief des besoins en recherche sur de nouveaux matériaux, notamment pour faciliter l'entretien.

Le Pôle Construction va poursuivre cette exploration économique et technique en fédérant architectes, laboratoires, entreprises et industriels. « Au-delà de la recherche de concepteurs et de fabricants », explique Geneviève Soriano, conseiller technologique du Pôle Construction, « nous allons nous tourner vers les utilisateurs, gestionnaires de campings et communes, pour développer ce marché ».

Tourisme et loi littoral : Port-Argelès redémarre

Le coup d'arrêt aux investissements provoqué par la loi littoral, la commune d'Argelès-sur-Mer (Pyrénées-Orientales) l'a rudement subi. La réalisation de la deuxième tranche de la ZAC Port-Argelès, bloquée depuis 1991, repart aujourd'hui, après six ans de blocages successifs par le tribunal administratif de Montpellier, puis par le Conseil d'Etat.

Après avoir bataillé, la commune a donc révisé son POS et revu le projet à la baisse en portant la superficie de plancher de 87 000 à 57 000 m2. Aujourd'hui, le maire, Jean Carrère, tient des propos nuancés : « Au bout du compte, ce sera mieux. Est-ce que les programmes prévus au départ se seraient vendus ? Bien sûr, nous avons perdu de l'argent. Aussi le syndicat mixte d'aménagement et d'équipement de la zone portuaire d'Argelès-sur-Mer attaque l'Etat en demande de réparation du préjudice subi, estimé à 50 millions de francs. »

La relance de Port-Argelès se précise donc. Elle a été repensée par la commune, la Semer (Société d'économie mixte d'équipement du Roussillon) et les architectes montpelliérains Jacques Blanchard et Françoise Fabre.

Elle comprend trois volets : la zone technique du port, la création d'un lotissement résidentiel et l'extension des logements collectifs.

Avec la Saga (Société d'aménagement et de gestion d'Argelès-sur-Mer), gestionnaire du port, pour maître d'ouvrage délégué, la commune investit 12 millions de francs par la création d'une zone technique pour les professionnels du nautisme et les équipements portuaires.

La SCI Villas du Port, créée par trois investisseurs locaux, Jean-Pierre Casals, René Durand et Jacques Akim, lance la réalisation d'un lotissement résidentiel. D'une superficie totale de 53 800 m2 pour 12 100 m2 de Shon, il comprend, sur 48 000 m2, 57 parcelles pour pavillon. Un petit immeuble collectif complète l'ensemble. Reste à préciser le projet immobilier qui doit achever le bâti qui entoure le port. L'opération, conduite par la Semer, porte sur 12 900 m2 de Shon.

Deux hypothèses sont en vue : un ensemble hôtelier sur la totalité de la superficie, soit 120 millions de francs d'investissement, ou la construction de 200 à 250 logements collectifs.

Quelles sont les perspectives ? « Nous avons réussi à équilibrer hôtellerie de plein air et habitat en dur », répond Jean Carrère. Et le maire poursuit : « Nous n'allons pas augmenter l'hébergement touristique. Mais nous réaménagerons, embellirons, améliorerons l'environnement de la station. » Une relance, mais en douceur..

PHOTOS : 1. Agde. Conseil général de l'Hérault et conseil régional commencent à aider les propriétaires bailleurs de meublés.

2. Port-Argelès a dû revoir son projet à la baisse pour repartir. Le port sera doté d'équipements.

PROJETS

Golfs

On recensait vingt-quatre projets en 1990 et la plupart n'ont pas été réalisés. Aucun projet n'est en vue , à l'exception de l'extension du golf de la Canourgue (Lozère). De nombreux golfs ont connu des difficultés : Montpellier-Massane, Montpellier-Juvignac, Cap d'Agde, dont la gestion vient d'être confiée à la Sogesite, qui prévoit 15 millions d'aménagements. Le golf de La Grande-Motte, soutenu par la commune, atteint son point d'équilibre.

Divers

Agde : résidence hôtelière de 66 logements (10 à 20 millions de francs) Portiragnes (Hérault) : programmes de maisons individuelles, Les Moulins de la Mer, 110 maisons, et Le Domaine des Marines, 93 maisons (38 millions de francs). Agde : réaménagement de l'île Saint-Martin (50 millions) Fleury-d'Aude (Aude) : plan sur dix ans comprenant la renaturalisation du front de mer (20 millions), la modernisation du camping de Saint-Pierre-la-Mer (20 millions), l'extension du port des Cabanes (14 millions), ainsi que la construction d'une station d'épuration (50 millions). Gruissan (Aude) : réalisation d'une promenade sur le front de mer (10 millions de francs). Argelès-sur-Mer (Pyrénées-Orientales) : mise en conformité de la station d'épuration (10 millions) et construction d'une nouvelle station (1re tranche : 15 millions).

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