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La ZAC remodelée par la loi Alur : les nouveautés à connaître

Elina ASIKA, avocate à la Cour, cabinet Seban & Associés |  le 13/02/2015  |  ImmobilierRéglementationDroit de la construction

Urbanisme et loi Alur (6/6) -

Voici le dernier épisode de la série de fiches pratiques consacrées aux principaux apports de la loi Alur en matière d’urbanisme (voir les numéros du « Moniteur » des 5 septembre, 3 octobre, 7 novembre, 5 décembre et 2 janvier). Ce volet est consacré à la ZAC. Sans révolutionner son régime, la loi Alur du 24 mars 2014 a néanmoins apporté un certain nombre de modifications qui méritent d’être commentées.

Pourquoi recourir à une zone d’aménagement concerté (ZAC) ?

L’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme (C. urb.) définit la ZAC comme « une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».
Une procédure de ZAC comporte quatre étapes opérationnelles essentielles :
- la concertation du public et les études préalables ;
- la création, lors de laquelle la collectivité établit un dossier définissant notamment les grands enjeux de l’opération et son périmètre ;
- la réalisation, dont le dossier est constitué du programme prévisionnel des constructions et des équipements publics et décrit le bilan financier de l’opération ;
- et, enfin, la clôture de l’opération.
Cette procédure est particulièrement utile au montage d’opérations complexes, longues ou difficilement rentables sur le plan économique. Pourtant, une baisse régulière du recours aux ZAC a été constatée depuis les années 1990. C’est pourquoi le législateur a tenté, par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite Alur, de relancer l’outil en le simplifiant.

Peut-on attribuer une concession d’aménagement avant la création d’une ZAC ?

Auparavant, le Code de l’urbanisme ne fixait pas de date à laquelle le traité de concession d’aménagement pouvait ou devait être conclu. Le juge administratif estimait quant à lui qu’une concession d’aménagement ne pouvait être valablement conclue avant la décision portant création de la ZAC (CE, 8 décembre 2004, n° 270432).
Les nouvelles dispositions de l’article L. 300-4 C. urb., telles que modifiées par la loi Alur, reviennent sur la position du juge. Elles consacrent la possibilité d’attribuer une concession d’aménagement avant la création de la ZAC. Deux conditions sont néanmoins posées par le texte : le bilan de la concertation doit avoir été tiré ; et la collectivité doit avoir [...]

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