En direct

La ZAC : outil démodé ou zone à défendre ?

Céline Lherminier, avocate associée, cabinet Seban & Associés |  le 07/09/2018  |  Réglementation des marchés publicsLoi ElanZAC

Aménagement -

Critiquée mais toujours pratiquée, elle peut être combinée à des opérations privées ou à des outils contractuels. Le projet de loi Elan entend la remodeler.

L'éternel reproche adressé à la procédure de zone d'aménagement concerté (ZAC) est sa lourdeur et sa lenteur. Cet instrument serait peu adapté à l'évolutivité naturelle d'un projet d'aménagement et à l'urgence à construire des logements en zone tendue. Cette fameuse zone, qui existe depuis 1967, est donc, aux yeux de certains, démodée, voire incompatible avec les contraintes calendaires. Elle ne répondrait pas aux besoins actuels. Pourtant, les personnes publiques continuent d'y avoir recours, notamment pour mettre en œuvre leurs projets stratégiques. C'est qu'en présence d'opérations d'aménagement d'envergure ayant un impact significatif sur le site concerné, la ZAC s'impose. La procédure a fait ses preuves.

En réponse aux critiques et au-delà des mesures prises par des lois antérieures, l'objectif affiché par le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), adopté en première lecture au Parlement, est de simplifier le régime de la ZAC et d'en accélérer la procédure. Mais la réflexion ne se résume pas à « ZAC ou pas ZAC ». Il s'agit plutôt de savoir quel type de procédure d'aménagement choisir selon la nature de son projet, ou comment l'articuler avec d'autres outils.

L'aménageur est dispensé de déclaration préalable ou de permis d'aménager pour diviser le foncier.

Un outil complet

Pour mieux comprendre les critiques formulées à son égard et cerner les avantages de son régime, une définition de la zone d'aménagement concerté s'impose. Les ZAC sont les zones « à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains », notamment ceux acquis ou à acquérir en vue de les céder ou de les concéder à des utilisateurs publics ou privés (article L. 311-1 du Code de l'urbanisme).

Cet outil permet de mettre en œuvre des programmes diversifiés (logements, bureaux, commerces, activités) et des équipements collectifs publics d'infrastructure et de superstructure rendus nécessaires par l'urbanisation de la zone. Il s'agit d'une procédure d'initiative et de compétence publiques, à but d'intérêt général. En effet, seuls peuvent être à l'initiative d'une ZAC, « l'Etat, les collectivités territoriales et les établissements publics ayant vocation […] à réaliser ou faire réaliser l'objet de la zone » (article R. 311-1 du Code de l'urbanisme).

Critiques. Nécessitant plusieurs étapes (études préalables, concertation, création, réalisation), la procédure est particulièrement longue. Une éternité pour ses détracteurs alors même qu'elle n'est pas, en définitive, plus longue que d'autres. D'autant que, pour tous les cas de recours à une ZAC, il s'agit de projets longs et complexes par nature, n'échappant pas aux contraintes réglementaires habituelles (participation du public, étude d'impact, enquête publique). L'obligation d'associer le public à la prise de décision et à l'élaboration du projet par voie de concertation préalable (article L. 103-4 du Code de l'urbanisme) peut évidemment dissuader certains maîtres d'ouvrage de recourir à la ZAC.

Par ailleurs, il est reproché à la ZAC d'obliger à approuver deux dossiers consistants. Le dossier de création doit comporter, entre autres, une étude d'impact (art R. 311-2 du C. urb. ), et le dossier de réalisation (art. R. 311-7 du C. urb. ), un programme des équipements publics ainsi que les modalités prévisionnelles de financement de l'opération d'aménagement.

Avantages. En amont, la procédure de ZAC assure à la personne publique le contrôle complet des choix d'urbanisation. Au stade de la réalisation, l'aménageur est dispensé de déclaration préalable ou de permis d'aménager pour les divisions effectuées au sein de cette dernière (art. R. 442-1 du C. urb. ). Le recours à la procédure de ZAC permet en effet d'opérer librement des divisions foncières évitant ainsi le dépôt d'une autorisation d'urbanisme. Il s'agit de l'un de ses grands avantages, et non des moindres. Cette souplesse est d'ailleurs souvent mise en exergue.

Son autre grande spécificité est qu'elle bénéficie d'un système spécifique de participation financière des constructeurs au coût des équipements publics de la zone, se substituant à la taxe d'aménagement. La quote-part incombant à chaque opérateur est ainsi intégrée dans le coût de cession de la charge foncière. Il est aussi possible d'avoir recours à une ZAC à maîtrise foncière partielle dans les zones où des propriétaires privés proposent la réalisation de projets en adéquation avec le programme de la zone. Dans ce cas, des conventions de participation foncière sont conclues pour les faire participer de façon proportionnelle au coût des équipements publics (art. L. 311-4 du C. urb. ).

En outre, le Code de l'urbanisme prévoit les conditions dans lesquelles le projet de la ZAC peut évoluer. Toute modification doit s'opérer dans le respect des [...]

Cet article est réservé aux abonnés Moniteur, abonnez-vous ou connectez-vous pour lire l’intégralité de l’article.

Déjà abonné

Saisissez vos identifiants

Mot de passe oublié ?
Se connecter

Pas encore abonné

En vous abonnant au Moniteur, vous bénéficiez de :

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index

Commentaires

La ZAC : outil démodé ou zone à défendre ?

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur Le Moniteur boutique

Négoce 446 - Spécial TOP 100 de la distribution bâtiment-bricolage 2018

Négoce 446 - Spécial TOP 100 de la distribution bâtiment-bricolage 2018

Presse - Vente au n°

Prix : 25.00 €

Voir

L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques

L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques

Livre

Prix : 65.00 €

Auteur : Éditions du Moniteur

Voir

Aide-mémoire - Ouvrages en béton armé

Aide-mémoire - Ouvrages en béton armé

Livre

Prix : 35.00 €

Auteur : Dunod, Éditions du Moniteur

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur
Les cookies assurent le bon fonctionnement de nos sites et services. En utilisant ces derniers, vous acceptez l’utilisation des cookiesOKEn savoir plusX